广东世荣兆业股份有限公司

• 企业全称: 广东世荣兆业股份有限公司
• 企业简称: 世荣兆业
• 企业英文名: Guangdong Shirong Zhaoye Co.,Ltd.
• 实际控制人: 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
• 上市代码: 002016.SZ
• 注册资本: 80909.5632 万元
• 上市日期: 2004-07-08
• 大股东: 珠海大横琴安居投资有限公司
• 持股比例: 60.28%
• 董秘: 蒋凛
• 董秘电话: 0756-5888899
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 潘大亮、蔡绍伟
• 律师事务所: 北京市炜衡(珠海)律师事务所
• 注册地址: 广东省珠海市斗门区珠峰大道288号1区17号楼
• 概念板块: 房地产开发 广东板块 破净股 标准普尔 富时罗素 深股通 融资融券 预亏预减 机构重仓 央国企改革 土地流转 粤港自贸

• 注册地: 广东
• 成立日期: 2000-12-28
• 组织形式: 地方国有企业
• 统一社会信用代码: 914404001925966617
• 法定代表人: 李绪鹏
• 董事长: 王宇声
• 电话: 0756-5888899
• 传真: 0756-5888882
• 企业官网: www.shirongzhaoye.com
• 企业邮箱: shirongzhaoye@sohu.com
• 办公地址: 广东省珠海市斗门区珠峰大道288号1区17号楼
• 邮编: 519180
• 主营业务: 房地产开发经营。
• 经营范围: 房地产开发经营;房产租赁;建筑材料销售、日用品、电器、机械产品的批发零售。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
• 企业简介: 广东世荣兆业股份有限公司1998年创建于珠海,于2008年2月在深交所重组上市(股票代码002016),是珠海第二家房地产上市公司。截止2024年6月末,公司的土地储备达63万平方米,计容建筑面积141万平方米,为公司持续高质量发展奠定良好基础。现旗下拥有世荣实业、年顺建筑、世荣营销、绿怡居、世荣物业、世荣商贸等多家子公司,经营范围涵盖了房地产开发、工程建筑、园林绿化、物业管理、地产营销、大宗商品贸易、供应链服务、公共事业等多个领域;在珠海区域深耕多年,实施精品战略,为客户提供优质产品。世荣兆业以房地产开发为基点,以探索多元化发展为方向,通过人才、资本、信息、服务的链接,以房地产开发、资产运营为基础,提供基于行业上下游的综合服务等业务集群,随着多元业务项目的强化落地,公司多元业务矩阵逐步完善,企业业务板块发展呈现新局面。
• 发展进程: 公司前身为珠海威尔医疗器械有限公司,于2000年12月22日,经广东省人民政府粤办函[2000]675号文及广东省经济贸易委员会粤经贸监督[2000]1056号文批准,由珠海威尔集团有限公司和北京安策科技有限公司、周先玉、湖南省远通科贸发展有限公司、广东省科技创业投资公司、李斌、洋浦海鑫隆投资发展有限公司、中国乡镇企业投资开发有限公司(后更名为中国中小企业投资有限公司)等八个股东变更设立的股份有限公司。公司于2004年6月1日经中国证券监督管理委员会(下称“中国证监会”)证监发行字[2004]75号《关于核准广东威尔医学科技股份有限公司公开发行股票的通知》批准,首次向社会公众发行人民币普通股2500万股,于2004年7月8日在深圳证券交易所上市。
• 商业规划: （一）公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位报告期内公司主营业务为房地产开发与经营,公司实施从设计开发、工程建设到市场销售,由集团主控、分项目管理的经营模式,主要经营项目业态以住宅开发、销售为主,辅以配套商业,同时,正在逐步涉及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作,公司项目已得到市场的高度认可,在区域内保持有力的竞争优势。（二）公司主营业务面临的主要风险及应对措施1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业,国家从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控,已经成为一种常态,这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应国家政策的变化,则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。