主营业务：提供与房地产开发与经营、建筑施工、城市服务等三大产业上下游相关的产品和服务
经营范围：投资兴办工业实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品);开展对外经济技术合作业务(按中华人民共和国对外贸易经济合作部[2000]外经贸发展审函字第913号文规定办理);自有物业租赁。房地产开发经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)。以市场监督管理机关核定的经营范围为准。
深圳市天健(集团)股份有限公司(简称天健集团)系深圳市国资控股上市公司、特区建工集团旗下核心骨干企业。
1983年,中国人民解放军基建工程兵302团在深圳集体转业,1997年发起设立天健集团,1999年在深圳证券交易所上市,证券代码为000090。
天健集团主营城市建设、综合开发、城市服务,拥有规划设计、施工、投资、开发、运营、服务全产业链服务能力,全程参与了深圳经济特区的建设。
围绕城市所需,发挥天健所长,为重大基础设施建设、民生工程和公共服务提供一揽子解决方案。
天健集团旗下企业包括深圳市政集团有限公司、深圳市天健地产集团有限公司、深圳市粤通建设工程有限公司、深圳市特区建工能源建设集团有限公司、深圳市光明建工集团有限公司、深圳市特区铁工建设集团有限公司、深圳市天健龙岗建工有限公司、深圳市天健置业有限公司、深圳市天健城市发展有限公司、深圳市天健城市服务有限公司、深圳市天健投资发展有限公司等。
2024年,天健集团连续三度上榜《财富》中国500强,位列第490位,分别位列广东企业500强第112位、深圳企业500强第59位。
天健集团发扬敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干的特区精神,努力将企业发展融入国家战略与城市发展中,为加快打造更具全球影响力的经济中心城市和现代化国际大都市提供坚强保证,为建设中国特色社会主义先行示范区,创建社会主义现代化强国的城市范例贡献天健力量。
城市建设板块 业务涵盖市政、房建、道路、桥梁、隧道、水务、电力、能源等工程领域,现有施工资质超100项,业务模式包括工程总承包(EPC)、施工总承包、工程代建等模式。
其中,深圳市政集团有限公司是全国第一批、市属唯一一家市政公用工程施工总承包特级企业,20多次荣获鲁班奖、詹天佑奖、市政工程金杯奖、国家优质工程奖等国家级荣誉。
天健集团大力推进“区域建工”“央地合作”“走出去”战略,在坪山、光明、龙岗、宝安、龙岗、深汕、赣州等地成立属地企业。
公司承建的标志性工程包括:深圳公路主枢纽管理控制中心(鲁班奖)、北京首都机场三号航站楼(鲁班奖)、深圳地铁2号线工程(詹天佑奖)、滨海大道工程(全国金杯示范工程)、广深沿江高速(市政工程金杯奖)、布吉污水处理厂(鲁班奖、詹天佑奖、市政工程金杯奖)、东湖水厂、深圳市东部环保电厂(国家优质工程金奖)、深圳地铁9号线工程(国家优质工程金奖)、新洲红树碧道(中国人居环境奖)等。
综合开发板块 综合开发业务起步于1988年,为全国首批地产开发企业,拥有房地产开发一级资质,核心企业包括天健地产集团、天健棚改公司、天健城市更新公司,具备一、二级土地开发服务能力,是我市唯一集设计、开发、施工、物管于一体的全产业链开发国企,也是市属国企中唯一具备自主谈签能力的全过程旧改服务商。
天健地产集团连续多年上榜全国房地产百强企业,布局深圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞、成都9大城市,累计开发高品质住宅、商业、综合体、产业园区等超800万平方米,大力践行“好房子”理念,营造宜居+智慧美好生活。
开发的重点住宅项目包括:深圳天健天骄、天健公馆、悦桂府、悦湾府、和悦府、和瑞府、和郡府、天健现代城(联合国全球人居环境特别奖);广州天健汇、天健云山府、天健天玺花园、天健东玥台;上海天健萃园、天健浦荟大楼;南宁天健西班牙小镇、天健城、天健和府;长沙天健城、云麓府、芙蓉盛世(联合国全球人居环境社区奖);苏州山棠春晓、清枫和苑、清风和景雅苑;惠州天健书香名邸;东莞阅江来;成都麓湖天境。
