深圳市特发服务股份有限公司

• 企业全称: 深圳市特发服务股份有限公司
• 企业简称: 特发服务
• 企业英文名: Shenzhen SDG Service Co., Ltd.
• 实际控制人: 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
• 上市代码: 300917.SZ
• 注册资本: 16900 万元
• 上市日期: 2020-12-21
• 大股东: 深圳市特发集团有限公司
• 持股比例: 47.78%
• 董秘: 任俊霏
• 董秘电话: 0755-83075915
• 所属行业: 房地产业
• 会计师事务所: 容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 张莉萍、赖晓楠
• 律师事务所: 北京市兰台(前海)律师事务所
• 注册地址: 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼
• 概念板块: 房地产服务 广东板块 创业板综 深股通 机构重仓 融资融券 数据中心 央国企改革 深圳特区

• 注册地: 广东
• 成立日期: 1993-05-31
• 组织形式: 地方国有企业
• 统一社会信用代码: 914403001922285356
• 法定代表人: 陈宝杰
• 董事长: 陈宝杰
• 电话: 0755-83075915
• 传真: 0755-83540646
• 企业官网: www.tefafuwu.com
• 企业邮箱: sdgs@tefafuwu.com
• 办公地址: 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼
• 邮编: 518000
• 主营业务: 公司主要从事的业务为:综合物业管理服务、政务服务、增值服务,从事的服务内容为综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理等。
• 经营范围: 物业管理;水电工程;国内贸易;经济信息咨询;房地产经纪;为酒店提供服务;汽车零配件及汽车饰品的购销;自有物业租赁;园林绿化服务;绿化养护服务;花卉租摆;清洁服务;从事物业管理范围内的二次供水设施清洗消毒业务;建筑工程;投资兴办实业(具体项目另行申报);经营电子商务。非居住房地产租赁;公共事业管理服务;医院管理;农村集体经济组织管理;市政设施管理;国内货物运输代理、运输代理(不含航空客货运代理服务和水路运输代理)、搬运装卸;能源项目投资、建设、技术服务与维护;节能监测、节能技术改造;节能管理服务;合同能源管理;业务培训(不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训);信息系统运行维护服务;碳减排;工程管理服务、通用设备修理。许可经营项目是:游泳池经营;停车场经营;劳务派遣;餐饮服务;人力资源输出;人力资源开发与管理咨询;人才资源培训服务;企业人才的交流咨询;人力资源服务外包;人力资源管理软件;垃圾清运;道路清扫;园林设计;市政工程管理;“四害”防治;白蚁防治;环境消杀服务;城市配送运输服务(不含危险货物)。
• 企业简介: 深圳市特发服务股份有限公司是特发集团的控股企业,成立于1993年,2018年11月由深圳市特发物业管理有限公司整体变更登记。近三十载峥嵘岁月,特发服务始终秉承以客户为中心的经营理念,在改革创新中谋求发展,2015年进行混合所有制改革,2020年成功在深交所上市(股票代码300917),经营活力持续迸发,公司发展逐步驶入快车道。一路走来,特发服务直面竞争,决胜市场,致力于成为中国高端综合服务运营商,在立足传统物业服务领域的同时,不断在更加专业的细分市场深耕细作,在更加前沿的新兴市场开拓探索,形成了以IFM综合设施管理服务和IDC数据中心运维服务为核心,政务服务、商务服务、口岸管养、城市管家、医院后勤服务等多种业态模式齐头并进的战略布局,正式迈入多元发展新征程。脱胎于政府,起源于深圳,成长于华为,服务于中国。特发服务持续践行“共济、共创、共享”的核心价值观,以精益求精的工匠精神,打造优质服务标杆,树立起高端、专业的品牌形象。在IFM综合设施管理服务领域,公司连续23年服务华为,成为华为后勤服务份额最大的IFM供应商,与阿里巴巴自2014年合作至今,已全面承接阿里系三大自建总部园区IFM服务项目;IDC数据运维业务覆盖全国近20个城市,成为华为数据中心运维服务核心供应商,全面承担华为在华北、华南和华西三大区的IDC运维工作;与此同时,我们还先发进入政府购买公共服务市场化领域,开创国内政务服务整体外包模式,成为政务服务行业引领者;我们持续聚焦服务场景,为大中型企业提供高端个性化商务服务,逐渐在行业内崭露头角;同时,我们不断探索城市空间运营新思路,城市管家试点工作取得新成效;我们还积极把握行业动态,在医院后勤服务社会化政策主导下,阔步迈入医院物业管理细分领域,助力公司打造高质量发展新引擎。