主营业务：公司主要从事的业务为:综合物业管理服务、政务服务、增值服务,从事的服务内容为综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理等。
经营范围：物业管理;水电工程;国内贸易;经济信息咨询;房地产经纪;为酒店提供服务;汽车零配件及汽车饰品的购销;自有物业租赁;园林绿化服务;绿化养护服务;花卉租摆;清洁服务;从事物业管理范围内的二次供水设施清洗消毒业务;建筑工程;投资兴办实业(具体项目另行申报);经营电子商务。非居住房地产租赁;公共事业管理服务;医院管理;农村集体经济组织管理;市政设施管理;国内货物运输代理、运输代理(不含航空客货运代理服务和水路运输代理)、搬运装卸;能源项目投资、建设、技术服务与维护;节能监测、节能技术改造;节能管理服务;合同能源管理;业务培训(不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训);信息系统运行维护服务;碳减排;工程管理服务、通用设备修理。许可经营项目是:游泳池经营;停车场经营;劳务派遣;餐饮服务;人力资源输出;人力资源开发与管理咨询;人才资源培训服务;企业人才的交流咨询;人力资源服务外包;人力资源管理软件;垃圾清运;道路清扫;园林设计;市政工程管理;“四害”防治;白蚁防治;环境消杀服务;城市配送运输服务(不含危险货物)。
深圳市特发服务股份有限公司是特发集团的控股企业,成立于1993年,2018年11月由深圳市特发物业管理有限公司整体变更登记。
近三十载峥嵘岁月,特发服务始终秉承以客户为中心的经营理念,在改革创新中谋求发展,2015年进行混合所有制改革,2020年成功在深交所上市(股票代码300917),经营活力持续迸发,公司发展逐步驶入快车道。
一路走来,特发服务直面竞争,决胜市场,致力于成为中国高端综合服务运营商,在立足传统物业服务领域的同时,不断在更加专业的细分市场深耕细作,在更加前沿的新兴市场开拓探索,形成了以IFM综合设施管理服务和IDC数据中心运维服务为核心,政务服务、商务服务、口岸管养、城市管家、医院后勤服务等多种业态模式齐头并进的战略布局,正式迈入多元发展新征程。
脱胎于政府,起源于深圳,成长于华为,服务于中国。
特发服务持续践行“共济、共创、共享”的核心价值观,以精益求精的工匠精神,打造优质服务标杆,树立起高端、专业的品牌形象。
在IFM综合设施管理服务领域,公司连续23年服务华为,成为华为后勤服务份额最大的IFM供应商,与阿里巴巴自2014年合作至今,已全面承接阿里系三大自建总部园区IFM服务项目;IDC数据运维业务覆盖全国近20个城市,成为华为数据中心运维服务核心供应商,全面承担华为在华北、华南和华西三大区的IDC运维工作;与此同时,我们还先发进入政府购买公共服务市场化领域,开创国内政务服务整体外包模式,成为政务服务行业引领者;我们持续聚焦服务场景,为大中型企业提供高端个性化商务服务,逐渐在行业内崭露头角;同时,我们不断探索城市空间运营新思路,城市管家试点工作取得新成效;我们还积极把握行业动态,在医院后勤服务社会化政策主导下,阔步迈入医院物业管理细分领域,助力公司打造高质量发展新引擎。
特发服务拥有高素质的物业管理队伍,公司业务触角延伸至北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉等全国40余大中城市及海外非洲,在管项目300余个,包含高新科技园区、政府机关、商业综合体、医院、学校、出入境口岸、街道社区等多种物业类型,服务面积近2000万平方米,积累了华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家电网等国内顶尖、全球领先的优质客户资源。
百舸争流,奋楫者先;千帆竞发,勇进者胜。
在国内经济和行业发展新形势下,特发服务围绕经营管理与资本运作双轮驱动发展思路,促进品质和品牌双向提升,谋求创新发展,赢得社会各界的信任与支持,先后获得深圳知名品牌、深圳市综合实力百强企业、中国园区物业服务优秀企业、中国物业上市公司领先企业、中国国有物业服务优秀企业、中国物业服务百强企业(排名29)等荣誉称号。
立志欲坚不欲锐,成功在久不在速。
未来,特发服务将砥砺深耕,笃行致远,倾力打造高端综合服务生态圈。
（一）公司从事的主要业务公司以综合物业管理服务为核心业务,专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务,通过不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究,满足客户全生命周期的服务需求。
