大悦城控股集团股份有限公司

• 企业全称: 大悦城控股集团股份有限公司
• 企业简称: 大悦城
• 企业英文名: GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.
• 实际控制人: 国务院国有资产监督管理委员会
• 上市代码: 000031.SZ
• 注册资本: 428631.3339 万元
• 上市日期: 1993-10-08
• 大股东: Vibrant Oak Limited
• 持股比例: 49.28%
• 董秘: 邓晓天
• 董秘电话: 010-85619759
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 马海霞、邓盼盼
• 律师事务所: 广东信达(北京)律师事务所
• 注册地址: 深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室
• 概念板块: 房地产开发 广东板块 低价股 破净股 标准普尔 富时罗素 深股通 证金持股 参股新三板 中证500 融资融券 首发经济 预亏预减 央国企改革 央企改革 深圳特区

• 注册地: 广东
• 成立日期: 1993-10-08
• 组织形式: 央企子公司
• 统一社会信用代码: 914403001922471899
• 法定代表人: 姚长林
• 董事长: 姚长林
• 电话: 010-85619759
• 传真: 0755-23999299
• 企业官网: www.grandjoy.com
• 企业邮箱: 000031@cofco.com
• 办公地址: 深圳市宝安区留仙一路8号中粮创芯研发中心A1栋27楼,北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层
• 邮编: 518101,100020
• 主营业务: 房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产
• 经营范围: 房地产开发经营;国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品);建筑技术咨询,进出口贸易;住房租赁。
• 企业简介: 大悦城控股集团股份有限公司(简称“大悦城控股”)是中粮集团旗下的地产投资和管理平台。中粮集团是与新中国同龄的中央直属大型国有企业,是国资委批准的16家以房地产为主业的中央企业之一。大悦城控股于1993年10月8日在深圳证券交易所上市(股票代码:000031.SZ),2019年初完成重大资产重组、形成“A控红筹”架构;旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产(股票代码:00207.HK)。大悦城控股定位“城市运营与美好生活服务商”,坚持“双轮双核”的发展模式,以“开发+经营”双轮驱动,稳健发展;以“产品+服务”双核赋能,更好地服务人民美好生活。肩负“创造城市永续价值,追求可持续性幸福”的企业使命,大悦城控股力争成为更具持续发展能力的城市美好生活创造者。大悦城控股持续驱动多业态立体联动,助力城市升级与服务,业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域,布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等近40个一、二线核心城市,构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡、集人民美好生活场景于一体的“大悦”生态圈。在商业地产领域,大悦城控股以大悦城和大悦汇为标准产品线,以城市新生代和城市新中产为核心客群,通过不断创新线下场景体验并构建大运营、大服务、大会员、大数据体系,实现精细化运营。商业项目现已落地全国超25个城市,在运营、在建项目总数40余个,引领消费升级背景下的商业地产高质量发展。在住宅地产领域,大悦城控股迭代升级全新产品系——悦系,打造悦心悦己的十大生活场景,致力于满足新生代对美好生活的向往;连同壹号系产品共同满足客户多层次的购房需求,打造美好居住体验、同频居住理想。在产业地产、写字楼、酒店、长租公寓等创新发展和优质投资领域,大悦城控股聚合跨行业资源,创造共赢营商环境,为科技、大健康等国家重点战略行业提供优质保障;依托独有的3C智慧运营体系,助力企业高效运转,推动物业及所在区域价值不断提升;创新打造大悦酒店品牌,为商旅菁英人群提供个性居住体验;顺应“租购并举”政策,推出长租公寓品牌大悦乐邑,满足居民租住生活需求。站在新的发展起点,大悦城控股将不断践行高质量发展理念,提升核心竞争力和盈利水平,实现内涵式增长,为股东、客户、员工创造源源不断的价值,与美好生活共同前行、与城市发展共同前行、与时代梦想共同前行。
