财信地产发展集团股份有限公司

• 企业全称: 财信地产发展集团股份有限公司
• 企业简称: 财信发展
• 企业英文名: CASIN Real Estate Development Group Co.,Ltd.
• 实际控制人: 卢生举
• 上市代码: 000838.SZ
• 注册资本: 110046.217 万元
• 上市日期: 1997-06-26
• 大股东: 重庆财信房地产开发集团有限公司
• 持股比例: 36.25%
• 董秘: 熊欢伟
• 董秘电话: 023-67675707
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 天健会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 祝芹敏、何人玉
• 律师事务所: 上海锦天城(重庆)律师事务所
• 注册地址: 重庆市江北区红黄路1号1幢24楼
• 概念板块: 房地产开发 重庆板块 低价股 融资融券 预盈预增 西部大开发 节能环保

• 注册地: 重庆
• 成立日期: 1996-10-29
• 组织形式: 大型民企
• 统一社会信用代码: 911100002051092291
• 法定代表人: 贾森
• 董事长: 贾森
• 电话: 010-59282532,023-67675707
• 传真: 023-67675588
• 企业官网: www.casindev.com
• 企业邮箱: casin@casindev.com
• 办公地址: 重庆市江北区红黄路1号1幢26楼
• 邮编: 400020
• 主营业务: 房地产开发和环保
• 经营范围: 房地产开发;销售自行开发的商品房;污染治理设施运营;工程和技术研究。
• 企业简介: 财信地产发展集团股份有限公司(简称财信发展),中国A股上市企业(证券代码:000838),中国房地产百强企业。公司成立于1996年,致力于“让家与生活更美好”,经过20余年稳健发展,形成了以“地产开发+生态环保”双主业经营的战略布局,不断提升“空间与生活服务商”的兑现能力,持续焕新生活,予以生活更多美好。笃行以致远,财信发展发轫于“美好人居”,始终以国家战略经济圈为布局方向,覆盖环渤海经济圈、长三角经济圈、粤港澳大湾区、西部经济圈,业务区域涵盖重庆、天津、江苏、广东、河北、山东等地,所开发及托管项目涉及高端住宅、旅游康养等,总体量近1000万平方米。其中,托管项目重庆财信·赖特与山连续两年荣膺“中国十大超级豪宅”;约7500亩重庆财信·龙水湖生态城是公司按照国家级旅游度假区及养生养老示范基地标准,打造的旅游康养胜地。财信发展专业的运营能力,深得客户信赖。在生态环保方面,在“让家与生活更美好”的品牌主张指引下拓展全新生活服务领域,聚焦固废产业链、水务一体化领域,通过瀚渝再生和华陆化工,已逐步完成西南、西北、华北地区整体业务布局,是目前领先的生态环境服务商和美丽中国行动者。财信发展整合优质资源,顺应国家产业导向,筑造更美丽的城市与生活空间,营造更美好的生活方式,成就可持续生长的生态链,“让家与生活更美好”!
• 发展进程: 公司(原名西南化机股份有限公司,2004年8月19日更名为蓝星石化科技股份有限公司,)是根据四川省人民政府川府发(1988)36号文件精神,经德阳市人民政府德市府函(1989)31号文批准,在原四川化工设备机械厂基础上改制,于1989年4月向社会公开发行股票的股份制试点企业。1997年6月26日,经中国证监会证监发字(1997)360号文批准,公司股票正式在深圳证券交易所挂牌交易。2007年公司名称由“蓝星石化科技股份有限公司”变更为“国兴融达地产股份有限公司”。公司证券简称自2007年12月5日起变更为“国兴地产”。证券简称变更后,公司证码“000838”不变。 自2015年11月18日起,公司名称由“国兴融达地产股份有限公司”变更为“财信国兴地产发展股份有限公司”;公司证券简称由“国兴地产”变更为“财信发展”;公司英文名称由“GuoxingRongdaRealEstateCo.,Ltd.”变更为“CASINGuoxingPropertyDevelopmentCo.,Ltd.”;公司证券代码不变,仍为“000838”。