报告期内,公司已形成以综合物业管理服务为核心,政务服务及增值服务协同并进的多元化经营模式。
以下是本公司目前的主要业务范畴：1.综合物业管理服务公司聚焦综合物业管理服务,构建以综合设施管理服务（IFM）为主导的业务体系,协同公共物业服务、商业物业服务、数据中心运维服务、文旅物业服务及住宅物业服务等多元板块,形成业态互补、资源整合的发展格局。
（1）综合设施管理服务（IFM）公司综合设施管理服务（IFM）主要面向企业自建或租赁总部型园区、高端精密制造园区、水电站能源生产园区等服务场景,提供的服务内容包括设施设备全生命周期管理、安全消防管理、环境绿化服务、综合客户服务、空间运营、车辆租赁、会务培训等,代表性项目包括华为多个城市自有基地、字节跳动杭州未来科技城园区、国家能源集团大渡河流域水电站等,项目分布深圳、杭州、武汉、廊坊、上海、东莞、廊坊、四川等地。
（2）公共物业服务公司为政府机关、军队营区、口岸、医院、学校等公共物业服务场景提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、医疗辅助及陪护等服务。
代表性项目包括深圳口岸管养服务、北京大学深圳医院、深圳国际交流书院等。
（3）商业物业服务公司为写字楼、商办综合体、酒店、公寓等商业物业服务场景提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。
代表性项目有特力水贝珠宝大厦、特力金钻大厦、亲橙里商业、安朴酒店、阿里未来酒店等,服务项目分布深圳、杭州、青岛等地。
（4）数据中心运维服务公司为大型数据中心提供设施设备的全生命周期管理,涵盖前期介入、承接查验、基础设施运维、IT系统运维、能源管理等“一揽子”综合设施管理服务（IFM）模式,为地方国企、通信行业类企业等在全国的数据中心提供专业运维保障,确保数据中心安全、稳定、高效运行。
（5）文旅物业服务公司为旅游景区、文化场馆、公园绿道等服务场景提供秩序维护、保洁绿化、设施维护修缮、安全生产、停车场、客户服务、海滨游乐、餐商服务、其他岗位服务业务外包以及开展节日氛围营造、三防应急等专项服务。
代表性项目有国家5A级旅游景区安仁古镇景区、深圳小梅沙海洋世界和旅游运营中心等。
（6）住宅物业服务公司为住宅小区、公共住房、案场服务场景提供包括前期介入及接管验收、案场服务、公共住房选房看房、业主入伙服务、装修管理、客户服务、环境服务、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务内容。
代表性项目有深圳市龙岗区特发天鹅湖畔、龙华区特发和平里、罗湖区泊林花园及龙岗区宝澜雅苑等。
2.政务服务公司政务服务业务主要面向省、市、区级政务服务大厅,提供综合窗口受理、帮办代办、档案管理、人力资源服务、信息化运营以及课题调研等专业化服务。
公司深耕政务服务领域多年,已在湖北、山东、广东、天津、河南等省（市）承接多项政务服务项目,业务覆盖20余个主要城市,并在项目专业化打造、服务标准化建设等方面逐步构建起完善的业务模式。
同时,公司提供软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑及配套的信息化产品服务,以及党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。
在数智化支撑方面,公司借助移动互联网、人工智能等技术手段,探索政务服务大管家的服务模式,通过智能导办、远程协办、AI预审等功能,实现“一网通办”与智能化审批。
3.增值服务公司提供的增值服务主要包括商务咨询、高端接待、大型活动策划组织、资产受托管理、小型物业工程、设备维修维护等。
报告期内,公司不仅与多家合作商在小型物业工程服务领域达成深度合作,更在智能环境能效调控、空间智慧化运维等创新领域积极探索实践,落地了多项兼具技术前瞻性与实用价值的解决方案。
（二）报告期内公司所处行业情况2025年上半年,中央密集出台多项政策,持续优化物业管理行业的发展环境,整体政策导向稳中向好。
首先,今年两会政府工作报告提出,推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”,并明确指出“好房子”不仅要有好标准、好建造,还要有好服务。
其次,中共中央办公厅、国务院办公厅于3月联合印发《提振消费专项行动方案》,明确提出稳步推进服务业扩大开放,将物业服务等纳入鼓励外商投资产业目录。
此外,5月中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》,强调要大力实施城市更新,打造宜居、韧性、智慧城市。
