主营业务：房地产开发
经营范围：房地产开发经营;物业管理;房屋租赁;建筑物拆除(不含爆破作业);房屋建筑工程设计服务;铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑;建筑工程后期装饰、装修和清理;土石方工程服务;建筑物空调设备、通风设备系统安装服务;酒店管理;商品批发贸易(许可审批类商品除外);商品零售贸易(许可审批类商品除外)
保利发展控股集团股份有限公司(SH600048),简称保利发展控股成立于1992年,是中国保利集团控股的大型上市公司。
公司致力于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”,以不动产投资开发、资产运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务。
2023年,保利发展控股位居《福布斯》世界排名第243位,行业领导品牌TOP1。
公司以“和者筑善”为品牌理念,以“保国利民,追求卓越”为企业使命;旗下业务布局全球一百余城,地产开发、物业服务长年稳居央企,经纪服务、金融服务连续多年被评为行业TOP10,凭借出色的建设、运营、服务实力,担纲国际国内大型赛事服务商,参与多个城市重要项目建设,为推动行业创新、城市发展、人民美好生活做出长足贡献。
面对市场环境的快速变化,公司坚定筑牢安全发展基础,前置化解潜在风险,优化资源结构,推进品质提升与降本控费,加快培育资产经营与综合服务产业,持续提高发展质量。
1、抢销售抢资金,确保安全发展报告期内,公司实现签约金额1451.71亿元,站稳行业龙头位置,同比减少16.25%；实现签约面积713.54万平方米,签约均价提升至2.03万元/平方米。
年初,公司预判市场回暖基础较弱、政策效果可能逐步消退,确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略。
一季度把握市场窗口,优化产品、提升展示,取得630亿元签约,取得良好开局；二季度市场有所下行,公司迅速应对,抓好五一关键节点、用好房票安置等政策机会,稳住市场份额。
围绕经营现金流,大力抢抓回笼,报告期内实现销售回笼1448亿元,综合回笼率100%,同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%,同比提升9个百分点。
同时,想尽办法盘活资金,以推动存量项目纳入收储、收回政府回购款和返还款、加快已投资项目转化落地等方式,解决占压资金122亿元；通过盘活预售监管资金、加快退税等增加可动用资金107亿元。
报告期内,公司经营活动现金净流入160.17亿元,同比实现由负转正；期末货币资金余额1385.62亿元,占总资产比例保持在10%以上,另有593亿元已售待回笼资金,未来可动用资金充裕。
报告期内,公司继续发挥信用优势,加强有息负债久期管理。
一是实现公开市场融资创新,成功发行国内首单现金类定向可转债,发行规模85亿元,6年期综合成本2.32%。
二是已有渠道保持畅通,报告期内发行公司债和中期票据57亿元,期末直接融资占比21.53%,并获取新一期中期票据、超短期融资券注册批文。
三是优化贷款结构,用足政策空间,经营物业贷款净增29亿元,最长期限达30年,期末经营物业贷款余额339亿元。
截至报告期末,三年以上到期的有息负债占比42.8%,较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%,较年初下降2.9个百分点。
报告期末,公司资产负债率73.53%,扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%,较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点,债务安全稳步提高；报告期新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%,期末综合成本2.89%,融资成本进一步下降。
2、多措并举推进存量去化,以项目为单位做实债务与盈利规划报告期内,公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米,销售金额514亿元,占比达35%。
面对存量项目竞争力转弱的挑战,公司摒弃简单降价促销的惯性做法,坚守品质与服务的高标准,推行“老盘新作、全面焕新”。
报告期内,公司推动存量项目调规调产品,改善交通学区社商配套,多角度提升产品竞争力；升级泛会所运营丰富生活场景,开展空置房专项巡检整改,重新规划看房动线,让客户沉浸式预演美好生活。
存量未开发资源则严格落实“以销定产”,重新进行客研和二次定位,避免直投资源低效投入。
