主营业务：文化旅游、房地产。
经营范围：旅游及其关联产业的投资和管理;房地产开发;自有物业租赁;酒店管理;文化活动的组织策划;会展策划;旅游项目策划;旅游信息咨询;旅游工业品的销售;投资兴办实业(具体项目另行申报);国内商业(不含专营、专控、专卖商品);经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外,限制的项目须取得许可后方可经营)。
深圳华侨城股份有限公司(简称华侨城A,股票代码000069)正式成立于1997年9月2日,总部设在深圳市南山区,是华侨城集团旗下旅游及房地产业务上市公司。
公司聚焦高质量发展,在专业化整合、精益管理等方面深化改革,各业务在市场化竞争中不断提升专业化水平。
旅游业务加快构建“两核三维多点”新发展格局,强化面向市场的盈利模式,进一步向“市”图强。
全力推动专业化发展模式加速落地、落实、落细,不仅是公司面对严峻外部形势的主动变革,也是公司发展转型升级,努力实现可持续高质量发展目标的必由路径。
房地产业务深入践行“一体两翼三功能”新发展模式,全面提升项目运营、市场营销、资源获取、成本管控、产品打造的专业化能力,全面向“市”而生。
旅游业务 公司以主题公园、自然人文景区“两核”作为旅游业务发展的战略重点和引领力量;将旅游科技、旅游酒店、特色商业“三维”作为重要支撑,培育打造细分领域专精企业,增进内部协同、增强集群优势,与“两核”相互融合发展;通过打造一批大而强或小而美的标杆项目,作为“两核三维”业务体系的落地载体,形成全国“多点”布局,成为公司旅游业务发展的增长引擎。
主要产品形态包括:①主题公园(主题游乐类、水公园类、主题文化类、生态田园类、摩天轮类等);②酒店;③文商旅综合体;④自然人文景区及其他;⑤旅行服务等。
房地产业务 公司以房地产开发为“主体”,以与房地产开发项目有机组成的文旅项目,以及围绕房地产开发业务而形成的商业、酒店、物管等相关泛地产业务为“两翼”,着力推动投资、运营、服务“三功能”融合发展。
主要产品形态包括:①地产开发,文化旅游、酒店、住宅和商业等多业态融合发展的综合性社区;②单体住宅社区;③公园式商业街区及写字楼等。
同时,公司积极丰富产品结构,对人才房、保障性住房开发进行探索与实践。
（一）文旅业务公司文旅业务坚持“以文塑旅、以旅彰文”,创新“旅游+节庆”“旅游+演艺”等多种形式,积极发展都市游、康养游、银发游等多元业态。
主要产品形态包括：①主题公园（主题游乐类、水公园类、主题文化类、生态田园类、摩天轮类等）；②酒店；③文商旅综合体及公园式商业街区；④自然人文景区及其他；⑤旅行服务等。
（二）房地产业务公司房地产业务聚焦核心城市、核心区域,积极落实国家关于“好房子”建设部署要求,加快搭建具有华侨城特色的“好房子”产品体系,打造“安全、舒适、绿色、智慧”的高品质住宅及文商旅住深度融合的宜居产品。
主要产品形态包括：①多业态融合发展的综合性社区；②单体住宅社区；③写字楼等。
（三）公司房地产及相关业务经营情况7、公司实施房地产项目的跟投公司实施房地产项目的跟投,以全面提升项目的质量、效益、资金和成本管理,同步调动项目团队的积极性,实现项目团队与公司收益共享,风险共担。
截至2025年末,本公司开展的跟投项目中,累计跟投认购总额2.65亿元,占跟投项目资金峰值0.32%。
截至报告期末,已有27个项目返还跟投本金,合计1.21亿元；3个项目分配跟投收益,分配收益575.96万元,参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。
8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保,主要为阶段性担保,担保期限自保证合同生效之日起,至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。
截至报告期末,本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约202.39亿元。
本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
1、概述（一）报告期内公司经营情况回顾1、公司经营情况概述2025年,公司实现营业收入313.81亿元,同比减少42.32%,实现归母净利润-144.96亿元,同比减少67.35%,增亏的主要原因是公司根据年度经营策略,主动适应市场环境变化,通过资产转让等方式全力推动存量业务销售去化与现金流改善,相关交易形成亏损,项目结转收入金额和毛利率较同比下降等。
报告期内,公司扎实推进降本增效,加强全面预算过程管控,销售费用、管理费用合计同比下降27%；公司统筹资金收支,持续加强现金流管控,2025年实现经营活动净现金流125.01亿元,较2024年增加71.39亿元,连续三年为正,经营活动净现金流稳步增长；公司秉承稳健的财务策略,在合理控制有息负债规模的同时,充分把握融资环境改善的窗口期和政策优势,拓宽融资渠道,持续推进债务结构优化,截至2025年末,有息负债总额1,185亿元,其中中长期借款占比69%,平均融资成本呈逐年下降趋势。