• 发展进程: 公司系经原中共宝安县委以宝组(1982)007号文批准,于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业,原名为"宝安县城建设公司"。1993年2月,经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准,更名为"深圳市宝安区城建发展总公司"。1993年7月10日,经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准,改组为募集设立的股份有限公司,更名为"深圳宝恒(集团)股份有限公司",向社会公开发行境内上市内资股(A股)股票并上市交易,并于1993年10月8日领取深企法字04498号(注册号19224718-9)企业法人营业执照。1996年12月18日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"深圳市宝恒(集团)股份有限公司"。2006年4月13日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"中粮地产(集团)股份有限公司"。 公司于2019年3月18日召开2019年第一次临时股东大会,审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的提案》,同意公司名称由“中粮地产(集团)股份有限公司”变更为“大悦城控股集团股份有限公司”,证券简称由“中粮地产”变更为“大悦城”。证券简称由“中粮地产“变为“大悦城“,英文全称由“COFCOPROPERTY(GROUP)CO.,LTD.“变为“GRANDJOYHOLDINGSGROUPCO.,LTD.“,英文简称由“COFCOPROPERTY“变为“GRANDJOY“,证券简称启用日期:2019年3月27日
• 商业规划: (一)公司从事的主要业务公司作为中粮集团唯一的地产业务平台,从事的主要业务包括:房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司(股票代码:00207.HK),其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。公司定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”,深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域,业务布局全国38个城市。在住宅地产领域,公司聚焦新生代居住需求,通过构建产品标准、精细产品管理、强化品质管控等管理动作,在原有住宅产品的基础上持续升级,以“中粮好房子”为目标构建产品研发新体系,洞见新生代的审美、喜好、态度,同频居住理想,发布“美好由你,共悦未来”生活主张,实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦壹号系和悦系,满足客户多层次的购房需求,并不断打造明星产品,提升品牌影响力。在商业地产领域,公司以大悦城和大悦汇为标准产品线,立体化布局,通过不断创新线下场景体验和大数据系统,实现精细化运营,成为引领城市居民消费和生活方式升级的重要力量。大悦城以18-35岁城市新生代及青年客群为核心,以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向,以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵,提供时尚感、引领性的服务体验,倡导潮流文化,构建极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标,致力影响、启发消费者生活方式,推动商业革新与城市发展。大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心,以区域客群的高频美好生活需求为经营导向,以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵,提供生活化、情感性的服务体验,倡导生活文化,构建更加丰富、多元、包容的生活方式,致力城市区域价值提升,引领区域生活品质升级。在产业地产和写字楼领域,公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力,取得了稳健发展。写字楼业务始于上世纪90年代,经过多年深耕,业务分布在香港、北京及深圳等一线和核心二线城市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域,打造集聚全球创新资源的产业服务平台,充分发挥资源的协同整合能力,提升产业链水平,助力产业链布局、转型、升级,目前业务分布于北京、深圳等核心城市。未来,公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式,不断做大管理规模,树立管理输出的行业标杆。(二)公司经营情况经营情况概述2024年,公司锚定高质量发展目标任务,实现生产经营稳中有进、质效向好,各项工作取得新成效。销售方面跑赢大势,排名提升至第23位1,同比上升6位。