继续推进存量资源盘活处置,设立存量盘活专班,分类梳理典型方案和落地经验,与各级政府部门广泛沟通协商。
报告期内,新完成“调转换退”51万平方米,多个项目突破开发限制或实现调规转性,有效提升资源价值。
为夯实存量项目风险防范,特别是避免个别合作项目风险扩大蔓延,公司还以项目为单位,围绕项目刚性开支和资金安全,系统开展债务规划与盈利规划,分级筛选潜在风险项目,制定经营、财务、法律等综合治理手段,综合统筹总部运营及资金支持,有效控制了债务偿还、建设交付等各类风险。
3、增量项目取得良好收益,投资质量不断提高,资源结构持续优化增量项目有效改善了当期销售质量。
报告期内,2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元,占比65%,较2024年全年进一步提升了5个百分点,项目立项兑现度整体较好,推动平均签约利润率实现回升。
同时,重点城市竞争优势得到巩固,38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%,公司在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名市场第一,在石家庄、福州等8个核心城市排名前三,在广州、佛山、太原、石家庄等7个核心城市市占率突破15%。
公司坚持发展是第一要务,持续提高资源投放的精准度。
公司持续升级客研方法论,聚焦38个重点城市重点板块及高端客户群,形成的研究成果为投资立项研判提供重要支持。
一季度,部分城市土地市场阶段性过热,公司坚定立项标准,不盲目追高；二季度则把握结构性机会,重点在市场表现稳定、公司竞争优势突出的城市开展投资。
报告期内,公司新增项目26个,位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市,项目总地价509亿元,总计容面积228万平方米,环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%；拓展金额权益比为87%,稳定在近年较高水平。
其中,8个项目已首开销售,报告期内签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收,加速存量问题化解。
报告期末,公司待售项目计容面积为5855万平方米,较年初下降403万平方米。
其中,增量项目待售计容面积约894万平方米,较年初下降84万平方米,随着产品品质与运营效率的系统性提升,将实现较快的开发销售。
4、践行客户战略,实施全流程品质管控,更好地响应客户市场需求“好房子”建设已被纳入国家高质量发展体系,公司早在2023年提出行业进入“高质量发展的品质时代”,构建四阶八维全流程品质管理体系,把品质品牌提升融入到开发经营的每个环节。
报告期内,公司基于22万余条客户调研数据,以“好生活”为纲领,重新解构挖掘客户需求,设计策划“好产品”和“好服务”,确保产品物理硬件过硬,配以综合服务为软性产品,从而转化为客户可感知的“好生活”。
产品体系方面,进一步完善产品品牌体系,分别凸显高奢价值、中式品味、都市度假和人文烟火,建立起产品、服务与生活场景之间的紧密关联。
依托客研成果,构筑客户画像,进一步深化产品品牌与在地文化、生活需求的深度结合,打造因地制宜、匹配客户需求的产品。
其中,新增的“天奕”子品牌,在广州、上海的首开均优于立项预期,截至目前累计签约超75亿元,树立了鲜明的品牌印记与产品标签,强化了保利品牌的影响力和市场口碑。
品质保障方面,深化全流程品质管理体系,覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段,坚守“以客户为中心”理念,全面管控定位、设计、宣传、建造、招采及成本、体验、交付、服务等八大维度的品质呈现；聚焦53个核心管理动作,细化品质管理全流程,并落地分解至各环节的目标、关键动作、责任人及预期成果,强化品质管理的系统性体系化建设；全面推进工艺品质提升,落地“100个保式细节”品质工艺举措,聚焦与生活体验至关重要的“三堂六线”,制定精装、园林、机电、幕墙、门窗等品质工艺标准,确保品质标准精准落地。
客户体验方面,上线“端菜行动”,即业主向美好生活“下单点菜”、公司以品质服务“端菜开宴”：统一对客平台,开通“保总热线”直通管理层,整合保利发展和保利物业的400呼叫中心,让客户需求被听见、被响应、被解决；编制《服务楼书》,延续产品体系完善服务配套,将物业服务标准化、价值化、可视化；开展工地开放日、业主开放日,项目设计师、工程师、物业经理共同面客,提前绘制美好生活蓝图；首创“贴膜交付”,组织“一房五验”层层把关,做到交付零瑕疵、零污染、零误差,提高交付精细度。