特发服务拥有高素质的物业管理队伍,公司业务触角延伸至北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉等全国40余大中城市及海外非洲,在管项目300余个,包含高新科技园区、政府机关、商业综合体、医院、学校、出入境口岸、街道社区等多种物业类型,服务面积近2000万平方米,积累了华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家电网等国内顶尖、全球领先的优质客户资源。百舸争流,奋楫者先;千帆竞发,勇进者胜。在国内经济和行业发展新形势下,特发服务围绕经营管理与资本运作双轮驱动发展思路,促进品质和品牌双向提升,谋求创新发展,赢得社会各界的信任与支持,先后获得深圳知名品牌、深圳市综合实力百强企业、中国园区物业服务优秀企业、中国物业上市公司领先企业、中国国有物业服务优秀企业、中国物业服务百强企业(排名29)等荣誉称号。立志欲坚不欲锐,成功在久不在速。未来,特发服务将砥砺深耕,笃行致远,倾力打造高端综合服务生态圈。
• 发展进程: 1993年5月5日,深圳经济特区发展公司出具《关于建立特发物业管理公司的报告》(深特发字(1993)064号),决定设立深圳市特发物业管理公司。深圳经济特区发展公司签署《深圳市特发物业管理公司章程》,约定注册资本为1,000万元,全部由深圳经济特区发展公司出资。1993年6月21日,国有资产管理部门深圳市投资管理公司对《国有资产产权登记表(开办登记)》(234403018000304)予以确认:深圳市特发物业管理公司初始国有资本金为1,000万元,均由深圳经济特区发展公司投资。 根据1995年7月3日国务院发布《关于原有有限责任公司和股份有限公司依照<中华人民共和国公司法>进行规范的通知》(国发[1995]17号)以及1996年12月深圳市公司规范与改革小组办公室发布《关于原有公司重新登记的通知》(深规字[1996]1号)的要求,特发物业按照当时有效的《公司法》进行规范登记,包括对其股东数量(不少于2名)和名称进行规范,公司股东变更为深圳市特发房地产开发有限公司和深圳市特发工程建设监理有限公司,持股比例分别为90%和10%,公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司,并向公司登记机关申请重新登记。1997年8月15日,深圳市特发房地产开发有限公司、深圳市特发工程建设监理有限公司签署《深圳市特发物业管理有限公司章程》。1997年9月4日,深圳市国有资产管理办公室核发《关于特发物业管理公司产权划转免予资产评估的批复》(深国资办[1997]194号),同意深圳经济特区发展(集团)公司(由深圳经济特区发展公司更名)将深圳市特发物业管理公司90%的产权划转给深圳市特发房地产开发有限公司,10%的产权划转给深圳市迅建工程监理公司(现更名为深圳市特发工程建设监理有限公司)。鉴于上述公司均为深圳经济特区发展(集团)公司全资企业,同意深圳市特发物业管理公司不进行资产评估,但应聘请会计师事务所对企业资产进行审计。1997年9月10日,深圳经济特区发展(集团)公司出具《关于改组深圳市特发物业管理公司的决定》,(1)决定对深圳市特发物业管理公司进行规范改组,将公司规范改组为有限责任公司,公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司;(2)同时决定将100%的出资按深国资办[1997]194号文件批准进行划转,划转价格为1,000万元,注册资本不变;(3)深圳市执信会计师事务所出具《审计报告》(深执信审字[1997]122号),确认截至1997年9月30日,深圳市特发物业管理公司净资产10,660,819.41元;(4)划转后,深圳市特发房地产开发有限公司出资额900万元,出资比例90%,深圳市特发工程建设监理有限公司出资额100万元,出资比例10%。1997年9月10日,特发物业召开股东会,同意公司规范登记方案;决定公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司;同意将100%的出资按深国资办[1997]194号文件批准进行划转;划转后,深圳市特发房地产开发有限公司出资额900万元,出资比例90%,深圳市特发工程建设监理有限公司出资额100万元,出资比例10%;同意修改后的公司章程。1997年10月10日,深圳市执信会计师事务所出具《验资报告》(深执信验字[1997]047号),经审验,截至1997年9月30日,深圳市特发物业管理公司的注册资本为1,000万元,其中深圳市特发房地产开发有限公司出资900万元,占注册资本90%;深圳市特发工程建设监理有限公司出资100万元,占注册资本10%。2000年,为适应特发集团内部业务机构调整的要求,促进特发集团内部物业管理公司资源整合,实现优势互补、共同发展,特发集团对下属特发物业和深圳市发展中心物业管理有限公司的产权进行了调整,具体为深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司;同时深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权划转给深圳经济特区发展(集团)公司。