• 商业规划: （一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析报告期内,公司从事的主要业务为房地产,截止报告期末,公司在5个省（市）开展房地产业务,报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、江苏省镇江市、天津市,上述城市本年度的房地产市场情况大体如下：1、重庆市场分析（1）宏观层面2024年重庆政策持续宽松,推出购房补贴、放宽房产税、住房套数认定标准等政策,首付及购房利率降低、公积金贷款政策持续宽松、契税及增值税进一步优化,同时积极开展春交会、秋交会,刺激部分需求释放,但整体提振效果一般。房地产价格方面出现阶段性小幅反弹,但整体市场持续低迷,供销低位,价格结构性回升（1-12月整体监管备案200万方,剔除后实际成交922万方,同比下降12%）。（2）市场方面全年供应380万方,同比下降23%,成交524万方,同比下降19%,剔除备案实际成交474方,价格14757元/㎡,同比下降1%；其中住宅广义库存4921万方,其中有效广义库存2782万方,占比56.5%,去化周期4.7年（按近三年年均591万方计算）,市场依旧长期面临严峻的竞争压力,去库存仍然是未来市场的主旋律。2024年住宅新房及二手房共成交1624万方,同比下降10%,二手房占比上涨4个百分点,达到68%,其中二手房成交1100万方,同比下降4%,价格均有一定下滑,一二手房价差3585元/㎡,扩大1349元/㎡。2、镇江市场分析（1）宏观层面市场整体下行,镇江表现相对平稳。2024年镇江楼市呈现“政策驱动、区域分化、土地提质”的特征。政策组合拳有效缓解市场下行压力,但居民收入预期和房价调整预期仍制约全面回暖。政策层面多维发力提振需求,政府陆续出台“三降”政策,即降低首付比例、房贷利率及购房门槛,吸引刚需和改善型购房者入场。以旧换新与拆迁重启：鼓励房企收旧换新,中介优先销售二手房,叠加拆迁政策释放购房需求,推动市场流动性。2025年初取消价格备案制度,开发商自主定价权扩大。金融政策方面,央行新政下调公积金贷款利率、取消首套及二套商贷利率下限,直接降低购房成本。（2）市场方面,2024年镇江新房住宅网签量达10,470套,虽供应量减少导致成交量同比下滑,但相较于江苏省其他城市（除南通外）,镇江是唯一成交呈现正增长的城市。全年新房成交均价微涨,但区域分化明显。得益于政策刺激（如降利率、存量房贷利率下调等）,市场在年底出现短暂回暖。土地供应方面重点为总量控制与区域优化。2024年镇江市区计划供应住宅用地2,300亩,全部为商品住房用地,重点保障中心城区需求,兼顾区域平衡。全年首场土拍成交楼面价4,800元/㎡,低容积率地块（≤1.1）占比提升,未来将开发叠墅等低密产品,改善供给结构。土地成交楼面均价溢价率保持低位（0.04%）,显示房企拿地理性,但核心区域地块竞争激烈。（3）2024年镇江市中心城区去化周期约为9个月,需求集中且政策倾斜；外围区域因供应缩减,去化周期有所拉长。3、天津市场分析（1）天津市住房和城乡建设委员会4月30日发布消息,《关于进一步优化房地产调控政策的通知》自2024年5月1日起正式施行,通过政策调整,以适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。该通知主要包括四方面内容：第一,满足京津冀协同发展住房需求,深入推进区域一体化和京津同城化发展,明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的,享受本市户籍居民购房政策；第二,进一步优化住房限购政策,明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的,不再核验购房资格；第三,完善住房套数认定标准,明确居民在非限购区购买住房的,核查其在相应区住房情况。同时,对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭,可凭居民家庭户口簿等材料,在认定住房套数时核减1套；第四,继续鼓励各区因区施策,提出继续鼓励各区结合本区实际,通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担,支持刚性和改善性住房需求。同时,鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求,探索房票安置方式,对接本区新建商品房项目,更好满足被安置居民住房需求。（2）市场方面,2024年全年天津涉宅土地成交金额约286亿元,同比下降49%,成交金额位列一线、二线城市第17名；2024年全年天津涉宅土地成交建面约423万方,同比下降39%,成交建面位列一线、二线城市第16名；全年全市共成交64宗涉宅用地,其中市区13宗、环城25宗地块、远郊9宗、滨海17宗；市区成交地块中,仅五宗市场化房企投资,均为具备核心区位或优质教育属性板块,其余地块以城市更新、平台公司托底摘地或化解债务目的为主拿地；2024年天津商品住宅成交面积834万方,同比下降17%；成交金额1480亿元,同比下降16%；成交均价17948元/㎡,同比上涨1%；库存面积1246万方,去化周期17个月。