主营业务：公司主营业务为房地产代理销售、 房地产咨询服务。。
经营范围：商品房销售代理;房地产项目营销策划;商务信息咨询;房地产项目策划;室内外装修;以下限分支经营:汽车维修、中水洗车。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
公司多年来致力于房地产代理销售、 房地产咨询服务, 其中房地产咨询服务主要包括顾问咨询、营销策划、广告策划和推广等服务。
公司具有房地产中介资质, 具有开展商品房代理销售、房地产信息、咨询业务等方面的资质。
公司拥有与房地产业务相关的市场动态研究、广告设计、营销方案策划等方面的人才, 并相应建立了集调研、咨询、策划、 设计、 营销于一体的综合性的服务体系,具备房地产顾问策划、 房屋代理销售及其广告策划的业务承包能力及楼盘代理营销策划的全程服务能力。
公司以房地产中介服务为基础,凭借专业的策划及销售团队,为上游房地产开发商和设计院等客户提供顾问咨询、 代理销售等服务。
公司已在天津地区完成多个楼盘代理项目,积累了包括招商泰达、泰达建设、天津地铁资源、城开置业、滨海置地等在内的众多知名客户,并取得广泛好评。
一、报告期内,公司总体经营状况良好,上半年实现营业收入1,739.25万元,比去年同期的1,562.35万元增长11.32%;实现净利润196.87万元,比去年同期243.86万元下降19.27%;公司营业收入继续保持稳步增长,但净利润指标同比出现回落,主要原因为:1、进入2017年,公司在2016年的基础上,进一步提升与优化公司运作,统筹并整合案场运营管理体系,提高项目服务品质,同时对于市场走势进行有效把控,专业及运营双管齐下,保障了项目业绩实现能力的稳步提升;2、公司专职业务拓展团队持续发力,对于津外市场进行同步拓展,并加强新的合作开发企业挖掘,扩大业务渠道来源,为业绩提升提供了稳健及长效的支持;3、上半年,国家政策层面出台了以限购、限贷为代表的一系列宏观调整措施,力求促进房地产市场的稳步健康发展,对于公司业绩的快速增长不利,但公司主营业务运作稳健,公司操作项目业绩实现稳定;4、净利润指标的回落,主要因为应付工资的每月计提,为年末管理层考核年度奖励作会计准备;报告期内,公司经营活动产生的现金流量净额为169.66万元,较上年同期-169.37万元增加200.17%,主要是得益于上期应收账款部分的现金转化。
报告期内公司商业模式未发生较大变动,公司经营不呈现较强的周期性。
报告期内房地产行业稳步发展,公司持续坚持稳健的运作思路,促进公司业绩的持续增长。
报告期内,公司总资产3,306.61万元,比上年未3,470.49万元小幅减少了4.72%,归属于公司股东的所有者权益为3,003.84万元,比上年末2,806.97万元增长了7.01%。
报告期内,公司总体经营情况良好,保持着稳步较快发展的态势。
公司将再接再厉,不断优化项目运营管理,积极进行模式创新,提升销售团队的竞争力和影响力,巩固并加强现有的营销体系,并不断地拓展新的合作项目,确保公司业绩持续稳定的增长。
二、行业发展情况:2017年上半年,在强调坚持住房居住属性背景下,地方调控政策差异化明显,热点城市政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,开启“限售”模式且范围不断扩大,同步加强房地产金融监管,着力抑制投资投机性需求。
而对于公司业务主要集中的区域天津市场,主要行业发展情况分析如下:1、政策层面:2017上半年度天津宏观政策调控不断深化,开发企业推货更加严谨,购房客户更加理性,市场发展区域稳健。
2017年3月31日,天津市人民政府办公厅颁布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》:第一、深化区域性住房限购对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。
非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的,需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。
补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。
第二、深化差别化住房信贷为保障本市居民和外地在津工作人群合理住房需求,打击利用金融杠杆进行住房投机炒作,进一步强化差别化住房信贷政策,具体措施由人民银行天津分行会同天津银监局发布实施。
相关部门应为贷款银行提供借款人家庭户籍、住房、婚姻状况等信息的查询便利。
第三、加大住宅用地供应发挥土地供应对房地产市场源头调控作用,加大住宅开发用地供应量,并督促房地产开发企业尽快施工上市,平衡市场供需。