尽管宏观政策环境持续优化,但房地产市场仍处于深度调整阶段,住宅物业增量市场持续承压,非住宅物业领域竞争日趋激烈,价格竞争与服务同质化问题进一步显现。
在这一市场格局下,物业管理行业以往的粗放式发展模式难以为继,行业发展逻辑正由“规模至上”逐渐转变为“效益优先”。
在此背景下,聚焦深耕成为当下的行业共识,物业管理企业通过持续深耕优势领域,提升专业服务能力,构筑自身竞争护城河,以实现高质量发展。
（三）报告期内公司经营情况报告期内,公司围绕高质量发展主线,积极应对内外部多重挑战,系统推进年度重点工作部署,坚定践行“深耕主业与多元并行”的双轮驱动战略,确保经营运行稳中有进,发展态势总体向好。
报告期内,公司实现营业收入13.93亿元,较上年同期增长3.59%；利润总额为8,767.32万元,较上年同期增长1.22%；归母净利润5,914.05万元,较上年同期增长2.69%。
1.深耕细作拓版图,多元布局强根基报告期内,公司持续推进多元业务战略布局,成功中标深圳市人民医院物业服务项目,该院为深圳市历史最为悠久、规模最大的三级甲等综合医院,中标该项目标志着公司在医院后勤保障服务领域的专业实力进一步得到认可。
与此同时,公司开辟军队营区物业管理赛道,成功中标新疆、北京等多个地区的军队营区服务项目,标志着公司在专业化服务新领域实现突破,为后续战略延伸奠定坚实基础。
在积极开拓新市场的同时,公司始终坚持客户导向与运营精细化管理并重,持续强化项目执行标准与提高客户满意度。
报告期内,公司顺利完成多个核心项目的续约,包括华为东方万国企业中心项目、华为由度金闽园项目、蚂蚁金服杭州Antown园区项目、蚂蚁杭州A空间外联项目、上海小红书项目、深圳口岸管养服务项目、北京大学深圳医院后勤物业服务管理项目以及罗湖区市政园林管理所罗湖绿道和公园管养服务项目,进一步稳固了公司在非住领域的市场份额与品牌影响力。
2.加快数智化升级,夯实高质量底座公司加速推进数字化、智能化的应用升级,相关应用在多个重点业务领域取得实质性进展。
在管理升级方面,通过制定实施相关《管理办法》,结合项目实际运营情况对平台功能模块进行专项优化,有效实现管理效能与服务质量的同步提升。
同时,公司着力培育高新技术企业,积极推进国家高新技术企业申报工作,持续增强企业自主创新能力和综合竞争优势。
在前沿技术应用方面,政务业务已在大冶项目率先部署虚拟数字人,可为企业和居民提供高准确率、高亲和力的智能服务；东湖项目上线的知识图谱,助力人工智能大模型应答准确率提升至95%以上。
此外,公司组织开展机器人及AI技术创新应用挑战赛,积极推动科技成果转化落地。
各业务板块围绕清洁、安防、智慧政务、AI本地知识库等核心应用场景,已成功提交25项创新应用方案,并将在下半年持续推进项目的落地实施。
3.聚焦隐患排查,筑牢安全防线公司牢筑安全防线,常态化开展安全教育培训、专项培训及应急演练,系统提升员工的安全生产知识与技能。
在监督管理方面,公司实施“总部督察+自查”与第三方飞检“双轨并行”的安全检查模式,从管理合规性、体系适配性、风险管控力度、管理行为、应急响应等多维度做好全要素风险管控。
同时,围绕“人人讲安全,个个会应急”主题,公司组织开展安全生产月线上竞赛活动,通过以赛促学、以学促用的方式,强化全员安全责任意识。
4.夯实品质基础,提升管理效能公司始终坚持品质是企业发展的生命线,严格落实“总部专项检查+项目自检+抽检”的三级质量检查管理制度,切实做好品质管理,有效提升管理质量。
报告期内,公司顺利完成社会责任、业务连续性、客户投诉、食品安全等7项管理体系认证,体系运行持续优化,合规性与专业化水平稳步提升。
在此期间,公司同步推进服务培训全覆盖,员工视频化培训标准单位覆盖率达到100%,服务能力建设持续提质增效。
5.完善人才机制,培育核心竞争力公司持续完善人才引进与培育机制,通过校园招聘、专场招聘会等渠道拓展招聘路径,建立高效招聘模式,吸纳各地优秀人才。
同时,参与残疾人专场招聘会,切实践行国有企业的社会责任担当。
此外,为赋能人才成长,公司实施轮岗计划以提升员工复合型岗位能力；围绕课程资源数字化目标,构建覆盖经营单位基层至职能部门的线上课程体系,开展公司级（本部职能部门培训管理员）培训模块系统操作培训；同步优化薪酬考核配套制度,结合业务发展需求,动态统筹培训及招聘,严格控制人员编制与成本,实现人力成本精准管控。
6.聚焦精益管理,强化经营效能公司持续深化精益管理,着力提升经营效率。
在资金管理方面,实施资金计划滚动报送机制,增强资金使用的前瞻性,优化资金归集策略,提高资金使用效率。
在成本管控方面,制定精益化管理方案,依托数字化工具实现全流程线上管控,提升成本管控的实时性与透明度。