2000年10月13日,特发物业召开股东会,同意深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司;同意深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权划转给深圳经济特区发展(集团)公司。2000年10月13日,特发物业股东签署新的《深圳市特发物业管理有限公司章程》。2000年10月13日,深圳市特发房地产开发有限公司与深圳经济特区发展(集团)公司签订《关于深圳市特发物业管理有限公司的股权划转协议书》,约定深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权划转给深圳经济特区发展(集团)公司。2000年10月13日,深圳市特发工程建设监理有限公司与深圳市特发发展中心物业管理有限公司签订《关于深圳市特发物业管理有限公司的股权划转协议书》,深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司。2001年1月20日,深圳市投资管理公司出具《关于同意深圳市特发物业管理有限公司和深圳市特发发展中心物业管理有限公司股权划转的批复》(深投[2001]19号),同意深圳市特发工程建设监理有限公司将其持有的特发物业10%的股权划转给深圳市特发发展中心物业管理有限公司;同意深圳市特发房地产开发有限公司将其持有的特发物业的90%的股权转让给深圳经济特区发展(集团)公司。 2018年8月22日,天健会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具天健深审[2018]1156号《审计报告》,截至2018年2月28日,特发物业的净资产为109,989,103.40元。2018年8月25日,国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评报字(2018)第2-1018号《深圳市特发物业管理有限公司拟进行股份制改制所涉及的深圳市特发物业管理有限公司的净资产价值资产评估报告》,截至评估基准日2018年2月28日,特发物业审计后的账面净资产的评估结果为18,553.80万元。2018年10月24日,特发物业召开第五届八次职工代表大会,审议通过按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司的议案,并选举产生股份公司第一届监事会中由职工代表担任的监事及第一届董事会中由职工代表担任的董事。2018年10月24日,特发物业股东会作出决议,同意特发物业以经审计的截至2018年2月28日的账面净资产值109,989,103.40元折为7,500万股,余额34,989,103.40元计入资本公积;特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人,以各自在特发物业中的股权所对应的净资产认购股份有限公司的股份。2018年10月24日,特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人签订了《发起人协议》,发行人的设立方式、名称、住所、经营范围、发起人的权利、发起人的义务与责任、公司章程、特别承诺、违约责任、争议解决、协议的生效等相关事宜进行了约定。2018年10月24日,特发集团出具《关于深圳市特发物业管理有限公司整体变更设立股份有限公司的批复》(深特发复[2018]22号),同意特发物业整体变更设立股份有限公司,根据天健会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具的天健深审[2018]1156号《审计报告》,截止2018年2月28日,特发物业净资产为109,989,103.40元,折股后股份有限公司的总股本为7,500万股,其中,特发集团(国有股东)持有4,777.50万股,特发投资(国有股东)持有97.50万股。2018年10月26日,发行人召开第一次股东大会,全体发起人一致决定按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司,审议通过了《关于<深圳市特发服务股份有限公司章程>的议案》及其他事项,并选举产生了第一届董事会由非职工代表担任的董事、第一届监事会由股东代表担任的监事。2018年11月20日,发行人在深圳市市场监督管理局办理完毕公司登记手续,领取了统一社会信用代码为914403001922285356的《营业执照》。
