深圳中天精装股份有限公司

• 企业全称: 深圳中天精装股份有限公司
• 企业简称: 中天精装
• 企业英文名: SHENZHEN STRONGTEAM DECORATION ENGINEERING CO., LTD.
• 实际控制人: 东阳市人民政府国有资产监督管理办公室
• 上市代码: 002989.SZ
• 注册资本: 20015.1995 万元
• 上市日期: 2020-06-10
• 大股东: 宿迁市中天荣健企业管理有限公司
• 持股比例: 26.85%
• 董秘: 李丽
• 董秘电话: 0755-83476663
• 所属行业: 建筑装饰、装修和其他建筑业
• 会计师事务所: 容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 张春梅、宣德忠、施银
• 律师事务所: 广东信达律师事务所
• 注册地址: 深圳市福田区车公庙泰然八路深业泰然大厦C座8楼
• 概念板块: 装修装饰 广东板块 预亏预减 转债标的 央国企改革 深圳特区

• 注册地: 广东
• 成立日期: 2000-09-28
• 组织形式: 大型民企
• 统一社会信用代码: 91440300724738801E
• 法定代表人: 楼峻虎
• 董事长: 楼峻虎
• 电话: 0755-83475153,0755-83476663
• 传真: 0755-83475320
• 企业官网: www.ztjzgf.net
• 企业邮箱: ir@ztzs.cn
• 办公地址: 深圳市福田区车公庙泰然八路深业泰然大厦C座8楼
• 邮编: 518040
• 主营业务: 主要为国内大型房地产商等提供批量精装修施工和设计服务。
• 经营范围: 建筑装修装饰工程专业承包壹级(凭资质证书经营);建筑装饰设计乙级(凭资质证书经营);建筑材料的购销及其它国内贸易(法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外)。半导体器件专用设备销售;电子核心器件及设备销售;集成电路制造;集成电路销售;机械设备研发;机械设备销售;机械设备租赁;采购代理服务;租赁服务(不含许可类租赁服务);国内贸易代理;销售代理;进出口代理;企业管理咨询;信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务);信息系统集成服务;技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广;货物进出口;技术进出口;非居住房地产租赁;集装箱销售;集装箱租赁服务;金属结构销售;软件开发;软件外包服务;云计算设备销售;电子元器件销售;软件销售;电子产品销售;网络设备销售;智能基础制造装备销售;集成电路芯片及产品销售;电子元器件零售;电力电子元器件销售;电子专用设备销售;计算机及通讯设备租赁;电子、机械设备维护(不含特种设备);专用设备修理;人工智能行业应用系统集成服务;人工智能通用应用系统;第一类增值电信业务;第二类增值电信业务。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)
• 企业简介: 深圳中天精装股份有限公司,成立于2000年9月28日,其他股份有限公司(上市)企业,股票代码为“002989.SZ”现具备国家建筑装修装饰专业壹级资质及建筑装饰设计乙级资质。公司自成立以来,始终坚守商业伦理与法制底线,坚持“简单、透明、规范、责任”的核心价值观,从不挂靠、从无转包、从未拖欠,不断吸纳优秀客户的企业文化和管理理念,追求阳光下的利润,发展至今,已取得中国装饰百强企业中“住宅批量精装”细分市场领先优势。作为行业内较早掌握批量精装修管理方法与核心技术的专业施工企业,专注于为客户提供优质的批量精装修服务及完善的全面家居解决方案。中天在实现企业规模与施工产值快速增长的同时,更是依靠团队合作与专业服务,筑就了众多精品。依托雄厚的技术实力与丰富的管理经验,公司目前已具备年交付5万套以上精装房的施工能力,同时管理的项目可达170个。至2021年初,公司业务分布全国63个城市,并成功为万科、保利、中海、龙湖、华润、招商、金茂、旭辉、美的等知名地产公司长期提供大规模的批量精装房设计与施工服务,并获得了客户和合作伙伴的高度认可,更铸就了值得信赖的中天精装品牌。伴随着时代的发展,住宅产业化为我国批量精装修市场提供了广阔的前景。中天精装始终坚持“信念比利益更重要、质量比成本更重要、结果比理由更重要、员工比股东更重要”理念。从领导亲力亲为转向职业经理人担纲、从关系型营销住宅批量精装修及整体解决方案提供商转向核心能力和品牌制胜、从少数项目单一产品转向大量项目多档产品的标准化可复制的运营模式。中天精装专注人类家居环境改善,引领绿色环保节能潮流,争做批量精装行业标杆!
