华联控股股份有限公司

• 企业全称: 华联控股股份有限公司
• 企业简称: 华联控股
• 企业英文名: China Union Holdings Ltd.
• 实际控制人: 杭州锦江集团有限公司
• 上市代码: 000036.SZ
• 注册资本: 148393.4025 万元
• 上市日期: 1994-06-17
• 大股东: 华联发展集团有限公司
• 持股比例: 28.2%
• 董秘: 孔庆富
• 董秘电话: 0755-83668236
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 大华会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 何晶晶,陈斌
• 律师事务所: 广东信达律师事务所
• 注册地址: 深圳市福田区深南中路2008号华联大厦16层
• 概念板块: 房地产开发 广东板块 标准普尔 破净股 富时罗素 低价股 深股通 融资融券 预亏预减 深圳特区

• 注册地: 广东
• 成立日期: 1989-09-11
• 组织形式: 大型民企
• 统一社会信用代码: 91440300192471500W
• 法定代表人: 龚泽民
• 董事长: 龚泽民
• 电话: 0755-83667257,0755-83667306,0755-83667450,0755-83668236
• 传真: 0755-83667583
• 企业官网: www.udcgroup.com
• 企业邮箱: hlkg000036@udcgroup.com
• 办公地址: 深圳市福田区深南中路2008号华联大厦16层
• 邮编: 518031
• 主营业务: 房地产开发和物业经营与服务管理业务
• 经营范围: 投资兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业务(不含专营、专控、专卖商品);在具有合法土地使用权的地块上从事房地产开发、经营;自有物业管理;房地产经纪(不含限制项目)。
• 企业简介: 华联控股股份有限公司(以下简称"公司")于1994年6月在深圳证券交易所挂牌上市(股票简称:"华联控股"、股票代码:000036)。华联发展集团有限公司(以下简称"华联集团")为公司的控股股东,持有公司28.21%股份,深圳市恒裕资本管理有限公司(以下简称"恒裕资本")及其关联方合计持有华联集团70.23%股权,因此,恒裕资本、龚泽民为公司实际控制人。自1994年上市以来,公司主营业务从上市之初单一化纤主业,到纺织服装、石化、房地产的多次重大转变。公司目前主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务,在深圳、杭州、上海开发了多个房地产项目,拥有多处商业大楼、房产,资产质量优良。近年来,房地产主业推动公司发展迈上了新的台阶,构建更加健康的财务结构,更为股东创造丰厚的现金分红回报。公司目前资产质量优良、财务稳健,自有现金大于负债,为公司后续拓展奠定了坚实基础。公司将立足主业,继续坚持房地产主业"开发+运营"的双轮驱动发展战略,积极寻求国家扶持或符合政策鼓励发展方向的地产投资项目。继续坚持差异化发展策略,从城市更新中谋求更大发展。继续秉承积极稳健原则,积极拓宽视野,广开渠道,寻找新的投资机会,培育新的利润增长点。稳中求变,利用上市公司平台,通过实行产业经营与资本运营相结合方式,探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式,促进可持续发展,开创新格局。
• 发展进程: 公司是经深圳市人民政府以深府办复(1993)884号文和深圳市证券管理办公室深证办复(1993)144号文批准,于1993年11月11日在深圳市注册成立,1994年公开发行A股并在深圳证券交易所上市。本公司领取深司字N89044号企业法人营业执照。