应对措施：紧密跟踪政策变化,及时调整公司经营策略。2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一,土地储备主要集中在珠海市斗门区,近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区,在珠海市斗门区的业务占绝对比重。应对措施：适当加快公司现有土地开发,加速利润释放,积极拓展外地项目,加快多元化产业布局。3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业,且开发周期较长,资金周转速度较慢。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整,可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。应对措施：合理安排资金计划,理性选择融资渠道和融资方式,保证公司财务成本处于合理范围。4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格,还直接受项目的市场定位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。应对措施：对销售项目做好相应的市场定位,根据市场变化趋势,积极调整销售策略。新增土地储备项目累计土地储备情况主要项目开发情况注：上表仅列示自有房地产项目,不含承建的外部项目。主要项目销售情况注：1、计容建筑面积为项目整体计容建筑面积；2、可售面积为项目各业态分别已取得预售许可证的总可售面积。3、结算金额为收入结转金额,不含税；预售（销售）金额为预售（销售）合同金额,含税。主要项目出租情况土地一级开发情况融资途径发展战略和未来一年经营计划向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保截至本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为41,374.70万元,报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）1、概述（一）公司经营情况2024年,面对宏观形势与内外部环境的多重不确定,公司在董事会和经营班子的科学决策与有力领导下,围绕既定发展战略稳步前行。一方面,公司坚守主业核心,主动出击应对市场波动,通过优化开发节奏、调整销售策略、提升产品品质和服务质量等多管齐下的方式,有力地稳固了主业的基本盘；另一方面,公司积极探索多元化产业发展路径,全力挖掘新的业务增长点,为公司发展注入了新的活力,取得了阶段性成果。同时,公司凭借完善的治理体系与扎实的管理内功,顺利完成控制权变更,成为珠海大横琴集团有限公司（以下简称“大横琴集团”）旗下重要上市平台。2024年,公司稳步有序地完成了年度各项工作,实现营业收入98,109.02万元；实现归属于上市公司所有者净利润3,741.48万元。截至2024年末,公司资产总额727,243.50万元,归属于母公司的所有者权益合计478,385.88万元。1、多措并举,筑牢主业根基,稳定经营大盘2024年,房地产行业仍处于深度调整期,公司严守初心、稳健经营,扎实做好房地产主业,在产品设计、工程建筑、市场营销、商业配套及物业服务等方面取得一定成效,具体如下：一是,以创新驱动产品升级,持续释放价值潜力。2024年,公司凭借对产品设计的卓越追求,旗下多个项目斩获殊荣：世荣万达广场获缪斯设计铂金奖,世荣暻观花园获TITAN房地产大奖银奖及REARD全球地产设计大奖佳作奖,世荣峰景广场二期获优秀住宅设计奖,世荣尚观花园获广东省绿色住区称号等。在设计中,公司主动对标建筑新规,旗下住宅项目楼层高度设计均达3米,强化通透感与采光效率,契合“好房子”对空间高度、亮度的要求。本年度新入市的世荣暻观花园项目,匠造11大主题全龄情景交互型社区,将“居住舒适”延伸至社区公共生活,构建有温度的社群生态,获得市场认可。万达下沉广场灯光秀更是将传统文化植入设计,以珠海渔女传说为蓝本,结合视频、投影与音乐喷泉,为广大市民打造视觉盛宴。