主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理
经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。
深圳世联行集团股份有限公司1993年成立于深圳,2009年A股上市,业务遍及中国200多个城市。
作为中国城市空间集成服务商,公司以“提升不动产交易效率和体验,赋能资产价值持续提升”为使命,坚持以客户为中心,致力于“让更多人享受真正的资产服务”,为创造城市美好生活不懈努力。
（一）主要业务概述公司1993年成立于深圳,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商,业务遍及中国主要核心城市。
作为中国城市空间集成服务商,公司以“提升不动产交易效率和体验,赋能资产价值持续提升”为使命,坚持以客户为中心,致力于“让更多人享受真正的资产服务”,为创造城市美好生活不懈努力。
2020年,大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东,公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。
2021年,公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会,公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势,全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。
（二）主要服务产品及经营模式1.大交易大交易业务主要包括案场代理、分销及营销顾问业务。
案场代理服务根据市场、客户结构等发生的较大变化,洞察客户需求,构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力,为客户提供一体化整体解决方案,按照营销服务产品收取对应的服务费或按照成交销售额的一定比例收取佣金,降低客户总营销成本。
分销业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求,打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台,汇集代理项目资源,整合各种分销渠道,提升销售效率。
营销顾问业务响应客户需求,提供涵盖市场研判、项目定位及新媒体能力孵化等全流程专业营销服务,并依据服务周期、范围及特定需求收取顾问服务费。
2.大资管大资管业务主要包括物业及综合设施管理、公寓运营业务。
物业及综合设施管理聚焦产业园及办公类商用物业,针对出租型与自用型两大客户需求提供全生命周期一体化运营服务。
针对持有出租型的客户需求,公司深度融合前期咨询、招商、运营、物业管理及数字化能力,开发独树一帜的“招运管一体化”模式的产品。
针对自用型客户需求,公司融合数字化技术与可持续理念,以专业的工程能力为根基,依托标准化的节能运营、多业态整合及供应链集采等核心能力,开发了IFM模式的产品。
公寓运营业务以“世联红璞人才公寓”品牌为核心,以自研的“悠租云”——人才公寓专业运营系统为数字中枢,以自建招租私域渠道、面客一体化运营、全流程咨询为三大核心差异化能力,为各地区政府、国央企平台人才公寓/保租房,以及科技企业自建人才公寓提供全生命周期的轻资产服务,包括项目前期定位及产品打造咨询、项目筹开、招租、客户运营等。
（三）公司行业地位公司是中国领先的房地产综合服务商,在房地产交易服务和资产运营领域具有重要行业地位和影响力。
（四）主要的业绩驱动因素（1）行业持续调整国家统计局数据显示,1-6月份,全国新建商品房销售面积40,140万平方米,同比下降11.6%；其中住宅销售面积同比下降12.4%。
新建商品房销售额37,945亿元,同比下降13.6%；其中住宅销售额同比下降13.7%。
（2）有质量的经营公司秉持“科学运营,创新发展”核心理念,坚定锚定“利润与现金流双正”的经营目标,全面推动公司可持续发展。
一方面,通过产品创新与服务迭代升级,聚焦细分赛道,挖掘增量发展机会；另一方面,通过科学运营和数字化赋能,优化资源配置,清亏减亏,提质增效。
（一）概述1、公司主营业务概述上半年,我国宏观经济在复杂多变的外部环境下展现出较强韧性,运行总体平稳,以高端制造、数字经济为代表的新动能为经济高质量发展提供了有力支撑。
在此宏观背景下,房地产市场整体延续筑底态势,结构性分化特征显著,二手房市场活跃度整体优于新房,个别核心城市在政策优化及优质供给带动下率先释放企稳信号,但全国房地产开发投资仍保持低位运行,行业供需格局仍处于深度调整期。