• 发展进程: 本公司前身金林装饰于2000年9月28日设立,设立时名称为“深圳市金林装饰园林设计工程有限公司”。金林装饰由自然人叶金庭和乔荣健共同投资设立,注册资本为500万元。2000年8月23日,深圳中鹏会计师事务所出具了深鹏验字[2000]第329号《验资报告》,对金林装饰出资进行了验证。经审验,截至2000年8月21日,金林装饰已收到股东投入的资本500万元,其中实收资本500万元,均为货币出资。2000年9月28日,金林装饰办理完成工商注册登记,取得了深圳市工商行政管理局颁发的注册号为4403012053494的《企业法人营业执照》。 2001年5月28日,经金林装饰股东会决议,乔荣健、张安、刘树峰合计受让叶金庭持有的金林装饰60%的股权,其中乔荣健、张安、刘树峰分别受让5%、27.5%和27.5%的股权。2001年5月31日,叶金庭就上述股权转让事宜分别与刘树峰、张安和乔荣健签订《股权转让合同书》,前述三份《股权转让合同书》经深圳市工商行政管理局于2001年6月4日分别出具深工商股合鉴字[2001]第179号、深工商股合鉴字[2001]第180号和深工商股合鉴字[2001]第181号《合同鉴证书》予以鉴证。2001年7月23日,金林装饰办理完成工商变更登记手续并取得了变更后注册号为4403012053494的《企业法人营业执照》。 2013年10月20日,中天装饰召开股东会,决议由中天装饰原有股东共同发起设立股份公司。根据大华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的大华审字[2013]005673号审计报告,截至审计基准日2013年5月31日,扣除专项储备后中天装饰净资产为135,184,171.72元。中天装饰决议以上述经审计净资产为基础,折为股份公司股本10,800万股,其余27,184,171.72元计入资本公积,折股比例为80%。同时,中天装饰决议将公司名称由“深圳市中天装饰工程有限公司”变更为“深圳中天精装股份有限公司”。2013年10月31日,国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评报字(2013)第2-370号《资产评估报告》,截至评估基准日2013年5月31日,中天装饰资产总额为32,917.83万元,负债总额为18,157.50万元,净资产为14,760.33万元,评估价值16,512.86万元。2013年11月8日,股份公司创立大会召开并审议通过了设立股份公司的相关议案。同日,大华会计师事务所(特殊普通合伙)出具大华验字[2013]000320号《验资报告》,经审验,截至2013年11月8日,中天装饰已收到各发起人缴纳的注册资本合计10,800万元,均系以中天装饰截至2013年5月31日止经审计的扣除专项储备后的净资产135,184,171.72元为基础折股投入,共计10,800万股,每股面值1.00元,折合股本后的余额转为资本公积。2013年11月11日,公司在深圳市市场监督管理局完成了工商变更登记手续,取得了注册号为440301104099082的《企业法人营业执照》。
• 商业规划: （一）公司的主要业务公司是国内领先的精装修服务提供商,主要为国内大型房地产商等提供批量精装修施工和设计服务。批量精装修属于建筑装饰行业的一个新兴的细分市场,自2007年起至报告期内,对公司收入贡献比重一直在99%以上。（二）公司的经营模式公司经营模式为自主经营,自主承揽业务并组织实施,项目不挂靠、不转包。报告期内,公司的经营模式没有发生重大变化,公司住宅批量精装修施工业务的主要经营环节如下图所示：1、项目承揽模式公司项目承揽主要包括普通招投标模式和战略协议招投标模式。（1）普通招投标模式普通招投标模式为公司市场开发部门、区域负责人等收集业务信息并洽谈联系,编制投标材料后进行公开竞争性投标以获取项目机会。普通招投标模式一般为针对某个单独的项目由发包方招标、公司予以投标。公司的定价方式主要是成本导向定价法,兼顾市场比较法。普通招投标模式下,公司会根据投标当时的原材料、劳务分包水平核算成本,结合公司的实际运营情况,并且考虑可能发生的成本波动风险,对比装修市场行情和招投标潜在竞争情况,计取合理的利润进行投标报价。普通招投标模式下项目的承揽主要包括以下步骤：1）信息收集与筛选市场信息的主要来源包括：项目方发布的公开招标公告、项目方向公司发出的招标公告或投标邀请函、公司内部其他信息渠道等。公司市场开发部根据以上的信息进行整理、统计和筛选。