产品创新举措驱动项目品质提升,增强市场竞争力,持续释放价值潜力。二是,严格把控工程建设进度与质量,夯实责任体系,确保交付品质。2024年,公司继续推进万荣商业中心、世荣峰景广场一期（酒店项目）、世荣暻观花园及拉美综合保税物流枢纽项目（承建）的建设；公司房地产项目在建建筑面积（计容建筑面积）40.66万平方米,竣工面积18.23万平方米；外部承建项目在建建筑面积5.54万平方米。其中,万荣商业中心以申报“鲁班奖”为标准开展建设,其三标段-世荣万达广场通过抢抓工期、攻坚克难、精心打磨,最终提前半年高质量完工,达成年末开业目标。公司项目质量获得官方认可,年内多个项目获得省/市优质工程结构质量等级认定,绿色工地,安全文明示范工地等奖项,彰显公司建造及品质实力。三是,密切关注市场动态与政策走向,灵活调整营销策略,增强营销效能。2024年,公司精准定位新入市的世荣暻观花园为高端改善型住宅项目,锚定改善型客户需求,在区域市场内引起了一定反响,上客量及成交量都取得了较好的效果。通过调整产品结构,平衡各项目之间的综合竞争力,存量项目去化力度得到提升。增加线上推广,通过运营各类自媒体平台账户,开展线上直播等方式,保持公司品牌及项目热度。紧跟市场趋势,尝试线上销售的各种新型方式,与线上渠道公司及各类线上广告资源客户进行紧密对接,为线下客户导入及成交提供助力。2024年,公司实现房地产销售（预售）面积5.52万平方米,销售（预售）金额77,533.60万元；截至2024年末,公司累计剩余可售面积22.30万平方米。四是,融入区域发展,引入标杆商业,完善区域功能配套。在“加快由房地产开发商到地产+区域城市运营商转型”的战略指引下,公司积极融入区域发展,参与片区城市运营,引进酒店、大型商业综合体等新业态、完善区域公共配套。2024年,公司首个投资建设的商业综合体项目——珠海斗门世荣万达广场历经两年半,提前半年竣工开业,试业首日人流突破12万,元旦假期更是直冲30万。世荣万达广场作为珠海西部规模最大、业态最全、品质最高的城市商业综合体,填补了区域商业的空白,提升了区域综合价值,为区域的城市化发展、经济繁荣发挥积极作用,是公司战略转型"地产+区域城市运营商的重要里程碑。五是,深化物业服务,提升管理水平,增强业主的满意度和幸福感。2024年,公司物管户数超过2万户,在管项目面积超过300万平方米,通过智慧化管理升级、优化服务流程、加强员工培训、完善设施设备管理等一系列举措,增强业主的居住体验和幸福感,业主综合满意度同比上升。报告期内,凭借优质的服务和标准,世荣物业在管项目世荣峰景广场一期被评为2024年度五星级物业服务小区。截至目前,世荣物业旗下共有五个在管项目获五星评定。2、精准发力,推进多元布局,挖掘增长潜能2024年,为践行“一主多元”发展战略,公司利用上市公司资本平台优势,结合自身区位、资源及人才队伍等实际情况,积极推进多元化战略布局,打造企业发展新的增长极。在商贸板块、中拉经贸、集中供热、康养农旅、产业投资等方面取得一定增益,具体如下：中拉经贸平台构建及商贸板块方面：一是,推进中国-拉美经贸一体化服务平台搭建工作。2024年,平台成功接待了巴西商务代表团的多次重要访问,有多家巴西公司签署了进驻平台协议,多家知名企业正式签订了拉美湾（万达广场拉美风情特色街区）入驻意向书,在中巴经贸合作领域取得实质性的进展。同时,平台两次组织代表团赴巴西进行平台的深度推介活动,并在多个行业协会和商业联合会成功举办了平台推介会,赢得了广泛的关注和赞誉。成功推动了有机肥项目意向合作协议的签署,促成了巴西阿马帕州桑塔纳港与珠海高栏港之间的直航合作备忘录的签署,为中巴贸易往来新通道的开辟贡献力量,为后续经贸合作奠定基础。二是,商贸板块深耕存量业务,开拓海外业务,为中拉经贸启动持续做好资源储备。2024年,商贸板块强化风控,持续深耕存量业务。拓展海外业务实现新突破,成功开拓拉美秘鲁市场。公司旗下世荣拉美供应链管理有限公司获海关AEO高级认证,在贸易安全与便利化领域达到了国际公认的高级标准,强化市场信誉及竞争力,为公司在拉美地区的进出口业务拓展带来更多机遇。集中供热服务方面：2024年,公司以与江西赣锋锂业股份有限公司合资成立的供热平台公司（江西锋源热能有限公司）为依托,为新余市高新区区内企业提供集中供热服务。江西锋源积极拓展新客户,用汽需求逐年攀升,为公司营业收入及经营业绩贡献增量。同时,借助赣锋锂业产业链资源,积极开展新余热动力供应项目、横峰热电联产集中供热项目和临武热电联产集中供热项目的前期工作,以期扩大经营范围,达成良性循环。