商办市场面临需求偏弱的压力,部分城市写字楼租金延续下行态势,空置率承压；以TMT（科技、媒体和通信）、人工智能及专业服务业为代表的新兴产业持续释放结构性租赁需求,带动核心城市高品质资产展现出较强韧性。
报告期内,公司保持战略定力,坚决贯彻“范式转换、创新转型”的方针,以“扭亏为盈”为第一要务,持续推进减亏扭亏、降本增效、组织优化和业务创新转型。
在产品端,紧贴客户需求与核心痛点,不断打磨和升级迭代产品；在运营端,紧盯低效区域和项目,以科学运营为抓手,全力攻坚减亏扭亏,并稳妥推进低效交易业务地区公司的机制改革,有效激发团队主动转型的内生动力；在流动性管理方面,不断拓宽应收款项清收路径,加速房产等资产变现,保持现金流稳健与低负债率,筑牢安全底线。
截至报告期末,公司资产负债率31.44%,较期初降低1.2个百分点,借款余额为100万元；销售商品、提供劳务收到的现金为9.38亿元,占营业收入比例为115.40%,同比增加2.23个百分点；经营活动净现金流量同比由负转正。
上半年,受房地产市场整体缩量、行业竞争加剧,以及公司主动实施战略优化调整等多重因素叠加影响,公司实现营业收入81,280.86万元,同比下降21.37%。
实现归属于上市公司股东的净利润为亏损3,400.60万元,亏损同比增加2,177.63万元。
1）大交易业务根据国家统计局数据,全国新建商品房销售面积和销售额分别为40,140万平方米和37,945亿元,同比下降11.6%和13.6%,房地产市场持续深度调整。
上半年,大交易业务聚焦“存量新房去库存”,全力扭亏转型,但仍难以完全对冲外部下行压力。
报告期内,公司大交易业务实现营业收入39,782.85万元,同比下降32.54%。
全面攻坚亏损治理。
一是组织瘦身,提效降本。
调整大交易业务及部分地区公司负责人,压降管理层级,缩短审批链条。
整合总部与深圳区域职能,建立惠州及北方共享财务中心,打通结算、人力、行政等中后台资源,缩减重复岗位,推动管理重心下沉,提升运营人效。
二是机制重构,激发活力。
重构考核机制,显著提高浮动薪酬比例,将核心团队收益与“利润+现金流”双指标强挂钩。
持续推进平台改制,强化各级经营单元责任意识,确立以结果为导向的经营文化,有效激发组织活力。
三是以收定支,穿透管控。
成立“财经运营中台”,对亏损地区关键财务指标穿透式问询,逐一拆解营收、业务利润率等核心指标,精准定位亏损根本原因。
针对单项指标制定改善方案,建立月度跟踪机制,定期复盘减亏进度,明确扭亏时间表,确保每项整改措施形成闭环,实质性推动业绩修复。
开发“全链路总包去库存”产品,系统破解旧规产品积压难题。
在2025年跑通流量获客模型的基础上,大交易从两个最佳实践项目中提炼核心打法,开发出“全链路总包去库存”服务产品,通过四大环节组合拳,帮助开发商旧规产品销售突围。
一是调改升仓,精准诊断库存成因,通过户型调改、精装、全屋智能化等多重价值提升,重塑产品竞争力；二是“造场景”,因地制宜地打造社区配套及沉浸式互动等高吸引力体验场景,将抽象卖点转化为具象生活体验；三是“线上精准获客”,跨区域精准萃取高意向目标客户；四是“强执行闭环”,秒级响应与封闭带看保障高效转化。
目前,公司已完成所有地区全链路总包产品轮训,并已全面启动推广和拓展。
2）大资管业务2026年,公司深入推进大资管业务服务产品化,在组织架构与运营机制等层面初步构建起标准化、可复制的多层次产品体系。
拓展方面,坚定执行区域聚焦战略,重点片区项目密度优势持续强化；运营方面,通过科学运营与精细化管理,亏损项目数量大幅减少,业务整体盈利能力持续改善。
报告期内,因物业及综合设施管理业务部分项目到期未能成功续约,以及公司主动清退低效项目等影响,公司大资管业务实现营业收入37,999.77万元,同比下降3.07%。
物业及综合设施管理物业及综合设施管理包括招运管一体化和IFM。
上半年,招运管一体化在服务产品化方面推出两大产品包,强化招商去化和运营稳商能力。
面向政府及国有平台公司,推出“产业招商运营”产品包,紧扣政企合作中产业用地开发市场化招商运营需求,有效解决其产业导入、产业分析及上下游资源链接等核心诉求；面向民营企业客户,迭代升级至“招运管3.0”版本,在基础招商和运营管理服务上,构建涵盖政策辅导、产业链接等的“运营矩阵”,赋能入驻企业,进一步夯实“安商稳商”服务底座。
拓展方面,深圳地区坚定执行“聚焦”战略,龙华坂田片区取得重大突破,自2023年布局以来项目数量从零增至6个,成功中标“创兴云天”租售项目,形成显著片区密度优势。