大型商业及产业园区项目包括:长沙天健城综合体;天健云途·创智中心;天健云途·龙岗。
近年来,积极参与保障性住房建设、城中村改造等“三大工程”及“工业上楼”、集中连片区域规划建设、城市更新等综合开发业务。
在保障性住房建设领域,采用“投建营”一体化驱动,高水准、高品质推动城市安居工程开发建设,累计开发建设保障房超1.6万,面积超100万㎡。
在城中村改造领域,成功攻克被称为“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚改项目,为消除重大公共安全隐患、改善人居环境提供了先行样本;推动深圳首个由市场主体投资的宝安区碧海花园棚户区改造项目,打造可售性人才房新模式;成为深圳首批城中村改造试点项目罗湖区螺岭片区改造项目的前期服务商和合作单位,承接南岭村土地整备利益统筹前期服务等项目,持续为盘活城市存量土地、构建房地产开发新模式贡献国企力量。
城市服务板块 拥有基础设施养护、代建和全过程咨询、城市管家、物业管理、招商运营等专业团队。
承担深圳市道桥隧养护占比近50%,加大“四新”技术应用及一体化管养探索,提升养护集约化和智慧化水平;自2005年起,承接深盐二通道、融悦山居保障性住房、茅洲河碧道试点段建设(生态环境部全国美丽河湖优秀案例)、龙岗儿童公园、福田区景观照明提升工程等超100个代建项目;物业服务覆盖全国34座城市,管理面积超21000万平方米,在“城市管家”领域先行先试,先后服务深圳、惠州、苏州等地12个街道,涵盖城市安全、城市颜值、城市生态、城市全域治理;聚焦“产业、商业、公寓运营”,提供定位策划、招商导入、智慧运营、产业投资全价值链服务,运营管理物业资产面积超80万平方米,拥有天健云途、天健蜂巢公寓等业务品牌,成功打造低碳智慧园区运营管理系统。
天健集团将立足深圳、服务湾区,牢牢把握城市建设与城市服务核心功能,履行服务大局、服务城市、服务产业、服务民生的职责使命,贯彻“专业、高效、品质、规范”的发展理念,以“不折不扣抓落实、雷厉风行抓落实、真抓实干抓落实、敢作善为抓落实”的工作姿态,坚持科技创新,锻造发展新引擎、新业务、新模式,积极推动公司高质量转型升级,进一步夯实核心能力,努力成为令人尊敬、创造美好生活的城市综合运营商。
（一）市场环境分析1.宏观经济环境2026年是“十五五”开局之年。
今年上半年,面对外部环境变乱交织的复杂局面,我国坚持稳中求进工作总基调,完整准确全面贯彻新发展理念,加快构建新发展格局,着力推动高质量发展,经济运行总体平稳、运行在合理区间,新动能快速成长,发展韧性持续彰显。
初步核算,2026年上半年国内生产总值695,704亿元,同比增长4.7%。
2.行业格局和趋势2026年上半年,建筑业和房地产行业仍处于深度调整与转型重塑阶段。
上半年建筑业增加值36,043亿元,同比下降4.0%；房地产业增加值41,365亿元,同比下降0.2%。
房地产市场方面,1-6月份,全国房地产开发投资38,074亿元,同比下降18.0%。
行业总体呈现投资端持续承压、销售端仍在筑底、存量资源盘活和高品质供给重要性提升的特征。
2026年政府工作报告提出,坚持城市内涵式发展,高质量推进城市更新,稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造,盘活利用存量土地和闲置房屋设施,加强城市基础设施生命线安全工程建设,推动城市治理智慧化精细化,建设现代化人民城市；同时提出着力稳定房地产市场,因城施策控增量、去库存、优供给,有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设,深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。
整体来看,行业由增量扩张转向存量提质、由规模驱动转向质量效益和运营价值驱动的趋势更加明确,为集团推进业务转型、提升城市综合服务能力提供了方向。