同时,系统归集并推广降本增效案例,持续强化项目成本精细化管理。
在应收账款管理方面,构建“预防-监控-处置”全流程督导机制,定期召开应收账款专题分析会,统筹调配内外部法务资源,科学评估追回方案,针对重点企业应收账款采取督办措施,对个别问题企业及时采取法律措施和多种手段。
同时建立应收账款预警体系,强化账款回款进度的全过程监督与闭环管理。
1993年5月5日,深圳经济特区发展公司出具《关于建立特发物业管理公司的报告》(深特发字(1993)064号),决定设立深圳市特发物业管理公司。
深圳经济特区发展公司签署《深圳市特发物业管理公司章程》,约定注册资本为1,000万元,全部由深圳经济特区发展公司出资。
1993年6月21日,国有资产管理部门深圳市投资管理公司对《国有资产产权登记表(开办登记)》(234403018000304)予以确认:深圳市特发物业管理公司初始国有资本金为1,000万元,均由深圳经济特区发展公司投资。
根据1995年7月3日国务院发布《关于原有有限责任公司和股份有限公司依照<中华人民共和国公司法>进行规范的通知》(国发[1995]17号)以及1996年12月深圳市公司规范与改革小组办公室发布《关于原有公司重新登记的通知》(深规字[1996]1号)的要求,特发物业按照当时有效的《公司法》进行规范登记,包括对其股东数量(不少于2名)和名称进行规范,公司股东变更为深圳市特发房地产开发有限公司和深圳市特发工程建设监理有限公司,持股比例分别为90%和10%,公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司,并向公司登记机关申请重新登记。
1997年8月15日,深圳市特发房地产开发有限公司、深圳市特发工程建设监理有限公司签署《深圳市特发物业管理有限公司章程》。
1997年9月4日,深圳市国有资产管理办公室核发《关于特发物业管理公司产权划转免予资产评估的批复》(深国资办[1997]194号),同意深圳经济特区发展(集团)公司(由深圳经济特区发展公司更名)将深圳市特发物业管理公司90%的产权划转给深圳市特发房地产开发有限公司,10%的产权划转给深圳市迅建工程监理公司(现更名为深圳市特发工程建设监理有限公司)。
鉴于上述公司均为深圳经济特区发展(集团)公司全资企业,同意深圳市特发物业管理公司不进行资产评估,但应聘请会计师事务所对企业资产进行审计。
1997年9月10日,深圳经济特区发展(集团)公司出具《关于改组深圳市特发物业管理公司的决定》,(1)决定对深圳市特发物业管理公司进行规范改组,将公司规范改组为有限责任公司,公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司;(2)同时决定将100%的出资按深国资办[1997]194号文件批准进行划转,划转价格为1,000万元,注册资本不变;(3)深圳市执信会计师事务所出具《审计报告》(深执信审字[1997]122号),确认截至1997年9月30日,深圳市特发物业管理公司净资产10,660,819.41元;(4)划转后,深圳市特发房地产开发有限公司出资额900万元,出资比例90%,深圳市特发工程建设监理有限公司出资额100万元,出资比例10%。
1997年9月10日,特发物业召开股东会,同意公司规范登记方案;决定公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司;同意将100%的出资按深国资办[1997]194号文件批准进行划转;划转后,深圳市特发房地产开发有限公司出资额900万元,出资比例90%,深圳市特发工程建设监理有限公司出资额100万元,出资比例10%;同意修改后的公司章程。
1997年10月10日,深圳市执信会计师事务所出具《验资报告》(深执信验字[1997]047号),经审验,截至1997年9月30日,深圳市特发物业管理公司的注册资本为1,000万元,其中深圳市特发房地产开发有限公司出资900万元,占注册资本90%;深圳市特发工程建设监理有限公司出资100万元,占注册资本10%。
2000年,为适应特发集团内部业务机构调整的要求,促进特发集团内部物业管理公司资源整合,实现优势互补、共同发展,特发集团对下属特发物业和深圳市发展中心物业管理有限公司的产权进行了调整,具体为深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司;同时深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权划转给深圳经济特区发展(集团)公司。
