津滨发展 - 000897.SZ

主营业务：房地产开发与销售

经营范围：房地产开发;食品销售(凭许可证开展经营活动);自营或代理货物及技术的进出口。法律、法规、国务院决定禁止的,不得经营;应经审批的,未获批准前不得经营;法律、法规、国务院决定未规定审批的,自主经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

天津津滨发展股份有限公司(以下简称津滨发展)成立于1998年12月28日,是天津滨海新区首家以募集方式创立的国有控股股份公司,于1999年4月22日在深圳证券交易所挂牌交易。

公司拥有市区公司和滨海公司两个区域房地产开发分公司和一家贸易分公司。

投资控股企业14家,参股企业4家。

津滨发展自成立以来,先后投资兴建天大科技园、滨海金融街(东区)等重点项目,投资开发了雅都天元居、玛歌庄园、颐贤里、境界梅江、格调平园等房地产项目,为津滨发展在工业园区、商用地产和中高端民用房地产等不同的物业形态中树立了较好的品牌形象。

津滨发展经过不断的战略调整和业务转型,于2005年以后,对外投资逐步向民用房地产开发倾斜,确立了以民用住宅开发为主导产业的企业发展战略并明确了"扎根滨海,立足天津、布局全国"的企业发展规划。

津滨发展将致力于打造立足天津,布局全国的知名地产品牌,不断在全国有增长潜力的区域寻求项目投资开发机会。

津滨发展自成立以来先后连续荣获中国房地产百强企业、全国服务类500强、天津服务业企业60强等荣誉称号。"津滨发展—建筑岁月之美"的品牌理念越来越被广大消费者熟知,有效地提升了津滨品牌的知名度和影响力。

在市场竞争越来越激烈的今天,津滨发展还将继续坚守"实现股东、社会、员工和客户共赢"的企业使命,坚持市场化、专业化、精细化的发展方向,不断打造精细化的产品,努力成为受社会尊重的房企品牌,为实现公司持续发展的长远目标奠定坚实基础。

公司以房地产开发为核心业务,深耕住宅产品领域,业务版图聚焦天津市区、滨海新区及福建泉州等重点区域,形成了以自主开发及销售为主导的稳健经营模式。

报告期内,公司主要开发项目包括天津市区的梅江项目、津和泰诚项目、滨海新区滨堡公司项目、滨和泰达项目,以及福建泉州的津汇红树湾项目。

面对行业持续修复的态势,公司坚守精品战略,以“好地点+好房子”构筑产品核心韧性,顺利完成梅江H1项目首次开盘,工程建设方面,通过狠抓施工进度与质量管理、深化提质增效,有力保障梅江H1一期地块工程按计划推进。

同时,公司持续深化市场化改革,通过提升人均效能、优化管理体系,推动各项经营工作稳步向前。

2025年上半年,公司实现营业收入1.96亿元,较上年同期减少85.64%,其中房地产销售收入1.61亿元。

公司实现归属于母公司所有者的净利润216.16万元,较上年同期减少99.35%。

公司2025年半年度业绩变化的主要原因是：本期无新增可结算项目,报告期内房地产销售结算较上年同期减少。

2025年上半年政策定调持续释放积极信号,从4月份中央政治局会议的“持续巩固房地产市场稳定态势,加大高品质住房供给,优化存量商品房收购政策”。

到6月份国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳,进一步优化现有政策,提升政策实施的系统性有效性”,明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向,持续为市场注入信心。

在政策宽松的大环境下,房地产市场在低迷中寻求复苏。

在此背景下,公司一方面精准把握市场有利时机,成功实现梅江H1一期高档联排产品的首次开盘,并按既定计划圆满达成销售预期；另一方面,集中优势资源全力推动梅江H2叠拼及H3、H4小高洋房的尾房销售工作。

梅江H2项目交付业主磨合期内满意度持续提升,赢得客户口碑。

同时梅江H1项目建设稳步推进,上半年主要完成外立面、市政管线和景观前期工作。

滨和泰达住宅项目深度契合商品房政策要求,规划为洋房与叠拼产品,目前项目已完成规划设计及总包、监理单位招标工作。

为增加公司项目储备,公司全资子公司天津泰鸿房地产开发有限公司,于2025年2月与天津津城建设开发有限公司以联合竞买方式通过公开挂牌获取了津和山（挂）2025-05号地块项目,该地块位于天津市和平区,目前项目处于规划报批阶段。

新增土地储备项目累计土地储备情况主要项目开发情况主要项目销售情况主要项目出租情况融资途径发展战略和未来一年经营计划当前,我国城镇化进程已从高速增长阶段迈入稳定发展的新阶段,城市发展逻辑亦随之转变——从过去大规模的增量扩张,逐步转向以存量提质增效为核心的发展路径。