（二）公司主营业务情况报告期内,公司各主营业务板块情况如下：1.城市建设公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施,水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程,工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程,轨道交通工程等领域。
公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质,拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质,工程建设能力逐年提升。
公司践行新发展理念,持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级,加快建造方式转变,着力提升项目建设品质。
2.综合开发公司具有自主设计、开发、运营、服务全产业链,拥有房地产开发一级资质。
综合开发业务起步于1988年,累计开发项目总建筑面积800多万㎡。
重点布局深圳、广州、上海、成都、苏州等城市,产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。
近年来,公司持续推动“好房子”建设,加大营销力度,优化城市布局,着力提升综合开发能力。
3.城市服务公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、一级土地整备服务（城中村改造、城市更新、土地整备利益统筹）、商业运营服务、物业服务等方面。
近年来,持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护,持续加大养护设备投入,提高机械化养护水平。
提升代建业务团队综合能力；自主培养了一支具有一级土地整备服务（城中村改造、城市更新、土地整备利益统筹）全过程服务能力的专业队伍。
持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力,推进生态园区、创意街区等业务发展。
积极探索“物管城市”新商业模式,为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”,着力提升品牌运营能力,打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
（三）公司管理回顾报告期内,城市建设板块营业收入36.87亿元,同比减少3.04%；综合开发板块销售收入25.72亿元,同比增加9.49%；城市服务板块营业收入8.98亿元,同比增加0.61%。
1.深化协同抓市场,产业布局有优化。
施工市场,深化与市属国企战略合作,中标9个项目。
深耕水务市场,首次中标南山区水务局施工项目。
主动对接政府,中标深圳中心公园生态修复与功能完善工程等APEC会议保障项目10个。
开发市场,竞得龙华A808-0035地块,积极推动螺岭项目,目前已启动正式签约工作。
有序推进西丽、民乐等重点项目,存量土地盘活取得进展。
服务市场,深耕深圳城市管家业务,承接龙华区观湖街道城市管家项目,续签4个城市管家项目。
新拓牡丹江、葫芦岛、大连、郑州、沈阳等城市在军队营区类服务项目,完成前海合作区公园绿化养护项目首单落地。
2.精益管理抓履约,品牌形象有提升。
在建项目平稳推进。
持续抓好项目管理策划,严把进度、质量、安全关。
“好房子”品质获市场认可。
湾时代府项目践行“好房子”标准,工程节点品质高效推进,获业界高度评价。
服务项目提档升级。
探索“文体+园区”及“OPC社区”运营模式,打造“2+4+8”智慧指挥中心以及适配集团业务、协同政府城市管理、赋能产业延伸的综合服务平台。
推动天健悦邻荟项目打造特色商业标杆。
养护项目树立标杆。
落实APEC会议专项交通保障,高标准完成重点保障道路整治攻坚,实现路况“零缺陷、全达标”。
推进“3区2桥2隧”养护示范标杆创建。
3.精准施策抓销售,存量去化有突破。
细化价格、促销、激励、租售并举等营销策略,精准把握一、二季度市场窗口期。