• 商业规划: 公司以综合物业管理服务为核心业务,专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务,通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究,满足客户全周期的服务需求管理。报告期内,公司已形成以综合物业管理服务为核心,政务服务及增值服务协同并进的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业务范畴:(一)综合物业管理服务公司聚焦综合物业管理服务为核心战略定位,通过构建以综合设施管理服务(IFM)为主导的业务体系,联动公共物业服务、商业物业服务、文旅物业服务、数据中心运维服务、住宅物业服务等多元板块,形成业态互补、资源整合的协同发展格局。此外,公司持续深化新兴产业赛道布局,报告期内成功收购成都交子融汇商业运营管理有限公司,正式布局金融机构物业管理细分领域,并进一步提升和巩固我司在西南区域的市场地位和区域影响力。同时持续跟进政府公共配套、医院后勤、旅游景区、公园绿道等领域市场机会,寻求市场版图的拓展和延伸。1.综合设施管理服务(IFM)公司综合设施管理服务(IFM)主要面向企业自建或租赁总部型园区、生产制造园区、水电站能源生产园区等服务场景,提供的服务内容包括设施设备全生命周期管理、安全消防管理、环境绿化服务、综合客户服务、空间运营、小型物业工程整改、车辆租赁、会务培训等,代表性项目包括华为多个城市自有基地、字节跳动杭州未来科技城园区、大渡河流域水电站等,项目分布深圳、杭州、武汉、廊坊、上海、东莞、廊坊、四川、西藏等地。2.公共物业服务公司为军队、政府机构、口岸、医院、学校等公共物业服务场景提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理、医疗辅助及陪护等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务、北京大学深圳医院、深圳国际交流书院等。3.商业物业服务公司为写字楼、商办综合体、酒店、公寓等商业物业服务场景提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括特力水贝珠宝大厦、特力金钻大厦、亲橙里商业、安朴酒店、阿里未来酒店等,服务项目分布深圳、杭州、青岛等地。4.数据中心运维服务公司为政企自建数据中心提供设施设备的全生命周期管理,涵盖基础设施运维、IT系统运维、能源管理等“一揽子”综合设施管理服务(IFM)模式,为地方国企、通信行业类企业等在全国的数据中心提供专业运维保障,确保数据中心安全、稳定、高效运行。5.文旅物业服务公司为旅游景区、文化场馆、公园绿道等服务场景提供秩序维护、保洁绿化、设施维护修缮、安全生产、停车场、客户服务、海滨游乐、餐商服务、其他岗位服务业务外包以及开展节日氛围营造、三防应急等专项服务。代表性项目包括安仁古镇景区、深圳小梅沙海洋世界和旅游运营中心、深圳东湖罗芳公园综合管理等。6.住宅物业服务公司为住宅小区、公共住房、案场服务场景提供包括前期介入及接管验收、案场服务、公共住房选房看房、业主入伙服务、装修管理、客户服务、环境服务、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务内容。代表性项目包括深圳市龙岗区特发天鹅湖畔、龙华区特发和平里、罗湖区泊林花园及龙岗区宝澜雅苑等。(二)政务服务公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务;软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务;党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来,公司将持续借助移动互联网、人工智能等技术手段力量,探索政务服务大管家的服务模式,不断增强政务板块的服务黏性。近年来,公司于湖北、山东、广东、天津、河南等省(市)先后承接政务服务项目,业务覆盖超过18个城市,并在项目专业化打造、服务标准化建设等方面逐步构建起完善的业务模式。(三)增值服务公司所提供的增值服务主要包括泛行政服务、商务咨询服务、小型物业工程、停车场运营、资产受托管理、维修维护服务等。报告期内,公司与多家合作商在小型物业工程服务领域建立了合作关系,并在停车场智能管控、智能空调系统节能改造等开展了多项创新举措。(四)公司所处的行业地位公司多年深耕园区综合设施管理服务(IFM),不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究,目前已在行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等方面取得了显著的市场优势。同时,公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况、优质的服务质量、认真的服务态度,赢得了华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、小红书、中国移动、国家电网等众多知名企业客户的信任和赞誉,并于报告期内荣获“2024中国物业服务力百强企业”“2024中国物业FM设施管理领先企业”“2024中国物业管理上市公司20强”“2024中国物业服务企业综合实力500强”“2024中国国有物业服务企业综合实力100强”“2024中国品质物业服务领先企业”“2024中国上市公司ESG百强”等多项荣誉,进一步提升了公司的行业地位和品牌影响力。