深圳市新南山控股(集团)股份有限公司

• 企业全称: 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司
• 企业简称: 南山控股
• 企业英文名: Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd.
• 实际控制人: 中国南山开发(集团)股份有限公司
• 上市代码: 002314.SZ
• 注册资本: 270778.2513 万元
• 上市日期: 2009-12-03
• 大股东: 中国南山开发(集团)股份有限公司
• 持股比例: 57.99%
• 董秘: 蒋俊雅
• 董秘电话: 0755-26853551
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 许湘照、姚明
• 律师事务所: 上海市锦天城(深圳)律师事务所
• 注册地址: 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501
• 概念板块: 房地产开发 广东板块 破净股 低价股 标准普尔 富时罗素 深股通 预亏预减 央企改革 跨境电商 统一大市场 REITs概念 车联网(车路云) 航母概念 央国企改革 粤港自贸 深圳特区

• 注册地: 广东
• 成立日期: 2001-04-30
• 组织形式: 其他国有企业
• 统一社会信用代码: 91440300728551331M
• 法定代表人: 舒谦
• 董事长: 舒谦
• 电话: 0755-26826070,0755-26853551
• 传真: 0755-26694227
• 企业官网: www.xnskg.cn
• 企业邮箱: nskg@xnskg.cn
• 办公地址: 深圳市南山区赤湾六路8号赤湾总部大厦25-26楼
• 邮编: 518068
• 主营业务: 仓储物流,房地产开发,产城综合开发,制造业及石油后勤服务等业务
• 经营范围: 一般经营项目是:物业租赁,物业管理;供应链管理,物流信息咨询;投资咨询;企业管理咨询,财务咨询;经营码头及港口的货物装卸运输以及堆场、仓库及物业租赁业务,代理海上石油后勤服务;活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产(由分支机构经营)、销售、租赁及相关服务(涉及资质证的凭资质证经营)。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
• 企业简介: 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司(简称“南山控股”,证券代码:002314)总部位于改革开放最前沿——深圳蛇口,系一家以现代高端仓储物流为战略性业务,以房地产开发为支撑性业务,以产城综合开发为培育性业务的综合性上市企业集团,同时公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。南山控股现已投资运营超过90个智慧物流园区和特色产业园区,是中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营商。中国南山开发(集团)股份有限公司(简称:“中国南山集团”)事业始于1982年,因应国家南海石油开发战略而生,经国务院批准,由香港招商局牵头,深圳市供地,联合在港部分央企发起成立,时任招商局集团常务副董事长袁庚同志任首任董事长兼总经理。目前,中国南山集团是国务院、广东省、深圳市三级国资委持股,国有资本占绝对主体地位的大型国有企业集团。
• 发展进程: 雅致有限公司是经深圳市工商行政管理局核准,由程华平、倪细卿、王海鑫共同出资组建的有限责任公司。 2005年3月1日,发行人经深圳市人民政府深府股[2005]1号文《关于以发起方式改组设立深圳市雅致集成房屋股份有限公司的批复》批准,由雅致有限公司整体变更设立股份有限公司。 公司中文名称由“雅致集成房屋股份有限公司”变更为“雅致集成房屋(集团)股份有限公司”,英文名称由“YAHGEEMODULARHOUSECO.,LTD.”变更为“YAHGEEMODULARHOUSE(GROUP)CO.,LTD.” 公司名称由“雅致集成房屋(集团)股份有限公司”变更为“深圳市新南山控股(集团)股份有限公司”。公司英文名称由“YAHGEEMODULARHOUSE(GROUP)CO.,LTD”变更为“ShenzhenNewNanshanHolding(Group)Co.,Ltd”。公司证券简称由“雅致股份”变更为“南山控股”。公司证券英文简称由“YAHGEE”变更为“NanshanHolding”。公司证券代码维持不变,仍为“002314”。公司证券简称变更日期为:2015年11月4日。
• 商业规划: （一）主要业务及模式南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务,以房地产开发为支撑性业务,以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。1、仓储物流公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标,提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理,以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务,致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时,公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇,优化创新宝湾物流商业模式,积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作,持续提升“募投建管退”的资产管理能力,打造业务滚动发展的资本闭环,持续提升资产效益。报告期内,宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位,并积极开展资产证券化工作,华泰宝湾物流REIT已于2024年10月29日在深圳证券交易所挂牌上市,实现“募投建管退”高质量发展商业模式闭环。此外,宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务,上海宝山宝湾、宁波余姚宝湾、苏州太仓宝湾、天津滨港宝湾和上海快仓宝湾5个屋顶光伏项目在2024年12月底前实现并网发电,另有10余个园区屋顶光伏项目正在建设中,为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目,截至2024年12月31日,在全国范围内拥有或管理83个智慧物流园区,运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾950万平方米,物流网络不断完善,规模效应日益提升。2、房地产开发公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略,坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略,面对行业竞争新格局,稳中求进,以自主开发为主,稳步推进合作开发模式,积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时,依托开发业务的基础能力,在风险可控的前提下,适度培育资产管理能力,推动业务转型和高质量增长。报告期内,公司在区域聚焦的基础上,联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京,优化全国布局。截至2024年12月31日,公司房地产开发业务已先后进入16个城市,累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个,在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个,其中在运营（含代管）项目7个；同时,依托自身专业能力,对外轻资产运营输出项目3个,实现安全、稳定、有质量的增长。3、产城综合开发公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋,坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向,积极探索建立“募投建管退”的业务闭环,持续强化园区的产业属性,精准搭建产业配套体系,用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点,实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展,推动业务高质量增长,为区域经济繁荣注入强劲动力。