从短期市场表现来看,高品质项目的陆续入市,有望为核心城市的新房市场注入稳定动能,助力其保持平稳运行态势。

然而,市场仍面临多重挑战：居民收入预期与房价预期的双重承压,叠加整体优质供给端的相对薄弱,使得重点城市中二手房对新房的“替代效应”依然显著。

在此背景下,城市间及项目间的分化行情预计将持续演绎,“优质城市+优质项目”的结构性机会将更加凸显。

基于上述市场判断,公司下半年的核心工作思路明确：一方面,继续严格按照既定计划推进现有项目的开发建设,确保工程进度与质量；另一方面,将精准把握项目销售推盘节奏,灵活应对市场变化。

通过这两方面的扎实推进,全力保障公司实现可持续的稳定发展。

2025年下半年主要工作安排如下：一、抓好在建项目建设（一）梅江项目H1项目下半年稳步推进室外景观施工,H2、H3将聚焦清盘工作,以进一步优化库存结构。

（二）滨堡公司项目目前,项目剩余货值主要集中在零星特殊楼层资源、地下车位以及配建商业。

下半年为高效去化存量,利用现房优势,深入挖掘老客户资源,推动住宅及配建商业实现清盘；针对地下车位,将在业主集中入住节点进行阶段性包装推广,同时结合日常试停等维系活动,以此促进库存车位的去化。

（三）泉州红树湾项目下半年继续完善津汇公司剩余车位和商业开盘方案,为开盘销售做好准备。

（四）滨和泰达项目（津滨开（挂）2023-4号地块）项目目前正有序推进前期报建手续,即将开工,力争年内实现首次开盘。

（五）津和泰诚项目（津和山（挂）2025-05号地块）项目计划于年内开工,尽早达到可销售条件。

二、精进提升,深化管理（一）做好资金统筹,确保资金链安全。

随着上半年公司项目土地增值税清算及税款缴纳的完成,结合目前在建项目的资金支出以及未来项目储备资金需求,公司下半年将面临较大的资金压力。

为筑牢资金安全防线,针对性推进资金缺口弥补工作,具体举措如下：强化销售回款攻坚：紧盯在售项目销售动态,全力加快回款节奏,确保资金及时回笼；激活监管资金效能：对于满足撤销监管条件的项目,及时完成项目资金监管账户撤销手续,实现监管资金全面盘活；同步推进在售项目重点监管资金盘活提取工作,确保盘活资金顺利到账；拓展融资渠道支持：根据滨和泰达及津和泰诚项目实际进展,精准推动项目贷款办理,为项目建设提供稳定资金支撑。

（二）强化目标管理。

围绕财务目标展开运营目标的制定,包括销售额、回款额、利润率等,依托计划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控,严格管理进度。

以目标为导向,借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化,打磨开展标准化体系建设,促进考核激励,实现公司精品工程建设管理运营的新突破。

（三）进一步优化公司内部发展环境,加大人员考核管理。

公司将加大人员绩效考核管理工作力度,将员工日常工作质量考核,推进工作的任务落实。

根据年度津滨工作重点及项目开发目标任务制定详细的考核细则,并严格组织考核实施,每月要求各岗位进行工作述职,制定工作计划,落实工作完成质量。

通过每月对工作梳理,调动全员的能动意识,提高工作积极性、主动性,推进业务指标的达成。

（四）营造良好的工作氛围,进一步优化人才梯队建设一是强化部门联动,各部门要结合各自职责分工,制定工作目标,狠抓措施落实,做到分工协作、密切配合、齐抓共管,形成事事有人管、件件有落实的工作局面。

二是做好人才的教育培训。

充分利用培训机构等教育培训资源,做好津滨各专业技术人员的培训工作,进行制度化、规范化的培训和轮训。

（五）夯实制度管理、强化企业内控。

进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。

下半年推动各业务条线制度体系修订,通过加强信息化管理,完善流程建设,促使各项规章制度的执行落地,将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程,形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制,切实全面提升内控体系有效性,为企业实现高质量发展提供基础保障。

（六）积极寻求拓展新项目继续加大土地资源储备。

公司将密切关注土地市场变化,以市内核心区为战略重点,获取支持公司发展的土地资源,为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。

阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起,至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。

截至本期末,本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币1.60亿元,报告期内未出现客户违约情况,故本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。

公司系根据《中华人民共和国公司法》的有关规定,经天津经济技术开发区管理委员会以津开批(1997)698号文批准,由天津泰达建设集团有限公司(原名为:天津经济技术开发区建设集团有限公司,以下简称建设集团)和天津华泰控股集团股份有限公司(以下简称华泰集团)联合发起,双方发起人以各自部分净资产折股投入并经批准公开向公众募集股份而设立。

天津市工商行政管理局于1998年12月31日颁发了10307391号企业法人营业执照。