商业方面再拓版图,圆满完成厦门、三亚、海淀三个大悦城高质量开业;建立起“投融建管退”平台,成功发行了成都大悦城商业REIT,发展路径进一步拓宽。改革方面锐意进取,明确了“1123”战略体系,优化了组织架构,重塑了全新的企业文化。同时,公司全力以赴“严投资、保交付、稳结算、强运营”,为未来高质量、可持续发展打下了坚实基础。“1123”战略体系,即“1”提升,提升商业引领地位,坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇,加快消费基础设施REITs发展,持续提升经营能力。“1”夯实,即夯实高质量开发业务,面向改善性需求,打造“中粮好房子”。“2”聚焦,即产品聚焦、区域聚焦,发展优势产品,提升品牌影响力,聚焦核心城市、核心板块,坚持深耕。“3”精进,即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进,在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展,不断提升专业化经营水平,向管理要效益。公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”,加快构建发展新模式,实现高质量发展。报告期内,房地产市场仍处于筑底阶段,受行业周期、结算资源的影响,公司销售型业务结算规模及毛利率有所下降,对联营企业、合营企业的投资收益同比减少,同时为应对市场变化,公司积极调整量价策略,部分项目计提资产减值准备。受上述因素影响,报告期内,公司实现营业收入357.91亿元,同比减少9.93亿元,同比下降2.70%;综合毛利率21.76%,较上年同期26.47%下降4.71个百分点;毛利额77.89亿元,同比减少19.47亿元,下降20%。公司实现净利润-25.59亿元;归母净利润-29.77亿元,同比减少15.11亿元。本报告期,公司销售回款同比减少,全年经营活动净现金流66.17亿元,同比下降37.82%。报告期末公司总资产1,785.75亿元,较年初下降9.84%;归属于上市公司股东的净资产105.96亿元,较年初下降23.46%。投资与运营方面,公司坚持聚焦资源,力控风险,重点布局一线以及强二线城市,确保高质量投资。报告期公司获取5宗地块,土地面积19.75万平方米,计容建筑面积55.86万平方米,土地款总额84.26亿元(西安市长安区CA01-5-40号地块除地块出让金外,项目公司还需承担前期房屋征收补偿及奖励费等综合费用,并负责建设村民安置住宅用房等配套公建用房以及地下车库、人防设施等),从投资布局来看,新增土地储备主要位于杭州、西安、三亚等地。报告期末,公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈,土地储备可售货值约1,269亿元(不含一级开发旧改等土储项目)。资金管理方面,公司持续优化资金管理体系,确保流动资金高效运作;通过精细化现金流预测及预算管理,平衡资金流动性与风险控制;同时,公司积极拓展多元化渠道、降低融资成本、持续优化债务结构。在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下,充分理解政策导向,成功获批“白名单”项目12个,经营性物业贷款项目7个,保障了公司现金流安全,实现公司稳健的财务发展。报告期内,公司及控股子公司在公开市场成功发行中期票据、永续中票、公司债券等共计71亿元,有效降低综合融资成本,报告期内公司新增借款平均成本3.0%;全年综合融资成本为4.06%,较上年末下降55个基点。报告期内,中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。各业务板块经营情况1、开发业务根据国家统计局公布的数据,2024年全国商品房销售面积为9.74亿平方米,同比下降13%,在房地产市场总体承压的背景下,公司销售型业务2024年实现全口径签约369亿元,同比下降20%,签约面积167万平方米,同比下降25%。公司在2024年中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第23位,较2023年提升6位。公司全口径结算金额393亿元,结算面积198万平方米。公司持续提升产品力和品牌力。全年公司已打造多个当地明星标杆项目,成都中粮·天悦壹号、西安悦著·央璟、西安奥体壹号、深圳中粮悦章·凤凰里、张家口祥云国际成为区域标杆红盘,新开盘项目中杭州鹭悦朗云府四开四罄。公司持续加强品牌联动及营销节点打造,与中粮集团福临门、蒙牛、可口可乐等核心品牌进行营销联动,打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等核心节点活动,提升客户信心及销售业绩。公司持续提升营销创新能力,紧抓市场热度进行新媒体营销创新,实现良好的营销效果。