2）组织投标在公司内部初步确定投标某项目之后,根据投标项目所在地,由公司的相关区域中心内部指定负责人,并组织人员进行投标文件的编制,同时公司资源开发部、商务管理部负责对工程成本进行分析、核算,运营管理部对工程的施工组织进行审核。最终,由资源开发部、市场开发部、商务管理部、区域中心负责人等组成的投标决策小组对投标文件及要点进行讨论修正,报请公司领导层决策。项目投标团队负责后续业主或招标方的项目投标工作、答辩工作。3）合同评审、签订合同等手续项目中标后,公司市场开发部与项目团队组织发起合同,并由公司内部各部门进行会签,之后就合同中具体条款与对方进行商谈直到合同签订。（2）战略协议招投标模式战略协议招投标模式为基于公司与部分客户的长期合作关系,部分房地产开发商与公司签订战略合作协议并确立战略合作关系,并在战略合作协议中约定公司提供装修服务的定价原则、支付方式、质量和管理要求等原则性事项。战略协议模式一般情况下为业主方针对未来一段时间内的项目打包进行战略合作招投标并产生中标单位,后续业主方将战略协议项下的项目直接委托给战略标中标单位,不再针对单独的项目另行招投标。战略协议招投标模式下,初次战略投标定价基本与上述普通招投标模式采取一致的定价原则,同时也会结合过往公司与战略标招标方的合作情况以及未来可能获取的工程量情况确定最终定价,在签署战略协议后,基于该战略协议项下的后续项目合作基本按照协议中的已经约定的主要工序的综合单价对合同总价予以核算,同时会结合市场情况和战略协议调差条款（如有）与业主方协商确定。公司与业主方确定报价后签署具体项目的工程施工合同。2、项目筹备阶段（1）组建项目团队项目承接后,由公司人力资源部参考投标时确定的初步团队人员进一步组建项目管理团队,项目经理为该工程的第一责任人,全面负责项目的施工管理等工作,同时区域负责人对项目进行全程跟踪监督。项目管理团队一般还包括施工员、质检员、资料员、仓管员、安全员等。同时,公司资源开发部、工程管理部按照项目数量匹配情况向不同的区域中心派驻相关采购员和质检员,加强各项目的采购管理和施工管理。公司坚持施工项目不转包、不挂靠原则,项目管理团队的主要人员均由公司具体委派,其他施工人员由公司与有长期合作关系的劳务公司按照项目的要求派出。根据施工要求,施工人员需具有木工证、油漆工证、电工证等岗位操作证书,在项目部人员的安排管理下开展施工工作,确保项目的顺利进行。（2）制定项目策划项目团队组建后,一般由项目管理人员联合公司的资源开发部、工程管理部、商务管理部等职能部门,依据业主方的基本要求,对项目总体开展情况进行策划。项目策划文件将作为后续项目执行的总体指引性文件。3、工程施工阶段发行人项目中标至实施生产的周期主要基于业主方对项目招投标和项目工期的整体安排确定。（1）组织施工公司在施工管理上采用项目经理负责制。项目经理作为该项目的第一负责人,对项目进度控制、质量监督、人员管理、成本管控、材料管理、签证变更、安全文明等事项全面协调管理。施工过程中,项目团队按项目策划文件落实施工进度,公司工程管理部负责项目的监督、协调。公司采用垂直管理模式对项目进行管理。项目团队需按周向公司总部报送项目完成进度报表,对项目工序的完工进度进行数据量化并精确到每个施工的房间或公共区域,同时对重点关注事项进行说明。项目团队需向公司总部报送项目营业额月度报表,公司管理层、职能部门对异常项目及时关注并要求整改。（2）原材料采购公司业务所需的原材料主要包括木材、石材、五金件、玻璃、涂料等各种建筑装饰材料。在项目实施过程中,公司根据实际需要,执行严格的成本管理控制原则。主要的采购模式包括自主采购、甲方指定和甲方供应三种模式：①自主采购项目开工前,项目部按照合同工程量制定采购计划,经资源开发部、财务管理部审批后由资源开发部负责采购。资源开发部根据已有供应商名单及其他市场信息,通过询价、比价、议价后选定供应商进行采购,由供应商将材料运送到施工现场,仓管员负责将材料入库处理。公司建立了供应商审核、评估体系,优质供应商可成为战略合作伙伴并作为项目首选供应商。施工过程中,对于项目使用的某些特定辅助材料和低值辅料等,如铁钉、锯片、沙子、水泥、焊条、胶布等,其采购金额较小,一般由项目部在项目所在地就近采购。采购款项一般超过两千元即不允许现金支付,需公司财务部门转账支付,低于两千元的采购可以由项目部利用项目备用金采购后向公司申请报销。②甲方指定项目实施过程中,部分业主方会要求公司向其指定的材料供应商进行采购,即甲方指定模式。在该模式下,公司与被指定的材料供应商签订合同,约定采购的货物产品类别、供货周期、交货方式、验收标准及违约责任等主要条款,材料供应商配送到项目所在地并由公司验收后入库。③甲方供应项目实施过程中,部分业主方出于总体质量控制和成本控制的要求,对部分原材料自行采购,由装修公司按照需求领用。