对市场预期较高、可能产生高价地的新出让住宅用地,采取“限房价竞地价”、“限地价竞自持租赁住房”、“限地价竞棚改安置房”等措施,控制地价,稳定房价市场预期。
第四、加强新建商品住房价格管控房地产开发企业申请新建商品住房销售许可证时,应合理定价,并据实进行价格申报。
对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的,实施必要的价格指导,不具备商品房销售方案条件的,暂不核发商品房销售许可证。
第五、加强新建商品住房上市管理为防止房地产开发企业捂盘惜售,确保新建商品住房及时上市销售,对取得基础部位验收证明后30日内未按照土地使用权出让合同约定申请办理销售许可手续的,要在2017年6月1日前申请办理销售许可手续对未及时办理的,在主要媒体上公开曝光,并由市国土房管局列入失信企业名单,违约行为整改完毕前,不得以该房地产开发企业及其母公司和子公司名义在本市参与土地竞买。
第六、强化房地产市场监管各级各职能部门要加强房地产市场监督检查,持续整顿市场秩序,坚决打击房地产开发企业、中介机构垄断房源操纵市场价格、虚假宣传误导市场预期及提供虚假证明扰乱市场秩序等各类违法违规行为严肃查处“首付贷”及其他资金违规进入房地产市场行为。
要加大联合惩治力度,对房地产开发企业及中介机构违法违规行为,视情节轻重,采取公开曝光、暂停网签、行政处罚、停止开展金融担保合作、限制参与土地竞买等措施严肃处理。
该政策对于市场的影响主要表现在如下方面:影响一:对本地购房客户影响(延长成交周期)(1)新政对购买资质的要求较为严苛,本市“已拥有2套住房和已拥有2次贷款记录的家庭”、“已拥有1套住房和已拥有1次贷款记录的单身或离异人士”均不具备购房资格(滨海除外);(2)首套房首付比例与2016年底一致,对首次购房客户成交影响较小;二套房及二次贷款客户首付比例上浮20%,按照当前各区域成交均价计算,市内六区二套房首付款上涨将超百万,受该政影响最大,其次环城四区的别墅产品因面积大,总房款高,影响排在其次。
(3)政策规定,暂停25年以上个商业性个人住房贷款。
也就是说原来可以贷30年,现在只能贷25年,这会增加购房者的月供压力。
影响二:对外地购房客户数量影响(外地客群将被分流)(1)“雄安新区”设立,其地理位置距离北京、天津距离相近,且新区产业优惠政策倾斜将使产业与人口短时间内向其聚集,严重分流在津购房的京冀客群;(2)“滨海限贷不限购”将吸引“在津已有1套及以上住房可以全款购房”、以及“在津已有1套及以上住房没有贷款”的外地客群。
且滨海新区房价优势明显,将会分流本市其他区域的外地客群影响三:客户置业目的变化,客户需求结构调整(二次改善以上及投资需求受限)(1)本次新政内容中对市场影响最大的政策,“限贷”影响大于“限购”,只要名下拥有2次及以上贷款记录便只能全款在滨海新区购房;(2)在此前提下,二次及以上改善、投资投机型需求受到抑制,除滨海新区外其他区域短期内将以刚需及首次改善的需求为主要成交客群。
2、土地市场2017年,天津土地市场出现了全新的竞拍现象,除去中心城区内的地价持续居高不下外,土地竞拍出现了限价与竞物业开发商自行持有结合的全新模式。
2017年4月1日,住房城乡建设部与国土资源部联合发文《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,目的为坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期:保证住宅用地供应平稳有序。
各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。
各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。
经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。
要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。
对于这一土地政策,与以往提及库存压力大的区域要减少土地供应的调控政策相比,该政策明确了消化周期的时长和针对不同周期的应对措施。
利用土地市场调控做加减法,库存多的地区减少土地供应,土地少的地区增加供应。
3、金融政策2017年6月26日,全国政协十二届常委会第二十一次会议开幕,中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽对房地产供给侧作出这样的战略部署,“要坚持分类调控因城施策,稳步推进房地产去库存,促进房地产市场平稳健康发展。”而在6月23日,银监会党委书记、主席郭树清在对农业银行总行调研座谈会上曾强调,落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。