产品力方面,2024年聚焦客户导向的产品创新及应用型数字创新两方面开展研发工作,其中,住宅产品基于客研成果通过户内场景、社区底盘等研发课题,建立“4个硬核价值+15个理想场景”的产品策略,以“场景化样板间”和“全维实景示范区”的形式,在北京宸悦国际、西安悦著·云朗、西安悦著·央璟、南京悦著·九章、上海北外滩116项目、三亚铂悦壹号等项目中推广应用,获得多项国内外设计奖项,如北京宸悦国际样板间斩获美国TITAN地产大奖铂金奖及缪斯设计金奖两项地产设计大奖;商业综合体围绕“绿色低碳化发展”“数智化转型升级”两大战略在商业地产领域的创新和实践,以绿色优势支持资产保值、增值。此外,公司持续开展数智化能力建设,智慧设施运维平台在武汉大悦城成功投入运行,年内该运维平台项目获得中国节能协会第五届“金标杯”BIM/CIM及节能应用优秀成果一等奖。2024年8月15日,公司正式加入中国房地产行业绿色供应链组织,总部材料部品绿色采购率首年达到91.7%。2、经营业务公司经营业务运营能力突出,品牌价值领先,公司将持续扩大经营业务的业务版图,提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓,收入主要来源于租金收入、增值服务等。2.1购物中心报告期内,在国家政策聚焦高质量发展、经济重回正循环的新态势下,公司商业秉持“一座城赋美一座城”的追求,积极探索、稳健经营。报告期内3家购物中心成功开业,出租率均达98%以上,开业率均在97%以上。公司聚焦重点区域、深耕核心城市,商业项目全国布局44个(重资产30个+轻资产14个)。报告期末,公司在营项目36个(含轻资产和非标准化产品),总商业面积375万平方米;其中包括23个大悦城购物中心(含轻资产),总商业面积约308万平方米,2个大悦汇(轻资产),总商业面积约19.3万平方米。在建、筹备的项目(含轻资产)8个,总商业面积约83万平方米。购物中心持续深耕资产管理、拓展商业布局、精耕运营创新,用心书写城市高质量发展的新答卷。2024年,公司购物中心销售额401.3亿元,同比增长16%;客流量3.66亿人次,同比增长22%;平均出租率95.1%。大悦城连续四年荣登赢商网“零售商业地产企业综合实力百强榜”,荣获人民网“2024国民消费创新案例”、观点“2024年度影响力商业地产运营商”“GoldenMall中购联购物中心行业2024年度商业管理公司卓越榜”、克而瑞“2024中国不动产商管综合实力TOP10企业”等重量级行业奖项,品牌影响力持续提升。公司商业持续布局首店、首展、首秀等创新业态,激发商圈活力,赋能商业发展。报告期内,公司在营商业项目结合自身定位及特色,引入全国及区域品牌首店、旗舰店、概念店等共计450余家,加速产品焕新升级,推动生活方式变革。以二次元文化为流量密码,构建具有“大悦城”标签的潮流引力场。2024年,公司二次元业态总销售额突破人民币11.1亿元,有近1亿人次的“谷民”来到大悦城“吃谷”。截止2024年底,全国大悦城二次元门店总数已达311个,共创造销售成绩超人民币8.64亿元;全年大悦城引进的IP快闪超244场,共产生销售额超人民币2.5亿元;大悦城充分发挥实体空间优势,打造精致的线下专属场景与圈层活动,创造出有趣、有活力、有情感浓度的商业体验。2024年9月20日,华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金(180603.SZ)在深圳证券交易所正式敲钟上市,成为西南地区首单消费REIT,也是首个开售当日即提前结束公众发售的消费REIT。基金底层资产来自公司旗下优质购物中心成都大悦城,其凭借稳健经营,截至2024年12月31日,期末出租率达98.10%,较基金招募说明书同期预测的95.50%提升了2.6%;期末租金收缴率达99.97%,交出一份优异的资产管理答卷。年内,公司商业坚持稳健发展,实现厦门大悦城、三亚大悦城和北京海淀大悦城三个项目重磅开业,丰富商业版图,优化全国布局,使公司在不同区域的影响力得以进一步拓展,在商业赛道上持续领航。厦门大悦城是公司布局福建的首座旗舰项目,于2024年9月30日以100%的招商率、98%的整体开业率,与鹭岛消费者欢喜相见;开业首日即吸引逾17.3万客流,开业三日客流超50万人次,创下公司2024年首个商业开业项目开门红,成为厦门品质生活方式新标杆。三亚大悦城是全国首个热带大悦城,于2024年10月1日以100%招商率、100%开业率的优异成绩,刷新了大悦城体系内的开业纪录,彰显了大悦城强大的品牌吸引力与市场号召力,为三亚乃至海南自贸港的经济发展注入了活力与信心;项目定位“海岛潮趣生活主场”,开业以来项目月均销售额破亿,潮领国际旅游消费中心新时尚。北京海淀大悦城是北京第四座大悦城,于2024年12月21日以98.5%的招商率和97.5%的开业率璀璨绽放,开业首日客流超21.6万人次,销售额超人民币1777万元,项目围绕“山系生活智潮地”的核心定位,打造成为海淀北部业态最丰富、配套最齐全的商业综合体,持续提升区域商业时尚度,为区域经济的蓬勃发展注入强劲动力。2025年,公司商业将有2个项目入市。未来,公司将持续深化在商业地产领域的深厚积累,在品牌战略、精细运营、产品创新、场景打造、生态共创等方面发挥行业领军者作用,围绕引领城市“年轻力”的商业构想,稳步推进城市消费进阶,以新潮面向未来。