• 商业规划: （一）公司主营业务、利润及其构成情况公司主营业务涵盖了房地产开发和物业经营与服务管理两大核心板块,形成了多元化的盈利结构。在房地产开发领域,公司的业务重点集中在深圳、杭州等经济活跃城市。我们通过公司本部及公司旗下主体——深圳华联置业、景恒泰公司、杭州华联置业、上海申冠置业等五家专业房地产开发机构,致力于打造高品质的住宅和商业项目,满足市场多样化的居住和商业需求。与此同时,物业经营与服务管理业务则是公司的另一重要支柱,主要集中于深圳、杭州、上海等区域。深圳华联经营公司和华联物业集团作为专业运营实体,承担着统筹、运营和管理的职责,不仅涉及本公司物业资产的租赁业务,还包括为住宅地产项目和商业地产项目提供全面的物业服务。在这一业务架构下,房地产开发为公司带来了稳定的销售收入和利润,而物业经营与服务管理则提供了持续的服务收入和增值空间,共同构成了公司均衡而稳健的盈利格局。（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：1.公司房地产开发项目情况公司目前在售的地产项目主要包括深圳“华联城市商务中心”“华联城市全景”(尾盘)、杭州“钱塘公馆”“全景天地”；在建项目为深圳“御品峦山”（预计2025年销售）；筹建项目为深圳“华联南山A区”。2.公司自持房产情况公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地,房产面积合计20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司),同时还拥有住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。新增土地储备项目累计土地储备情况主要项目开发情况主要项目销售情况主要项目出租情况土地一级开发情况融资途径发展战略和未来一年经营计划请查阅本节“十一、公司未来发展的展望”向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保截至2024年12月31日止,本公司为商品房承购人提供担保情况如下：*该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保,截至2024年12月31日止,尚未结清的担保金额2,499.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书,办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保,截至2024年12月31日止,尚未结清的担保金额8,087.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书,办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）1、概述一、报告期内公司经营情况概述截至2024年12月底,公司总资产76.19亿元、净资产50.80亿元；实现营业收入4.25亿元、归属于上市公司股东净利润0.41亿元,同比分别下降24.75%、50.37%。营收及净利润下降的原因主要是：受房地产市场持续下滑等因素影响,公司的产业研发办公产品销售未达预期。具体情况如下：（一）房地产业务1.深圳“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目,计容积率建筑面积21.04万平方米,其中,T1、T2和T3为产业研发用房(写字楼产品)、T4和T5为配套宿舍(公寓产品)。面对产业研发用房供大于求、销售市场持续疲弱低迷的现状,公司灵活调整了销售策略,采用了“租售并举,以租促售,带租销售”的创新模式。在报告期内,项目不断强化其高端全能型商务形象,确立了“产城超体、花园办公、低密度生态”的整体产品定位,从运营角度出发,致力于打造“更懂企业的园区”,全方位输出产品的核心价值。以“定制精装、企业换新首选”的租售策略,精准撬动目标客户群体。T1栋及T3栋的高区整段租售,而T3栋中区及T1栋中低区则采用整散结合的方式对外释放,以满足市场需求的多样性。此外,项目通过公众号、视频号、小红书、微信朋友圈、楼体路旗广告等多种自有及社会资源,不断释放租售信息及价值点,吸引并维持市场关注热度,有效助力项目的租售工作。截至12月底,该项目本年度新增租赁面积约2.35万平方米,其中配套宿舍剩余的122套已全部出租(可带租出售)。截至目前,该项目累计销售收入53.28亿元,T2栋、T5栋已售罄；T3栋累计销售面积约1.30万平方米,占可售面积的36%；T1栋剩余可售单位28层,可售面积约5.9万平方米。该项目写字楼产品累计销售面积41%、公寓产品累计销售面积超91%。2.深圳“御品峦山”项目：该项目为地铁上盖城市更新纯住宅项目（含配套商业约7000平方米）,占地2.19万m²,计容建筑面积7.96万m²,总建筑面积约12万m²。报告期内,项目按照2024版《深圳市建筑设计规则》进行了设计调整,并顺利完成了报批报建、换证等相关工作。2024年9月,该项目取得《建筑工程施工许可证》,2024年10月进入实质建设阶段,并已完成基坑加固、桩基础施工等工程。