5、加强管理改革,全面提质增效,推动组织能力与经营效益提升报告期内,公司完成住宅交付6.3万套,实现房地产销售结转收入1051亿元,营业总收入1169亿元,同比下降16.08%；公司毛利率14.6%,略高于2024年全年水平；实现利润总额99亿元,同比下降29.7%；归母净利润27.11亿元,同比下降63.5%。
面对存量去化、品质提升带来的新挑战,公司系统深化组织能力建设,着力改善盈利能力。
组织改革方面,调整精简组织机构,公司于年初完成东北、山东、江苏、浙江等区域子公司合并,将公寓、养老与相关产业整合管理；选优配强队伍建设,常态化开展公开竞聘上岗,落实干部能上能下；调整考核分配导向,发挥考核指挥棒功能,对攻坚克难等设置专项奖励。
降本控费方面,全面挖潜,已取得阶段成效。
改革供采体系,平衡品质需求与成本集约。
报告期内,公司集采覆盖范围不断扩大,并加强重点工程招标统筹,在确保品质的前提下,通过规模化集采预计可实现每平方米降本约30-40元。
同时,建立全国统一供方库,入库优选供方约600家,锁定高端高质供方建立紧密合作。
深化运营能力建设,系统改进合约规划管理,严格压实预留成本,推行结算集中管理,提高成本结转的准确性；加快构建营销体系,自主获客成交占比达25%,线上营销签约贡献同比接近翻倍,整体营销费率同比下降1至1.5个百分点。
运营管理创新方面,上线AIGC设计采购平台,实现设计－算量－采购全流程数据可视化与一站式管理,实现深化设计出图效率更高、成本预算更准,目前已在全国20个项目落地；快建体系形成“一城一标准”,紧抓报建、出图、招采定标、穿插施工等核心环节,快建项目的首开效率、竣备交付周期均实现显著改善,目前已在全国47个项目试点。
6、系统强化资产经营,持续提升服务竞争力,推动经营与服务主业发展不动产经营方面,在营资产规模和效益稳步提升,截至报告期末,公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米,较上年末增加39万平方米；其中在营租赁住房2.6万间,较上年末增加18%,部分来自产成品改造转化。
购物中心板块推出“开新时光季”,18城联动打造在地化主题活动,累计吸引客流2530万人次；深耕黏性客户转化,适时调整业态布局和品牌组合,攻坚空铺去化,推动项目出租率继续稳步提升,新签品牌数量同比增加15%。
社区商业全国新增招商13万平方米,是去年全年的两倍,通过丰富社区生活氛围,助力项目销售去化。
报告期内,公司实现资产经营收入25.4亿元,同比提升13%,同时拓宽融资渠道,发行商用物业类REITs、新增租赁住房相关贷款,提高持有资产的资金使用效率。
不动产综合服务方面,旗下保利物业继续坚定市场化发展路线,强化品质服务和精益运营。
截至报告期末,保利物业合同管理面积9.96亿平方米,在管面积8.34亿平方米；实现营业收入83.92亿元,归母净利润8.91亿元,同比分别提升6.6%、5.3%。
以专业能力建设为导向,保利物业开展组织架构变革调整,组建住宅、商企、城服、资产和工程等独立运营架构,实施专业化、垂直化管控,加快全流程作业标准沉淀,为市场拓展和运营管理赋能。
依托属地平台－专业公司－总部职能的分工协同,公司千万级项目拓展能力显著提升,报告期内新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元,同比增长17.2%,超千万元合同占比超五成；第三方项目在管面积增加至5.50亿平方米,占比达65.9%；第三方项目物管收入27.78亿元,同比增长19.9%。
公司前身为广州保利房地产开发公司,是由中国保利集团公司(以下简称“保利集团”)全资子公司保利南方集团有限公司(原名为“保利科技南方公司”,以下简称“保利南方”)于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业,2002年8月22日,经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616号文批准,由保利南方作为主发起人,联合广东华美国际投资集团有限公司(原名为“广东华美教育产业集团有限公司”)和张克强等16位自然人,公司改制为股份有限公司,名称变更为“保利房地产股份有限公司”。
2006年3月,公司更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”。
经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30号文核准,本公司于2006年7月19日首次公开发行人民币普通股(A股)15,000万股,每股面值1元。
2006年7月31日,本公司股票在上海证券交易所上市交易,证券代码600048,股票简称“保利地产”。