2000年10月13日,特发物业召开股东会,同意深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司;同意深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权划转给深圳经济特区发展(集团)公司。
2000年10月13日,特发物业股东签署新的《深圳市特发物业管理有限公司章程》。
2000年10月13日,深圳市特发房地产开发有限公司与深圳经济特区发展(集团)公司签订《关于深圳市特发物业管理有限公司的股权划转协议书》,约定深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权划转给深圳经济特区发展(集团)公司。
2000年10月13日,深圳市特发工程建设监理有限公司与深圳市特发发展中心物业管理有限公司签订《关于深圳市特发物业管理有限公司的股权划转协议书》,深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司。
2001年1月20日,深圳市投资管理公司出具《关于同意深圳市特发物业管理有限公司和深圳市特发发展中心物业管理有限公司股权划转的批复》(深投[2001]19号),同意深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司;同意深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权转让给深圳经济特区发展(集团)公司。
2018年8月22日,天健会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具天健深审[2018]1156号《审计报告》,截至2018年2月28日,特发物业的净资产为109,989,103.40元。
2018年8月25日,国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评报字(2018)第2-1018号《深圳市特发物业管理有限公司拟进行股份制改制所涉及的深圳市特发物业管理有限公司的净资产价值资产评估报告》,截至评估基准日2018年2月28日,特发物业审计后的账面净资产的评估结果为18,553.80万元。
2018年10月24日,特发物业召开第五届八次职工代表大会,审议通过按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司的议案,并选举产生股份公司第一届监事会中由职工代表担任的监事及第一届董事会中由职工代表担任的董事。
2018年10月24日,特发物业股东会作出决议,同意特发物业以经审计的截至2018年2月28日的账面净资产值109,989,103.40元折为7,500万股,余额34,989,103.40元计入资本公积;特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人,以各自在特发物业中的股权所对应的净资产认购股份有限公司的股份。
2018年10月24日,特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人签订了《发起人协议》,发行人的设立方式、名称、住所、经营范围、发起人的权利、发起人的义务与责任、公司章程、特别承诺、违约责任、争议解决、协议的生效等相关事宜进行了约定。
2018年10月24日,特发集团出具《关于深圳市特发物业管理有限公司整体变更设立股份有限公司的批复》(深特发复[2018]22号),同意特发物业整体变更设立股份有限公司,根据天健会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具的天健深审[2018]1156号《审计报告》,截止2018年2月28日,特发物业净资产为109,989,103.40元,折股后股份有限公司的总股本为7,500万股,其中,特发集团(国有股东)持有4,777.50万股,特发投资(国有股东)持有97.50万股。
2018年10月26日,发行人召开第一次股东大会,全体发起人一致决定按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司,审议通过了《关于<深圳市特发服务股份有限公司章程>的议案》及其他事项,并选举产生了第一届董事会由非职工代表担任的董事、第一届监事会由股东代表担任的监事。
2018年11月20日,发行人在深圳市市场监督管理局办理完毕公司登记手续,领取了统一社会信用代码为914403001922285356的《营业执照》。