目前,深圳标杆项目出租率稳定保持片区较高水平,交付品质获客户高度认可,片区影响力快速提升。
广州地区采用“本土资源+专业体系”双向赋能的陪伴式服务模式,与黄埔区国企平台达成深度合作,通过输出专业的招运管服务体系,为其旗下多个产业园区及商办楼宇提供定制化服务。
在运营方面,深圳地区充分利用片区项目密度优势,通过资源复用与集约化管理,有效降低单项目边际成本；福州地区积极探索“节能+增值”模式,一方面通过节能运行、节能改造等措施降低项目运营成本；另一方面盘活公共空间资源,拓展增值服务,开辟项目创收新增长点。
IFM确立“科技企业可持续IFM服务领跑者”的战略定位,持续推进“3+1”场景布局（科技职场、IDC、科技制造+政务服务）。
IDC物业及基础设施服务作为基本盘之一,产品体系全面升级,收入实现高速增长。
科技制造领域,以老客户为支点,持续挖掘存量客户新需求。
上半年成功落地崇达大湾区工厂IFM、兴森科技新场景服务、技诺智能新专项单品服务等。
科技职场领域,面对日趋激烈的市场竞争,公司策略回归优质项目导向,对毛利率测算不及预期的项目主动放弃,以保障业务质量与盈利能力。
政务服务方面,横琴地区持续迭代优化服务产品和能力。
运营方面,通过科学运营、以收定支,D类项目亏损面大幅收窄。
此外,公司将部分ESG标准融入IFM服务体系,助力出海企业完成国际合规认证。
北京世联安信行顺利通过ISO41001设施管理体系认证,专业服务能力进一步夯实。
截至报告期末,物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目107个,同比增加19个；在管理项目实际收费面积1,012万平方米,同比减少43万平方米。
公寓运营业务公寓运营业务确立“人才公寓细分市场领跑者”的战略定位,持续深耕并聚焦中高端政府人才公寓及科技型企业人才公寓细分领域。
上半年,公寓运营业务实现收入3,795.77万元,同比增长16.88%,毛利率提升至6.58%,经营质量持续改善。
公寓业务践行“科学运营、颗粒归仓”,大部分存量运营项目在报告期实现盈利。
某头部科技企业自用公寓实现高质量运营交付,助力客户降本增效。
公司基于该项目的服务经验,创新迭代"面客一体化"运营模式,统一服务触点、流程与标准,构建"一个入口、一个标准、一个闭环"的对客服务体系,形成可复制的科技企业公寓服务范式。
在招租拓展方面,公司减少对传统付费渠道依赖,宁波北寓小院、佛山德邻里等项目依托非付费渠道为主的媒体矩阵获客,营销费用大幅压降,项目开业后短期内出租率即快速爬升至高位水平,实现低成本高效去化。
截至报告期末,除定向配租项目外,红璞人才公寓整体出租率为85%,运营管理房间数量13,996套,同比增加3,571套；“悠租云”系统输出管理房间数量113,294间,同比增加19,243间。
得益于上年同期项目优化减亏,叠加部分去年新拓项目开始交付运营,以及部分项目由去年初期的爬坡阶段过渡至稳定运营带来的增量收入,公寓运营业务毛利率同比提升1.26个百分点。
本报告期公司实现营业收入81,280.86万元,同比下降21.37%；归属于上市公司股东的净利润-3,400.60万元,同比下降178.06%。
主要原因是：1）本报告期公司大交易服务收入同比下降32.54%,业务毛利相应减少,影响本期利润；2）公司持续推进业务整合与组织人员优化,本报告期公司辞退补偿费用同比增加1,559.65万元。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额1,084.97万元,同比增加6,985.25万元,主要是因为本报告期公司支付期初经营性应付款项同比减少。
（二）营业收入说明：从2025年年度报告起调整大交易、大资管两大板块的业务范围,同时调整同期相关数据。
大交易业务包括案场代理业务（原综合营销业务）、分销业务（原互联网+业务）和营销顾问业务（包含原咨询顾问业务）；大资管业务包括物业及综合设施管理业务（包含原招商业务）和公寓运营业务（原公寓酒店管理业务）；金融服务和原招商及空间运营中除招商、公寓酒店管理业务外的其他业务都归为非主要的其他服务业务,公司不单独进行分析列报。
（1）大交易业务大交易业务主要包括案场代理业务、分销业务和营销顾问业务。
本报告期公司案场代理业务实现收入15,235.69万元,同比下降35.56%。
本报告期案场代理平均费率比上年同期上升了0.01个百分点,我们认为这是代理费率的正常波动。
本报告期公司分销业务实现收入20,296.38万元,同比下降36.51%；截至本报告期末,账面尚有未结转的预收款金额680.90万元,这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