对一二线热点城市甚至部分楼市过热的三线城市,降房价、抑泡沫仍是楼市调控的主基调。
而收紧房贷,效果最为直接。
住房贷款受到严格限制,当前首套商贷执行基准利率成为市场主流,预计天津下半年房贷政策将继续收紧。
三、市场竞争2017年上半年,公司业务份额持续增加,与多个项目签定销售代理商务合同,充分显现了明大嘉和与市场同业竞争存在多方面的优势:第一、较为成熟的商品房销售代理业务模式,能够为房地产开发企业输出全过程的房地产中介服务,策划管理中心、运营管理中心、投资顾问中心、资金管理中心及综合管理中心等五大公司业务中心充分协调、积极配合,为公司业务开展提供科学完备的整合体系,获得了市场合作开发商的普遍认可。
第二、业务网络覆盖面稳步拓宽。
上半年,公司在天津多个区域实现项目洽谈嫁接,同时公司已经和多家主流房地产企业继续建立长期、良好的合作关系,凭借这些稳定的客户资源,为公司未来的业务拓展奠定了扎实的基础。
第三、一支经验丰富与能力突出的核心业务团队。
2002年7月31日,天津市工商行政管理局南开分局下发编号为120104000004978的《企业名称预先核准通知书》,同意预先核准企业名称为“天津明大置业有限公司”。
2002年8月2日,自然人许斯平、张亮、张井香、邢泽娟四人决定共同出资人民币100万元设立天津明大置业有限公司。
经全体出资人同意,委托出资人张亮全权办理企业工商登记注册事宜。
2002年8月16日,天津市安泰有限责任会计师事务所出具了津安泰验字(2002)V-084号《验资报告》,对全体股东的货币出资人民币100万元予以审验。
2002年9月25日,天津市工商行政管理局南开分局颁发了注册号为1201042005523号的《企业法人营业执照》,注册资本为人民币100万元,法定代表人许斯平,注册地址为天津市南开区三马路205号。
有限公司成立时的经营范围:商品房销售代理、房地产信息咨询。
2015年8月3日,天津市市场和质量监督管理委员会下发(市局)登记内名变核字[2015]第005063号《企业名称变更核准通知书》,同意变更核准公司名称由原名称“天津明大置业有限公司”变更为“天津明大嘉和置业股份有限公司”,字号为“明大嘉和”。
2015年8月12日,瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具了瑞华审字(2015)12020006号《审计报告》。
截至2015年7月31日,公司经审计的账面净资产为16,420,318.77元。
2015年8月13日,北京中同华资产评估有限公司出具中同华评报字(2015)第615号《资产评估报告书》。
截止到2015年7月31日,有限公司净资产评估值为1,651.28万元。
2015年8月14日,有限公司股东会作出决议:同意将天津明大置业有限公司整体变更为天津明大嘉和置业股份有限公司。
全体股东一致同意以2015年7月31日为审计基准日,以有限公司截止2015年7月31日经审计的净资产16,420,318.77元为依据整体变更为股份有限公司,股本1,030万元,余额计入资本公积。
2015年8月15日,自然人许斯平、张亮2位发起人共同签订了《天津明大嘉和置业股份有限公司发起人协议书》,就设立股份公司事宜进行了约定。
2015年8月29日,股份公司召开创立大会暨第一次股东大会。
会议表决同意发起设立股份公司的相关事宜,审议通过了《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》。
选举许斯平、李洋、丁霞、赵维佳、张亮、郭美娜、黄振源为股份公司董事,组成股份公司第一届董事会;选举王梦楠、张洁为监事,连同由职工代表大会选举的职工监事孟方晓组成股份公司第一届监事会。
股东大会审议通过《关于天津明大嘉和置业股份有限公司变更经营期限的议案》,同意经营期限由30年变更为长期。
2015年8月31日,瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具了编号为瑞华验字[2015]12020003号《验资报告》,对本次有限公司整体变更为股份公司注册资本的实收情况进行了验证。
2015年9月2日,股份公司在天津市市场和质量监督管理委员会管理局登记注册,有限公司名称变更为天津明大嘉和置业股份有限公司,《企业法人营业执照》注册号为:120103000070533,法定代表人为许斯平,注册资本1,030万元,住所天津市河西区体院北道北侧36号院内,经营范围:商品房销售代理;房地产项目营销策划;商务信息咨询;房地产项目策划;室内外装修;以下限分支经营:汽车维修、中水洗车。
(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)