该项目计划于2025年启动销售,届时将为公司带来新的营业收入和利润增长点,对公司财务状况的改善将产生正面影响。这一项目的顺利推进,不仅展现了公司在城市更新领域的专业能力和高效执行力,也为公司的长远发展奠定了坚实的基础。3.深圳“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目,目前仅剩1套顶层复式单位(424平方米)在售,临街商铺(8,272平方米)则全部由公司自持并对外出租。报告期内,主要进行清盘收尾工作。该项目不仅为公司带来了显著的经济效益,其盈利成果更是为公司近年来的现金分红方案及回购股份方案的顺利实施提供了厚实的财务支持。4.深圳“华联南山A区”项目：报告期内,重点解决项目地块腾挪中出现的问题,如纳入国有零星用地、未来审批节点要求等,目前已与相关企业达成共识,签署了正式的地块腾挪协议,为项目的顺利推进奠定了坚实的基础。与此同时,工作小组正在持续努力推进专项规划方案的相关申报工作,以争取实现项目效益最大化。5.杭州“钱塘公馆”项目：该项目以其卓越品质获得“首届浙江十大地标豪宅”“最佳城市豪宅”以及“中国十大超级豪宅”等多项桂冠,彰显其高端豪宅地位。报告期内,尽管“钱塘公馆”项目未有销售记录,但项目团队并未放松对市场的培育与推广。主要针对顶跃产品进行精准的营销推介,同时保持市场热度,以此锁定潜在意向客户。此外,团队还专注于顶跃产品的深度精装与软装的细致优化,力求在每一个细节上追求完美,全方位提升房源的品质与吸引力。截至2024年底,该项目累计销售确认收入金额25亿元,目前剩余可售面积约9,000平方米。6.杭州“时代大厦”项目：该项目为甲级写字楼,位于杭州钱江新城最核心的CBD商务区内,地理位置优越,连续多年获杭州市上城区投资促进局商务楼宇A级评定。报告期内,“时代大厦”全年实现租金收入5,704万元。面对国内经济需求下滑,以及写字楼市场供大于求、高端租赁需求减少、区域竞争加剧等不利因素,公司采取积极主动的态度,通过多渠道进行招租。我们与地产中介、政府招商部门及其下属楼宇协会构建了紧密的协作网络,开辟了多元化的合作渠道以促进招租。同时,为了提升客户满意度,公司深入调研入驻企业的需求,定期进行回访,并与物业公司定期召开沟通会议,积极解决入驻企业面临的问题,从而进一步提高物业服务水平。截至报告期末,“时代大厦”的出租率为62.02%,租金收缴率则高达99.53%。7.杭州“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。2024年,杭州钱江新城“万豪酒店”凭借其卓越的服务和设施,全年实现营业收入1.34亿元,客房入住率达82.8%。此外,全景天地2号楼土地产权分割事宜,项目团队与政府部门进行了频繁而富有成效的沟通与协调,目前已取得实质性进展,相关工作仍在推进中。（二）物业经营与服务管理业务公司物业经营与服务管理业务目前主要分布在深沪杭等区域,物业租金、酒店收入以及物业服务费等经营性收入,为公司的持续平稳发展提供了强有力的支撑。1.物业经营方面公司通过机构优化、人员调整,以及加大招商力度,成功克服了租赁招商难度大、费用收缴困难、安全生产管理压力增大等多重挑战。公司通过不懈努力,有效提升了房屋出租率,加强了运营风险管控,确保了经营与收入的稳定,较好地完成了年度各项任务指标。2.服务管理业务方面一是做好改革调整工作。开展多项业务范围或收费标准调整工作,积极推进机构优化工作。二是积极开展降本增效工作。通过优化管理及科技应用等举措,降低企业运营成本。三是努力夯实物业管理基础工作。通过将党建工作与物业服务相结合,积极参与社区治理,创建了“红色物业”服务品牌。精细运营,稳步扎根日常工作细节,紧扣客户需求,不断提升客户体验及感知。在各部门的共同努力下,公司年度第三方客户满意度测评实现了连续六年稳定上升,2024年公司客户满意率为96.92%,较2023年上升1.34%；满意度为91.23,较2023年提升1.4,均属于行业标杆水平。2024年,深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入4.23亿元,为保障企业的稳定经营做出重要贡献。（三）公司治理方面1.强化内控管理,确保安全规范发展一是法务、审计、财务等部门作为企业内部监督的中坚力量,持续发挥着保驾护航的作用,确保企业合规经营,维护企业的合法权益不受侵害；二是加强行政、人力资源和信息安全管理,对内部管理流程进行了深度优化和完善,使得工作效率和质量得到了显著提升,为企业的高效运转提供了有力支撑；三是坚守安全生产的底线思维,通过定期召开安全生产会议,落实安全责任,确保了全年无重大安全责任事故的发生,构建了企业稳固的安全堡垒,为企业的稳健发展奠定了坚实的基础。