报告期内,公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会,通过招拍挂方式,新增获取西安沣西项目,进一步拓展业务版图。同时,稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目,重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面,加速推进标准化、体系化建设进程,并通过数字化系统赋能园区运营管理,提升园区运营服务水平,与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系,重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域,实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级,资源整合导入能力持续提升。4、其他公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中,公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务,其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。（二）报告期内经营情况1、仓储物流业务2024年,宝湾物流实现营业收入194,261万元,同比增长6%,实现经营净现金流120,248万元,同比基本持平,主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好,租金收入稳步提升。（1）主要园区运营情况报告期内,宝湾物流仓库平均使用率为88.7%,在市场平均出租率下降的情况下稳定在85%以上,底层资产的运营管理能力进一步彰显。主要园区情况如下：注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、杭州钱塘宝湾原名为杭州速能项目；3、广州时代宝湾、广州番鸿宝湾为管理输出项目；4、宝湾物流作为资产管理人,为武汉东西湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目、昆明临空项目、南京空港宝湾项目、嘉兴宝湾项目及天津塘沽宝湾项目提供运营管理服务。（2）项目拓展情况宝湾物流根据发展战略规划,积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市,加大管理输出项目拓展力度。2024年,聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等,深入研判各类项目资源,落地管理服务输出项目3个,进一步提升公司在核心区域的行业影响力。（3）项目工程进展情况2024年,宝湾物流进一步提升管理的精细化水平,各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内,新增开工面积约46.2万平方米,新增竣工面积约90.5万平方米,在建项目均按工程建设计划高品质稳步推进中。2、房地产开发业务2024年以来,房地产政策主基调延续宽松,积极提振市场信心、刺激需求释放,但受市场供需关系和购房预期有待进一步改善的影响,市场增长动能仍显不足。面对复杂的经营环境,公司房地产开发业务坚持稳健经营的策略,着重强化风险防范,持续提高管理的精细化水平,深入推进创新改革,科学统筹、有序推进各项重难点工作,在资源获取、项目运营等方面均取得一定成效。（1）项目拓展情况根据公司战略,项目拓展以风险防控为第一要务,聚焦核心区域,盯紧市场变化,重点跟进具有一定安全垫、市场较有保障的项目投资机会。2024年,通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地,占地面积5万平方米,总规划计容建筑面积7.7万平方米,实现首都经济圈的重要布局。（2）项目销售情况房地产开发业务密切关注市场形势,加强营销管控力度,狠抓销售关键节点,提前谋划,精准施策推动项目销售去化。2024年,累计实现全口径销售金额60.4亿元,同比下降65.2%,权益销售金额35.6亿元,同比下降70.7%,合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额23.0亿元,同比下降76.2%。（3）项目运营情况公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内,公司积极盘活存量物业资源,通过精细化调改运营、强化招租力度等举措,主要项目经营效益保持稳定增长。（4）融资情况2024年,房地产开发业务严守资金安全底线,利用政策窗口,积极优化债务结构,降低综合融资成本,主动控制有息负债规模,维持稳健的财务表现。报告期内,公司主要经营指标完成情况如下：（1）新增土地储备项目：无（2）累计土地储备情况（3）主要项目开发情况（4）主要项目销售情况（5）主要项目出租情况土地一级开发情况（7）融资途径（8）发展战略和未来一年经营计划2025年,房地产开发业务将坚持“稳中求进”的工作总基调,始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标,重点做好“提能力、优管理、防风险、促转型”工作,严守资金安全底线,秉持审慎投资原则,将投资重点聚焦核心区域,持续优化资源配置；同时,不断强化开发运营体系建设,提升整体经营效益；坚持客户导向,进一步强化产品力、交付力和服务力,巩固提升核心竞争优势,实现高质量稳健发展。（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保,担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2024年12月31日,公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为300,139万元。（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）3、产城综合开发业务2024年,产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力,积极应对市场变化,各项工作稳步推进。（1）项目运营情况产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设,提升精细化管理水平,实施灵活的招商措施和政策,积极打造标杆项目,重点做好存量物业招销安排。其中,重庆巴南智造园项目整体去化率达到95%；无锡车联网小镇通过与属地政府联合招商工作小组机制,支持无锡市入围国家智能网联汽车“车路云一体化”应用试点城市,小镇获评“2024年江苏省数字消费创新场景”、长三角优秀产业园区TOP10、无锡市特色产业园区等多项荣誉,累计落地行业头部及研发生态企业80余家,招引企业总数量超132家。西安智造园保持满租运营,新都产业园及德阳科技园出租率保持在92%以上的高位水平。（2）产业资源储备情况产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接,产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内,根据国家战略布局,紧跟产业趋势,聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体,针对智能制造、电子信息、集成电路、医疗器械、新媒体传播、智能家居及车联网领域,逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道,挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会,积极推动产业资源转化落地。（3）项目工程进展情况2024年,各项目工程建设有序进行。报告期内,德阳科技园项目、重庆巴南项目已按计划完成竣工验收。岗集综合交通物流港、西安沣西、顶汊一体化科技园项目按建设计划有序推进。（4）项目拓展情况产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口,严守投资安全底线,坚持区域深耕策略,同步开展轻资产管理输出模式探索,丰富盈利来源。报告期内,重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的产业园项目机会,通过招拍挂方式,获取西安沣西项目,新增土地面积99.7亩,新增建筑面积7.7万平方米。（1）新增土地储备（2）期末累计土地情况（3）主要项目开发情况（4）项目销售情况（5）项目出租情况。