2、聚焦高质量发展,提升主营业务运营效率（1）文旅业务公司以市场需求为指引,积极锤炼专业化发展能力,为游客带来多元化、高品质的消费体验。
报告期内,公司旗下文旅项目共计接待游客7,970万人次。
①聚焦产品升级与体验焕新,多业态并举推动高质量发展公司坚持以市场需求为导向,持续推动产品供给提档升级。
主题公园板块2025年完成深圳欢乐谷、襄阳奇趣童年等重点项目的更新改造,深圳锦绣中华大型华夏综艺史诗《龙凤舞中华》、北京欢乐谷光影装置秀《齐天大圣》等文化演艺焕新上演,有效提升游客体验感与产品吸引力。
酒店板块创新推出“酒店+创意园”融合型旅宿产品——创意园嘉途酒店,将艺术展览、文创市集等多元业态与旅居场景深度结合,为游客打造兼具文化内涵与沉浸感的特色旅居体验。
商业板块坚持内容驱动与场景创新,深化头部IP合作及自主IP“福禄兽”开发,打造沉浸式消费场景以增强客户黏性；同时强化首店引进与品牌矩阵优化,精准匹配品质化需求,全面提升项目场景吸引力与市场竞争力。
②深化IP融合创新,强化沉浸式游玩体验公司秉持“常看常新、常玩常新”理念,持续深化IP引进与内容共创,释放文旅融合乘数效应,全面激发市场消费活力。
欢乐谷公司明确“城市IP娱乐主场”运营定位,推动IP从产品端到消费端的全链条落地。
在产品打造方面,襄阳华侨城奇幻度假区落地“超级飞侠探索基地”,携手国产动漫IP“超级飞侠”,通过沉浸式场景还原与“超级能量棒”等互动玩法深度融合,为亲子家庭营造高品质沉浸体验。
在节庆活动方面,先后引入王者荣耀、英雄联盟、葫芦兄弟等10余个头部IP,丰富主题内容供给,提升园区话题热度与复游吸引力。
通过多维度IP运营,公司不断强化产品内容力与品牌记忆点,持续巩固文旅主业核心竞争力。
③稳步推进项目拓展及建设报告期内,公司持续拓展轻资产运营服务,欢乐谷公司轻资产代建乐清水公园、酒店公司首个有限服务酒店样板创意园嘉途于年内顺利开业运营,旅发公司签约市场化项目7个。
（2）房地产业务报告期内,公司累计实现签约销售面积120.6万平方米,签约销售金额177.3亿元。
公司围绕产品打造、营销去化、服务提升,积极提升专业化水平。
①持续提升房地产产品竞争力,加大销售去化力度公司持续提升产品品质与居住体验。
重庆小龙坎精益设计打造四代宅产品,高品质展示区获得市场认可。
成都国宾熙成里通过优化架空层会所、地下室车库光厅等设计及实施,进一步提升产品实景呈现效果。
武汉云囍公馆从文化色彩、定制化居住体验、艺术化核心公园、烟火气生活化商业氛围、休闲体验美学空间等多方面优化,以“百年武钢,生活十坊”的都市花园为概念,营造使居住者沉浸其中的生活场所。
无锡雲湖别院、济宁纯水岸等多个项目老盘新做,通过优化实景归家展示区、升级样板房软装、公区大堂空间局部提升等系列措施,保持项目市场竞争力。
公司不断提升营销管理能力,积极把握市场政策机遇,丰富营销去化手段,动态优化营销策略、价格机制等,持续推动项目销售去化。
顺德天鹅堡二期抢抓市场节点,创新营销举措,全年销售金额位列佛山市前五。
武汉青山红坊组团强化营销统筹,加大品牌推广力度,销售面积位列武汉市前五,销售金额及面积位列青山区第一。
无锡云湖别院强化价值传递与节点营销,全年销售金额位列无锡市前三。
重庆小龙坎、南昌象湖等多个项目销售表现也位列区域市场前列。
②完善服务与品牌体系建设,提升物管业务市场竞争力物业管理板块近年来紧扣专业化与市场化发展主线,聚焦三大维度持续锻造综合竞争力。
一是精进服务品质,构建标准化物业业务管理体系,以智慧物业系统为支撑,深度响应客户核心需求,实现服务质量的有效提升；二是攻坚市场外拓,稳步扩大优质项目储备,持续优化业务版图；三是深耕增值服务,围绕资产运营、平台服务、社区生活等关键场景,推动业务结构不断升级。
凭借扎实的服务能力、稳健的市场拓展及多元的增值布局,报告期内华侨城服务荣膺“2025中国物业服务力百强企业（第28名）”等多项荣誉,品牌影响力和行业认可度稳步增强。
公司是经国务院侨务办公室侨经发(1997)第03号文及深圳市人民政府深府函[1997]第37号文批准,由华侨城经济发展总公司(国有独资,即现在的华侨城集团公司,以下简称"华侨城集团")经过重组其属下部分优质旅游及旅游配套资产独家发起设立的﹑从事旅游业及相关产业的股份有限公司。
1997年9月10日,社会公众股(除内部职工股外)在深圳证券交易所上市交易,股票简称"华侨城A",股票代码"000069"。
公司中文名称由“深圳华侨城控股股份有限公司”变更为“深圳华侨城股份有限公司”。
英文名称将由“ShenzhenOverseasChineseTownHoldingCompany”变更为“ShenzhenOverseasChineseTownCO.,Ltd”。