2.重视现金分红,积极回馈股东公司积极响应监管部门倡导,2016-2022年连续七年实施了持续、稳定的股利分配政策。其中,2016-2022年实现归属于上市公司股东的净利润合计为58.72亿元,累计派发现金股利26.84亿元,平均分红比率45.71%。此外,公司自1994年上市至2022年期间,累计派发现金股利共计27.46亿元；通过首发、两次定向增发及股权激励等方式累计融资10.86亿元,总派发现金股利金额是总融资金额的2.5倍。公司董事会拟定2024年度利润分配预案为：不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。公司于2024年1月至2025年1月实施并完成了《回购公司股份方案》。通过深圳证券交易所股票交易系统以集中竞价交易方式回购公司股份97,215,300股,占公司当前总股本的6.55%,成交总金额为人民币299,968,802.71元（不含交易费用）。2025年4月25日,公司第十一届董事会第二十三次会议审议《关于变更部分回购股份用途并注销暨减少公司注册资本的议案》,拟变更上述回购股份中的80,115,300股份（回购金额为246,695,724.11元）用于注销并减少注册资本。根据《关于加强上市公司监管的意见(试行)》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第9号——回购股份》规定,回购股份并注销视同现金分红金额,即公司本年度现金分红金额为246,695,724.11元。3.兼顾社会责任,连续多年热心慈善公益公益慈善是现代企业应承担的社会责任。2024年,公司依托深圳市华联慈善基金会这一平台,积极履行社会责任,与青海省慈善总会携手合作,捐赠35万元用于建设青海省海南州共和县第一民族寄宿制小学的智慧教室和图书室,为孩子们提供更加优质的学习环境。同时,公司持续关注并援助贵州省凯佐希望学校,捐助12万元用于改善学生的校服及午餐条件,助力孩子们健康成长。这些持续的公益善举赢得了社会各界的广泛赞誉,深圳市华联慈善基金会也因此荣获4A评估等级认定,并成功取得授牌。（四）对外投资业务开展情况1.审慎开展证券投资业务,提高闲置现金收益在公司确保日常运营资金充足且有效管理投资风险的基础上,公司策略性地运用自有资金进行证券投资,旨在充分发挥闲置资金潜力,提升现金资产的使用效率及投资回报,进而为公司和股东带来更为丰厚的投资回报。公司恪守董事会审批的投资额度,紧密跟踪市场动态,强化市场分析与调研,通过实施分散投资策略、控制投资规模等举措,有效管理投资风险。报告期内,证券投资累计投入资金1.96亿元,投资浮盈为2290万元。2.投资设立产业基金,继续推进产业转型2023年12月,公司以自有资金4.8亿元参与设立了中保清源汇海产业基金,该基金投资关注方向为：新能源技术、碳中和技术和数字科技技术。报告期内,该基金投资4.3亿元,分别持有深圳聚能24%股权、珠海聚能36%股权。深圳聚能是吸附法盐湖提锂技术开创者之一,盐湖提锂吸附剂产品质量高、盐湖卤水提锂工艺技术成熟、稳定,并且已具备完整的“吸附剂——工业级碳酸锂——电池级碳酸锂——超高浓度碳酸锂——高纯单水氢氧化锂”的锂产品技术链及多项专利所有权及成套EPC解决方案。珠海聚能年产5,000吨富集材料生产项目在完成前期的调试和试运行后,已于2024年9月正式投产。目前,该项目的产品质量稳定,正处于市场推广阶段,为公司进行战略布局及拟培育新的业绩增长点。3.投资华联九州,布局碳中和业务2024年8月,公司运用自有资金116万元,完成了对四良科技持有的成都四良山河建设工程有限公司100%股权的收购,并更名为四川华联九州环境工程有限公司。此次收购标志着公司以华联九州作为运营平台,通过加强与四良科技的战略合作,积极布局碳中和相关业务。华联九州将致力于开展零碳现代农业产业园项目的建设、整县域生态碳汇项目的开发、农业减排固碳工程技术的研发,以及生态碳汇的确权与收购等业务。这一战略举措不仅有助于公司在碳中和领域占据先机,同时推动公司在绿色经济和可持续发展方面的深入实践。（五）同业竞争事项延期履行事宜恒裕集团、恒裕资本有关同业竞争的承诺事项于2024年12月期限届满。