2.2写字楼与产业地产报告期内,全国主要城市的写字楼及产业地产市场持续下行,公司在需求受到抑制的巨大挑战下,通过强化运营提升租户满意度与忠诚度,保续租、促新租,加速空置面积去化,扛住了市场下滑压力,保证了营业收入的稳定性,荣获产业园区高质量运营企业卓越表现奖。1)写字楼报告期内,写字楼整体平均出租率91.1%。公司标杆写字楼项目中粮广场获“2024中国写字楼品牌价值10强”。除自持写字楼项目之外,公司凭借强大产业资源及成熟管理经验,通过管理输出方式,运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险·玖安广场(原中粮置地广场)、天津津投广场等项目。公司深耕城市更新领域,写字楼城市更新标杆项目汇京双子座获“TTIA天坛国际奖——全球建筑超级产品力大奖”“2024年城市更新优秀项目奖”,持续助力北京城市更新。2)产业地产报告期末,公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米:宝安新安片区建筑面积约27万平方米(占地约19万平方米)、福海片区建筑面积约67万平方米(占地约47万平方米)。报告期内,深圳在运营项目11个,整体平均出租率98.2%,除深圳项目之外,公司在北京通过管理输出方式运营管理——中关村(大兴)细胞与基因治疗产业园(原中粮·达瑞兴生命健康产业园)、北京海淀大悦信息科技园,两个园区已于2024年9月盛大开业,受到政府、行业、业主方的高度认可。两个园区的开业打破了大悦城控股产业招商在AI智能以及生物医药领域的行业壁垒,实现跨领域的跨越式突破,为产业扩张奠定基础。产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策,紧贴客户需求,积极整合中粮资源、政府资源、产学研与协会资源,举办供需对接、专精特新培育等主题运营活动超20场,同时加强与优质企业联动,持续优化提升产业服务,搭建企业交流合作桥梁。另外,公司持续发挥运营优势,项目运营实力获政府认可,其中,中粮(福安)机器人科技园、中粮创芯研发中心均荣获深圳市小微企业创业创新示范基地年度考核优秀认定,中粮商务公园、中粮创芯研发中心获宝安区园区运营奖励,中粮(福安)智造产业园获得宝安区科技桃花源认定,中关村(大兴)细胞与基因治疗产业园荣获“2024年城市更新优秀项目奖”。2.3酒店与长租公寓大悦城控股致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营,目前旗下所有物业均位于一线城市或旅游度假热点目的地黄金地段,包括部分地标级奢华酒店项目。报告期末,公司在北京、三亚拥有4家酒店,建筑面积约27万平方米;在北京、天津、深圳管理11个长租公寓项目(其中1个轻资产管理输出项目),建筑面积约11万平方米。报告期内,公司基于精准的市场分析与研判,对重要运营指标、重点管理提升项目加大管控及督导力度,进一步实现酒店运营管理能力提升,全年板块整体平均出租率81%。同时,不断提升产品及服务质量,维护良好的市场口碑,提升客户满意度。报告期内,旗下酒店荣获66项荣誉:三亚美高梅度假酒店荣获“TheBestBANGAwards2025年度旅游目的地首选酒店”;三亚亚龙湾瑞吉度假酒店荣获“2024悦游读者之选BestHotels中国酒店榜单”;北京华尔道夫酒店荣获“目标之选年度奢华酒店”,同时紫金阁中餐厅连续五年蝉联北京米其林指南一星餐厅;北京大悦酒店荣获“CHA中国酒店大奖年度最佳生活方式酒店”。长租公寓业务持续助力区域保障性租赁住房、公租房建设,并深度参与市场化经营。报告期内,完整经营的10个长租公寓项目(含轻资产)平均出租率95%。公司举办大悦乐邑五周年庆典系列活动及24场社群活动,呈现品牌力、城市力、生活力,与目标客群和在住客群建立互动,提升客户满意度。报告期内,大悦乐邑长租公寓荣获“中国住房租赁品牌价值评估指数规模力TOP30”“青年公寓TOP30”及“国有企业创新标杆”等11个住房租赁行业荣誉,提升品牌市场声量和影响力。3、物业管理服务2024年物业行业愈发重视经营效率,优化项目组合,以期实现更高效的发展。在此背景下,报告期内公司持续提升基础物业管理服务品质,物业满意度达到历史新高,逐渐向行业标杆靠拢。此外,公司物业管理继续深化构建标准化的服务与品控体系,强化落地执行,结合精细化管理服务标准,进一步优化关键岗位人员队伍及项目人员配置,人均管理效率大幅提升接近物业百强水平。公司在2024年度中国物业服务百强企业排名29名,较2023年同期提升3名,连续四年实现稳步提升。报告期末,物业管理服务已进驻30余个城市,在管项目150个,涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态;合同管理面积约3,015万平米,在管面积近2,545万平米,较去年同期同比增长17.9%。公司物业还获得了“2024中国国有物业服务优秀企业”以及“2024中国特色物业服务领先企业”等行业荣誉。