此外,公司参与编制的国家标准《建筑及居住区数字化技术应用第3部分:物业管理》已经发布,于2025年4月1日正式实施。1、概述报告期内,公司所处市场环境挑战与机遇交织并存。面对内外部的多重挑战,公司锚定高质量发展航向,坚定践行“深耕主业与多元并行”的双轮驱动战略,确保主营业务稳健增长,各项业绩指标稳步达成。与此同时,公司紧抓发展机遇,通过优化产业布局、强化科技创新、深化精益管理、提升服务质效等举措,持续厚植核心竞争力,助力公司在多元市场开拓中稳健前行,为实现高质量发展夯基垒台、立柱架梁。2024年,公司实现营业收入28.64亿元,同比增长17.00%。从业务构成来看,物业管理服务业务实现营业收入23.64亿元,同比增长18.30%:政务业务实现营业收入2.86亿元,同比增长13.18%;增值业务实现营业收入2.12亿元,同比增长10.55%。报告期内,公司实现归属于上市公司股东的净利润1.22亿元,同比增长1.24%:归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.05亿元,同比增长3.69%。(一)深耕园区业务,多元拓展稳前行报告期内,公司进一步聚焦优势领域,深耕企业园区综合设施管理服务(IFM)业务,持续拓展业务版图,先后中标华为上海练秋湖项目动力设施运维服务、阿里巴巴西溪园区B区项目、字节跳动杭州未来科技城园区项目、上海美的全球创新园区项目等。在开拓市场的同时,公司高度重视存量项目的巩固提升,通过精准识别客户多元化需求,成功续签多个互联网总部园区项目等,并持续优化项目配套解决方案,进一步稳固在综合设施管理服务(IFM)的市场份额和行业地位。公司在巩固优势领域的基础上,同步推进多元化战略布局。报告期内,公司为处于行业前沿的高精尖半导体客户提供了定制化、精细化的专业服务。同时,为快速实现在金融机构物业领域的业务布局,进一步充实和丰富自身业态结构,成功收购以金融机构物业为主业的成都交子融汇商业运营管理有限公司51%股权。通过本次收购,进一步提升和巩固公司在西南地区的市场地位与区域影响力。此外,报告期内,公司先后中标湖北、广东汕头2个政府办公楼物业管理服务,首度进入政府办公物业领域。在成功开拓政府办公物业领域的同时,公司在文旅物业服务领域持续发力。报告期内,深圳小梅沙海洋世界、小梅沙旅游运营中心物业管理服务项目的成功中标,也标志着继承接国家5A级景区安仁古镇景区物业后,公司在该领域的布局进一步深化。(二)强化科技创新,助推高质量发展报告期内,公司紧扣新质生产力的发展要求,以“创新驱动+科技增值”推进服务能级跃升。一是强化信息化建设,推动智能化应用的落地实施。公司投资研发的“智慧物业平台”已于在管项目正式上线运行,在基础数据管理、客户服务、设备管理、任务工单等方面取得显著成效。在落地应用层面,AI虚拟数字人、物联网智能监测平台、智能清洁机器人、再生资源环保回收线上平台等应用系统相继投入运营,持续在智能化转型进程中迈出坚实步伐;二是持续聚焦节能降耗。与多家医疗机构开展合作,参与公立医院能源管理技术课题研究,助力项目能源规划和绿色建设。(三)深化精益管理,多维举措激活力公司以价值创造为导向,深化精益管理,通过建立项目集采模式,推动采购管理向精细化、规范化、标准化转型升级,在有效控制风险的同时实现降本增效;通过优化调整资金配置,提升资金管理效率。此外,围绕项目经营质量提升,建立系统化的应收账款管理体系,从风险预警、过程监控到逾期处置形成管理闭环。特别对重点客户实行“名单制”管理,以精细化运营实现项目质量全面提升。(四)夯实服务标准,提升效能促品质报告期内,公司始终坚持品质为本,服务至上,持续深化服务标准建设,提升管理效能。在服务品质提升方面,实现了全员视频可视化培训标准全覆盖,并首创“六星标杆”评选机制,通过树立服务场景标准、岗位典范和管理创新案例,有效调动业务团队的积极性,促进项目的品质提升。这一创新举措不仅促进了业务团队的经验共享,更为公司打造了标准化、可推广的质量管控模式,持续推动服务品质优化、效能提升。(五)抓实合规管理,厚植强企之基在合规建设方面,公司系统推进合规体系建设,组建合规管理组织,严格落实“四个到位”工作要求和“三道防线”管控机制。同时,以合规风险为导向,结合风险监督评估,定期对合规管理环境、合规管理职责的履行情况以及合规管理体系的运行情况进行有效性评价。根据合规评价结果,开展合规风险的“再识别”和规章制度的“再完善”。此外,通过宣传合规手册、签订合规承诺、开展合规宣誓等多种形式,强化合规文化的建设,为业务健康发展筑牢基础。(六)筑牢安全防线,多措并举稳运营安全管理是公司稳健运营的基石,报告期内,公司通过系统化、标准化的管理举措,全面防范安全生产风险。管理机制方面,公司构建了“总部督察+项目自查+抽检”三级检查体系,实现常态化检查与重要节点专项排查的无缝衔接。全年开展多次安全检查,及时发现并整改隐患,成功形成管理闭环。能力提升方面,采用“理论教学+情景模拟+实战演练”的培训模式,覆盖人数超7万人次,实现关键岗位100%持证上岗。重点管控方面,落实开展专项整治,针对燃气安全、危化品管理、特种设备等高风险领域,实施“一风险一专项”的精准管控策略,严守安全生产底线。