锦和商管 - 603682.SH

主营业务：城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升

经营范围：一般项目:企业管理;投资管理;自有资金投资的资产管理服务;商务代理代办服务;物业管理;品牌管理;市场营销策划;停车场服务;健身休闲活动;通用设备修理;电气设备修理;仪器仪表修理;交通设施维修;通讯设备修理。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)。

上海锦和商业经营管理(集团)股份有限公司成立于2007年,是上海锦和集团旗下的四大板块业务之一,专业面向城市更新领域,致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服务商。

控股股东上海锦和投资集团有限公司创建于1995年,起步于房地产销售及策划,如今已发展成为拥有四大业务板块——存量商用物业运营与管理、资产投资管理、高端服务式公寓、高端度假酒店开发与管理的综合集团,包括锦和商管、锦和资管、base公寓、酒店管理。

锦和商管通过对城市老旧物业、低效存量商用物业的重新市场定位、设计改造、招商运营管理提升物业价值,并在改善城市面貌的同时,挖掘建筑的历史文脉,推动文创产业的孵化发展。

目前,其项目已遍及上海、北京、杭州、南京,并将持续在中国一线城市及长三角地区加快开拓与发展的步伐。

锦和商管于2020年4月登陆资本市场于上交所主板A股上市,股票代码603682。

2022年5月,证券简称由“锦和商业”变更为“锦和商管”。

锦和商管旗下拥有“越界”项目品牌,及全资物业公司——锦能物业。

其中,以“越界”品牌为代表的创意产业园区得到政府、文化创意产业类客户等各方认可,自2014年起,连续多次被上海市工商行政管理局认定为“上海著名商标”。

外部环境不确定性持续情况下,公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标,围绕“城市更新”领域,聚焦核心主业,做好招商运营和物业管理服务,持续推动公司实现高质量发展,积极把握市场机遇。

公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段,但一定程度上同样受新增供应挤压,导致部分项目边际成交单价承压,公司管理层坚决贯彻经营计划,持续修复各项目的出租率。

公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率,包括但不限于以下举措：（1）积极维护存量租户,继续深化以价换量政策,持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；（2）提升物业服务及运营服务水平,提升租户各类需求的反馈速度和满意度,全年公司物业服务满意度高于90%,较2024年全年保持稳定,部分项目提升运营品质并完善运营制度,协助租赁去化；（3）主动盘整在管项目组合,聚焦高效益项目,部分在管项目到期不续、协商退出；（4）积极与承租运营业主协商,在原承租协议基础上推进租金减免、维系原租金水平（即不执行原合同约定的租金上涨）及其他各类形式的补贴；（5）按产品类型及区域,组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队,扎根片区,深耕片区,盘活各类渠道和客户资源；（6）顺应市场变化、满足客户需求,根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件,塑造差异化定位,并择机推出了HUB产品线（精装拎包入住办公产品）。

报告期内,公司实现营业收入94,661.67万元,同比下降6.09%；归属于上市公司股东的净利润-11,885.97万元,同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额64,542.60万元,同比下降11.38%。

尽管2025年内在管项目年末出租率较年初有所上升,公司与数个业主协商取得实质性的租金减免和维系原租金水平,但是这些积极影响无法全部抵消部分项目租金单价下行及租户退租/新进切换过程中空置期所带来的负面影响,因此,2025年经营业绩有所下降。

具体而言,营业收入下降主要系本报告期公司积极盘整在管项目组合,聚焦高效益项目,在管项目规模下降所致。

归属于上市公司股东的净利润及归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少,主要系商办市场整体需求承压、竞争加剧,市场租金下行,尽管公司采取以价换量策略,2025年末较年初出租率略有上升,但边际租金成交单价下行,导致公司主营业务毛利率下滑,净利润进一步承压,故报告期内,公司对部分存在减值迹象的资产及商誉计提资产减值准备；同时,以预期信用损失为基础,对应收账款、其他应收款等进行减值测试并计提信用减值准备。

经营活动产生的现金流量净额有所下降,主要系受宏观经济情况及行业周期性影响,公司聚焦高效益项目,退出部分项目,积极维护存量租户,各项目收缴率均稳定,个别爬坡期项目制定了更为灵活的政策；部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长。

公司坚定看好城市更新赛道,积极修复在管项目出租率,提升业绩,持续关注潜在商业机会,谋求转型。

锦和有限系根据徐汇区经济委员会出具的《关于同意成立“上海广电创意企业管理有限公司”的批复》(徐经(2007)8号),由广电信息与虹美贸易共同出资设立,设立时注册资本为1,000万元。

上海兴中会计师事务所有限公司出具了兴验字(2007)-2002号《验资报告》,对上述出资进行了审验。

2012年3月31日,立信所对截至2012年2月29日锦和有限财务状况进行了审计,并出具了信会师报字[2012]第111736号《审计报告》,确认截至2012年2月29日锦和有限所有者权益(净资产)为人民币293,549,250.25元。

2012年3月31日,锦和有限2012年第一次临时股东会决议,由公司全体股东作为发起人,以变更基准日2012年2月29日公司经审计净资产人民币293,549,250.25元,按照1:0.7154的折股比例,折合为股本21,000万股,将公司整体变更设立股份有限公司。

同日,锦和有限全体股东签署《上海锦和商业经营管理股份有限公司发起人协议书》。

2012年4月16日,全体发起人召开了锦和商业创立大会暨第一次股东大会。

2012年5月8日,公司在上海市工商行政管理局办理了变更登记,取得了注册号为310104000376794的《企业法人营业执照》。

经公司申请,并经上海证券交易所审核办理,公司的证券简称自2022年5月18日起,由“锦和商业”变更为“锦和商管”,公司证券代码“603682”保持不变。