政策指向：中央表态,地方响应,25年政策重点以“落实”为主,地方结合市场变化,进行对应调整；新房环境：政策调整扭转市场,全年表现“先抑后扬”,市场结构稳定,需谨慎研判细分市场；微观/项目：产品红利打造“六边形战士”,市场认可度高,但仍以低密产品首顶层为核心体现,四代住宅为代表的超高附加项目为天津下一阶段产品发展核心方向；土地/房企：核心“城更+深耕”外围“代建+托底”；资源、深耕类为主的投资格局已成。（二）报告期公司经营情况总结1、报告期公司总体经营情况回顾（1）本报告期,房地产全年新开工面积0平方米,竣工面积约4.62万平方米,结算面积约14.5万平方米。2024年公司签约销售面积12.93万平方米,销售金额为47,770万元。（2）报告期内土地获取情况：本报告期公司无新增土地储备项目。2、环保版块业务开展情况2024年,重庆瀚渝公司3万吨油基岩屑项目成功投产,公司危废处置能力提升至7.69万吨/年,竞争力大增。积极扩张业务,与多方建立合作,拓展覆盖范围。优化产品结构,发展高附加值资源再生业务,完善产业链。通过科学管理提升销售系数,最终实现营业收入增幅超40%,发展潜力尽显。受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响,陕西华陆环保调整了生产经营策略,年内完成青铜峡项目置出工作,凭借有效的欠款回收措施,实现山东蓝帆项目资金回流,并妥善处理了法律诉讼问题。新增土地储备项目累计土地储备情况主要项目开发情况主要项目销售情况主要项目出租情况土地一级开发情况融资途径发展战略和未来一年经营计划发展战略：1、公司的经营战略主要聚焦保现金流、确保交付、稳定经营、严控费用、管理提效五大核心要素；2、公司积极深研行业与资本市场政策,寻求适合于公司的发展机遇。经营计划：1、强化现金流管理。现金流是企业的命脉。财信发展在经营上持续开源节流,把各项目经营性现金流补充作为企业日常工作的重中之重,关注并持续跟踪国家相关金融利好政策,并控制好相关支出。2、守红线,保交付。财信发展将继续认真落实“保交楼、稳民生”的决策部署,专业条线和项目密切配合,严控节点,力保按时交付。同时做好进度和质量的有效平衡,严控工程质量,兑现财信发展上市企业的承诺。3、稳定经营。时时关注核心经营指标的动态变化情况,定期整理反馈,异常情况及时预警,加强财务对经营工作的指导,力争实现流动性与净资产的平衡。4、精打细算,严控费用。加强费用精细化管理,刚性费用合理评估压减,杜绝不合理支出；日常费用精打细算,降低各个管理环节的显性和隐形成本。通过分析,全面把握组织情况、成本构成以及费用变化趋势,进一步形成各项基本费用的管控标准,定期回顾分析,严控预算外费用。5、管理提质提效。加强组织绩效考核,以业绩为导向,以结果论英雄。同时强化总部对项目的服务意识,躬身入局,充分发挥总部的专业优势,主动去承接项目上的难点问题,帮助项目完成任务、达成业绩。强化统筹,精简繁冗流程又要尊重权责的严肃性。6、优化组织架构,精简人员。充分调动公司高级管理人员、中层管理人员及核心骨干员工的积极性,有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起,使各方共同关注公司的长远发展。7、环保板块技术升级与产业优化：继续加大在危险废弃物处理技术研发方面的投入,引进和应用先进的处理设备和工艺,提高危险废弃物处理的效率和安全性。利用自身在资源再生及综合利用方面的优势,延伸产业链,发展高端资源回收利用产品,提高产品附加值,实现产业升级；随着环保监管趋严,危险废弃物处理市场需求将持续释放,瀚渝公司可凭借其专业资质和处理能力,积极拓展业务,争取更多的市场份额；与上下游企业建立更紧密的合作关系,形成危险废弃物处理的产业协同效应,提高整体运营效率和经济效益。2025年公司确保平稳运营,提升抗风险能力,在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升,提高公司运营能力。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保截止本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为27,506.00万元。本报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）。