4、项目验收及结算项目基本完工后,部分项目业主方首先组织购房人进行初步验房,公司根据购房人、项目业主方、监理单位的修改意见进行整改。整改完成后,由业主方、监理单位、公司及其他相关方共同组织竣工验收。验收通过后,项目团队在规定的时间内上交竣工结算资料,并与业主方办理竣工结算及收款。一般由公司提供完整的结算资料,按照项目总合同、补充合同及变更签证的内容调整工程总价,业主方收到公司递交的结算资料后进行核实,审核后在一定期限内支付相应的竣工结算款项。5、售后服务售后服务水平是房地产开发企业在选择装修供应商过程中关注的指标之一。项目竣工验收后,公司组建售后服务小组,指派专人驻场负责对工程使用、保养及维护保修进行服务。一般维修人员需在项目派驻两年左右,即满足项目质保期的要求。（三）公司的内部管理在房地产市场持续低迷、传统精装修业务面临挑战的情况下,公司一方面坚守阵地,稳步推动现有主营业务的持续发展；另一方面积极求新求变,主动开拓创新业务版图。公司充分依托实际控制人东阳国资办及战略股东的强势资源整合能力,精准捕捉市场趋势,果断布局半导体前沿领域。通过深入的市场调研与专业的团队筹备,逐步涉足半导体ABF载板、先进封装、HBM设计制造等细分领域。此举旨在为公司打造第二增长曲线,降低对单一房地产精装修业务的依赖,提升整体抗风险能力与市场竞争力。1、装饰装修工程业务（1）市场维度报告期内,公司继续聚焦核心城市及稳健型房企,顺应客户自身的布局调整和客户结构的变化,坚守审慎开拓客户和承接订单的原则,在研判评估预计可产生的承接风险后再进行投标,按标段的中标率为14.10%,按金额的中标率为8.15%。截至报告期末,公司前五大客户占营业收入的比例之和为86.32%,公司主动向国企集中,故报告期内国企客户的占比较上年有所提升,国有控股的客户占比超过78.61%。公司进一步提高了客户的入围标准,对不同风险等级的客户制定了差异化标准。公司高度重视客户的付款安全,以工程款支付的及时性、支付现金比例等支付条件作为选择客户最重要的标准。鉴于房地产行业新开工面积减少,且房地产客户资金紧缺或要求工程款抵房的合作模式比较普遍且占比较高,出于保证公司现金流的考虑,公司谨慎地与该类企业进行合作；同时,随着市场竞争的加剧,客户对工程的进度和质量标准提出了更为严格的要求。面对整体市场环境的严峻挑战,契约精神遭受挑战,导致报告期内本公司的订单数量出现了明显下降。（2）收支情况公司始终坚持收款为先,报告期内,销售商品、提供劳务收到的现金5.36亿元,占营业收入的148.23%。公司应收款项融资和合同资产总额5.99亿元,与去年末总额相比减少4.99亿元,主要是因公司应收账款的收回及在建项目的减少所致。公司一贯坚持诚信为本和商业伦理,没有向劳务班组和供应商转移资金压力。报告期内,公司积极响应证券监管部门的号召及时向中小企业支付应付款项,应付票据、应付账款及其他应付款合计较去年末下降2.79亿元。（3）经营维度本报告期,公司营业收入36,167.38万元,较上年同期减少56.05%；实现归属于上市公司股东的净利润-42,836.43万元,主要系公司对存在减值迹象的资产计提了减值准备；公司为防范回款风险,加强了对承接项目及客户的甄选力度,主动收缩了业务规模；受市场竞争环境等因素影响,客户对成本管理更趋严格,导致公司项目毛利率下降；公司净资产150,209.88万元,经营活动产生的现金流量净额为2,364.09万元。公司资产负债率34.51%,较上年同期下降9.32个百分点,进一步保障了公司运营的安全性。（4）运营维度报告期内,公司运营较为平稳,没有出现重大进度风险项目或重大质量风险项目。2、创新业务在全球数字化与智能化浪潮加速推进的背景下,公司积极把握科技发展机遇,依托实际控制人的资源优势,战略性布局半导体前沿领域,为公司未来发展开辟新的增长空间。在半导体领域,公司重点投资布局了半导体ABF载板、先进封装、HBM设计制造等关键环节,通过委派董事深度参与标的企业经营管理,在战略规划、技术研发、市场拓展和产能建设等关键环节发挥积极作用,确保投资效益最大化。其中,ABF载板是高端芯片封装的核心材料,先进封测拥有国内顶级的PoP堆叠封装技术、车规级封测能力,HBM技术可以为AI与高性能计算提供关键支持,这些都将为公司带来新的技术优势和商业机会。创新业务的开展是公司经过审慎研究后作出的战略性决策,不仅有效拓展了公司的业务边界,还能显著提升公司在复杂市场环境中抗风险能力和可持续发展的能力。通过专业化管理和资源整合,公司将稳步推进各项创新业务,为未来业绩增长注入持久动力,努力为股东创造更大价值。