3）营销顾问业务公司营销顾问业务,本报告期实现收入4,250.78万元,同比增长26.51%。
（2）大资管业务大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务和公寓运营业务。
截至本报告期末,实际在管全委托项目107个,较上年同期净增加19个,面积净减少约43万平方米；本报告期公司物业及综合设施管理业务（含招商）实现收入34,204.00万元,同比下降4.87%。
2）公寓运营业务公寓运营业务以托管运营社区型公寓为主,以“世联红璞人才公寓”品牌为核心,聚焦中高端政府人才公寓及科技型企业人才公寓细分领域。
截至本报告期末,公司公寓运营管理房间数量约13,996套,本报告期公司公寓运营业务实现收入3,795.77万元,同比增长16.88%。
本报告期,华南区域、山东区域主要因为区域交易业务收入减少,营业收入同比下降17.75%和5.91%；华东区域、华北区域、华中及西南区域主要受区域交易业务和物业及综合设施管理业务收入减少,收入同比下降27.21%、20.53%和44.99%。
（三）营业成本本报告期,营业成本减少18,360.01万元,同比下降19.38%,主要原因是：1）本报告期公司分销业务收入同比下降36.51%,成本同比减少10,825.89万元,主要是支付第三方的渠道转介费用相应减少；2）本报告期公司案场代理业务收入同比下降35.56%,成本同比减少6,879.75万元,主要是固定工资社保、业务提成及奖金相应减少；3）本报告期公司其他服务业务收入同比下降55.15%,成本同比减少1,093.70万元,主要是支付的项目运营服务咨询费、租赁费用及摊销费用相应减少。
本报告期主营业务实现毛利5,772.41万元,毛利率同比下降0.69个百分点；各项业务毛利具体情况如下：1）案场代理业务实现毛利1,878.16万元,同比减少44.88%,毛利率同比下降了2.08个百分点,主要是因为本报告期公司案场代理业务收入同比减少35.56%,同时受固薪社保、运营费用等固定性成本影响,毛利率同比下降。
2）分销业务实现毛利451.59万元,同比减少65.15%,毛利率同比下降了1.83个百分点,主要是因为本报告期公司分销业务收入同比减少36.51%,同时受固薪、社保等固定性成本影响,毛利率同比下降。
3）营销顾问业务实现毛利103.92万元,同比增长1.36%,毛利率同比下降了0.61个百分点,主要是因为本报告期公司营销顾问业务收入同比增长26.51%,同时支付第三方的营销服务等费用相应增加,致使毛利率同比下降。
4）物业及综合设施管理业务实现毛利2,912.80万元,同比减少3.85%,毛利率同比上升了0.09个百分点,主要是因为本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比减少4.87%,同时公司采取优化人员结构、强化采购管理等措施增效降本,毛利率略有上升。
5）公寓运营业务毛利为249.62万元,同比增加44.51%,毛利率同比上升了1.26个百分点,主要得益于上年同期项目优化减亏,叠加部分去年新拓项目开始交付运营,以及部分项目由去年初期的爬坡阶段过渡至稳定运营带来的增量收入,使得毛利率同比上升。
深圳世联地产顾问股份有限公司是经商务部2007年8月2日出具的《商务部关于同意设立深圳世联地产顾问股份有限公司的批复》(商资批【2007】1316号)批准,由世联地产有限以截至2007年4月30日经信永中和审计的母公司净资产9,734.19万元按1:0.9862的比例折为股本9,600万股,整体变更设立为中外合资股份有限公司。
本公司取得了商务部颁发的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》(商外资资审A字【2007】0187号),并于2007年8月31日在深圳市工商行政管理局登记注册,注册号为【440301501120135】。
经公司申请,并经深圳证券交易所核准,公司证券全称由“深圳世联地产顾问股份有限公司”变更为“深圳世联行地产顾问股份有限公司”;英文名称由“SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.”变更为“SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYINCORPORATED”。
公司证券简称不变,仍为“世联地产”;证券代码不变,仍为“002285”。
自2013年12月18日(星期三)起,公司将启用新的证券全称。