恒裕方认为,鉴于目前房地产行业未来发展前景具有不确定性,恒裕集团的现有待开发项目又普遍存在项目所有权与开发权分离,涉及利益主体多、历史沿革复杂、审批流程与开发周期冗长等特殊情况,项目后续开发存在不确定性。因此,目前解决同业竞争的时机不成熟、条件不具备,不利于维护上市公司利益,不适合通过“资产注入”“资产托管”等方式将上述未开发的城市更新项目注入上市公司。根据《上市公司监管指引第4号——上市公司及其相关方承诺》第十三条规定,结合上述情况,承诺方提请上市公司董事会、股东大会审议解决同业竞争承诺事项延期三年履行,延长期限至2027年12月31日。该事项已经公司董事会、股东大会审议通过。公司将持续关注此事项,并确保在新的承诺期限内,积极推动解决同业竞争问题,以维护上市公司及股东的长远利益。二、管理层讨论与分析（一）公司面临的市场环境分析我国房地产市场在经历了三年的深度调整后,年销售规模已从峰值时期的18万亿元收缩至目前不足10万亿元。尽管市场继续下行的空间有限,但短期内,房地产行业仍面临众多风险与潜在隐患,市场竞争格局也发生了新的变化,预计2025年市场有望止跌回稳。在房地产市场竞争日趋激烈的背景下,公司面临以下困难和风险：1.土地储备与项目开发瓶颈。公司土地储备和开发项目的不足,导致企业发展陷入瓶颈期。为突破现状,公司亟需调整主业结构,探索产业转型之路。2.市场需求低迷与资金压力。房地产市场需求持续低迷,若缺乏充足的现金流或信贷资金支持,公司拟建或在建项目将面临延期开发、延期竣工的风险。3.产品结构与销售风险。公司目前在售产品主要为产业研发办公产品,受区域市场供过于求的影响,面临去化压力大、产品销售不达预期目标的风险。4.城市更新政策变化风险。城市更新政策的不确定性和变化,将直接影响公司城市更新项目的开发定位、产品属性、产品结构、申报进度及开发周期,正在申报的城市更新项目存在延期开发、申报结果存在不确定性等风险。5.产业转型与投资风险。未来公司涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期,且存在不确定性,存在公司产业转型进度、投资效果不达预期的风险。（二）公司策略与应对2025年,随着存量政策持续显效、增量政策有效落实以及政策组合效应不断释放,房地产市场有望止跌回稳。但未来一段时间,房地产行业依旧面临着诸多风险与潜在隐患,市场竞争格局也呈现出全新态势。在房地产市场竞争日趋激烈的背景下,公司现存开发用地资源储备不足,在售产业研发办公产品去化压力大,新业务拓展尚未有实质成果,企业经营发展承压。公司将密切关注市场动态及行业政策走向,着力抓好项目建设和房产销售工作,狠抓存量资产提质增效,夯实主业根基,并积极推进产业转型,加快投资项目落地工作,为公司培育新的利润增长点,提高企业可持续发展能力。1.维护主业稳定,确保收入来源一是精耕细作在售项目销售。“华联城市商务中心”项目销售方面,强化项目高端商务形象、产业总体超体定位；围绕销售目标,利用“精准渠道+中介”,做细、做实、深耕“走出去引进来”策略,制定全民营销奖励方案,通过多渠道多层次积极的开拓客户资源；完善现场展示区、形象展示区,增强产业氛围展示和体验。“钱塘公馆”项目尾盘销售方面,要加大定向圈层营销力度,把先前大平层产品与顶跃产品的意向客户转化为销售签约客户。二是确保“御品峦山”项目的建设与预售。组织公司精干力量,在保质保量的前提下加快“御品峦山”工程项目建设,确保2025年底前顺利实现销售。三是加强物业经营与服务管理。物业经营与服务管理业务为公司的经营提供了稳定的现金流,极大地保障了企业的正常运营。公司已成立深圳华联经营公司,对经营性物业进行统筹规划、运营,同时采取行之有效措施确保经营性物业收入保持稳中有升的良好局面。2.稳中求进,积极推进产业转型公司秉承“地产保稳定,转型促发展”的未来发展战略,旨在实现业务结构的优化与增长动能的转换。一是稳健发展,确保根基牢固。我们将坚定不移地执行房地产主业“开发+运营”双轮驱动的发展战略。通过深耕城市更新项目,寻求更大的收益空间,确保公司能够获取稳定的现金流,从而维护公司经营的稳定性。二是积极布局,推动产业转型。我们将围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行积极的投资布局,形成“技术——资源——成品（或合作）”基本格局。同时关注其他新兴产业投资机会,积极打造第二增长曲线,构建更加合理的产业结构。2025年,公司将继续坚持高质量发展的差异化路线,注重产品品质和可持续发展,脚踏实地,稳中取进,高度关注、深入研究政策与市场,认清形势,审时度势,力争在房地产主业和转型发展取得双突破。