目前,三个供热项目已与当地政府签订了投资协议,项目的各项工作正在全力推进。康养农旅方面：2024年,公司与草朗村合作打造“世荣农业生态公园”康养农旅项目,助力乡村振兴,孵化农旅康养新品牌。该项目是市重点培育打造的“百千万工程”标杆示范项目,是公司与斗门区井岸镇草朗村依托“村企共建”的合作模式,联合打造的大型农旅田园综合体项目,总面积约1000亩,包含农业培训推广驿站、冷库、仓库、蔬菜分拣中心、检测中心、种植大棚等,计划开展以农旅观光、亲子研学,花卉康养,特色餐饮,采摘体验等为主的经营内容,目前,已建成生态停车场、主干道花海、绿茵草坪露营区、四季花园观赏区、450亩高标农田改造等。产业投资方面：公司参股投资的玉柴船舶动力股份有限公司主营业务为生产船用低速发动机,产品主要运用在散货、集装箱、化学品船、油船及气体运输船等主力商船,主要客户包括多家知名船厂。近年来,随着造船业持续回暖,玉柴船动结束了多年亏损的状态,发展势头良好,经营效益连续三年上涨。公司参股投资的广东热浪新材料科技股份有限公司主营业务为亚克力实体面材的生产、研发和销售。产品主要应用于住宅、酒店、公寓、医疗、商业空间装潢等。近年来热浪科技经营效益稳中有进,与公司共同研究的新材料产品成果,在世荣暻观花园、世荣喜来登酒店项目中应用,有效提升公司项目品质和居住体验,已获市场广泛认可。3、持续深化,完善内部管理,提升运营效能2024年,公司进一步强化运营效率与治理科学性的提升,促进公司提质增效、管理升级。具体情况如下：一是,强治理,练内功,顺利变更控制权。2024年,公司通过规范治理、落实目标责任制、全面预算管理、体系标准化、风控体系搭建、干部队伍建设等一系列举措提质增效、狠练内功。在经历股权拍卖及要约收购等一系列重大变化时,公司凭借完善的治理体系与扎实的管理内功,团队上下齐心协力,顺利完成控制权变更,充分展现了公司治理的有序性和可靠性。二是,攻科创,重赋能,建设创新型企业。2024年,公司坚持以创新赋能可持续发展。科技创新方面,截至2024年末,累计开展研发项目73项、获得自主知识产权38个,取得国内领先技术3项、国内先进技术3项。全资子公司珠海市绿怡居园艺工程有限公司成功获高企认定,并获评科技型中小企业,企业所得税率将降低10个点,以创新助力公司节流减负；管理创新方面,“世荣会”小程序已成功绑定用户2.26万,绑定房屋1.2万间,绑定率达63.19%,成功上线报事报修、线上收费、车位购买、管家服务等功能,为公司开展社区运营与智慧服务提供了基础与数据。三是,党建引领,凝聚共进,筑牢发展根基。2024年,公司党组织积极适应新时代变化,加强理论学习,共召开支部大会8次,支部委员会12次,开展党课学习5次,通过各项党建活动与学习培训,推动公司党员深刻理会“两个确定”的决定性意义,增强党员“四个意识”,坚定“四个自信”,做到“两个维护”。持续推动党员发展工作稳步前行,进一步壮大党员队伍,充分发挥党员先锋模范作用,营造积极向党组织靠拢的浓厚氛围。围绕公司业务发挥党组织的战斗堡垒作用,将党建工作深度融入企业经营发展的各个环节,以高质量党建引领和保障公司高质量发展。（二）主要经营指标分析1、报告期内公司实现营业收入98,109.02万元,同比下降36.63%；报告期内公司发生营业成本64,808.37万元,同比下降29.76%,主要原因系本报告期可结转商品房收入及成本减少；2、报告期内公司发生销售费用2,868.31万元,同比下降34.33%,主要原因系本报告期可结转商品房收入减少对应销售代理费减少所致；3、报告期内公司发生管理费用12,257.05万元,同比增长12.94%；4、报告期内公司发生财务费用-617.06万元,同比增长57.35%,主要原因是本期银行存款利息收入减少；5、报告期内公司发生研发费用4,365.59万元,同比增长23.07%；6、报告期内公司经营活动产生的现金流量净额-43,409.04万元,较上年同期减少47.44%,主要原因系本报告期公司全资子公司世荣实业清算缴纳了翠湖苑二期北区土地增值税44,315.38万元,导致本期“支付的各项税费”较上年同期增加；7、报告期内公司投资活动产生的现金流量净额-63,710.45万元,较上年同期减少1,258.37%,主要原因系本报告期万达广场及酒店投入增加；8、报告期内公司筹资活动产生的现金流量净额47,951.44万元,较上年同期增加9,734.78%,主要原因系本报告期公司取得的银行借款收到的现金较上年同期增加。