湾时代府项目打造高品质样板房、园林景观,销售去化情况较好；和悦府、苏州泓悦府项目销售表现亮眼；清风和景、云山府项目紧盯目标全力攻坚,尾盘清盘工作取得佳绩。
4.降本增效抓管控,改革创新有成效。
科学谋划发展战略。
发布《天健集团发展规划管理办法》,进一步完善规划编制、实施、评估全流程管理机制。
开展集团“十五五”规划专家评审,围绕“成为品质卓越的城市美好生活运营商”的战略定位,形成更具前瞻性、实操性的发展规划。
成本管控深挖潜能。
强化项目减亏、对上结算及尾款回收力度。
持续优化采购管理,保障优秀供应商结果应用。
科技创新向新向智。
聚焦储能新赛道发起设立产业基金,加快转型升级、积极布局战略性新兴产业。
聚焦成果转化,开展预拌流态固化土、混凝土收面与激光整平智能设备、建设工程施工噪声污染防治成套技术等在多个项目应用。
持续拓展建筑机器人、三维扫描设备应用场景,新增智能无人机巡检管控、装饰地面找平智能设备施工等全新智能管控场景。
（四）主要业务构成情况1.城市建设业务（1）总体情况报告期内,公司持续推进制度体系建设,促进企业规范化管理。
加强项目管理标准化建设,提升项目策划、自主施工和全过程管控能力。
推动科技强安,推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。
不断提升公司建筑科技含量,大力推进装配式建设体系及技术应用。
截至报告期末,公司在建项目236项,剩余合同金额138.88亿元。
（2）工程创优成果公司积极开展工程创优工作,制定年度工程创优目标计划,分阶段开展创优工作,获得国优1项、省优3项、市优质工程2项,市优质结构工程14项。
（3）科技创新成果报告期内,公司积极推进各项科研创新工作,新增市级工法2项、专利27项、科创奖2项。
2.综合开发业务报告期内,公司主要在建项目3个,计容建筑面积总额41.27万㎡；主要在售项目23个,计容建筑面积总额336.66万㎡,累计结转建筑面积217.93万㎡,未结转建筑面积84.11万㎡。
3.城市服务业务公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、一级土地整备服务、商业运营服务和物业服务等业务。
报告期内,公司持续加大对城市服务业务的投入,积极提升城市服务业务能级,强化产业导入和策划,提升运营服务能力,业务稳中有进。
（2）城市服务业务开展情况城市基础设施管养服务。
报告期内,公司承接深圳市养护道路4,880条（单向）,道路总长3,445.05公里,总面积7,226.92万平方米；承接深圳市养护桥梁1,118座,桥梁总长141.9公里,总面积223.68万平方米；承接深圳市养护隧道管养单洞45个,隧道总长49公里,总面积77.68万平方米。
报告期内,公司智能养护设备应用案例入选市级示范典型,以科创成果赋能市政养护提质增效。
高标准完成APEC会议重点道路整治攻坚,打造“3区2桥2隧”养护示范标杆,落地机场、深汕、前海、盐田等一批重点项目。
常态化推广再生路面、拉丝混凝土人行道等“四新”工艺,落地负压爬壁机器人桥梁智能巡检应用,同步推进城市运营管理体系、标准化养护手册编制,构建全链条数字化、标准化管养体系。
一级土地整备服务。
报告期内,公司共推进1个实施主体项目,1个城中村改造项目,积极开展1个土地整备利益统筹前期服务、5个城中村改造项目前期工作,同时持续为大部分服务输出项目做好收尾阶段的履约服务。
螺岭片区城中村改造项目签约工作快速推进,自2026年6月18日启动预签约工作以来累计签约户数已超80%；南岭村土地整备利益统筹项目专规报审工作持续推进中。
商业运营服务。
报告期内,公司坚持“稳中求进、提质增效”核心基调,上半年整体出租率约93%；致力打造标杆项目,实现存量资产转型升级及品质提升,景田悦邻荟打造“商业+文化”标杆网红社区,华富商业街打造龙华产城活力邻里街区,南山创智中心打造“专精特新/小巨人加速器”、助力园区向AI科技和OPC社区转型升级,龙岗云途打造深圳国企产城学融合、全域资产运营标杆；跟进多个轻资产输出项目,搭建“文体空间+园区运营”一体化体系；发展低碳能源运营规模和能力；迭代升级完善一体化智慧园区系统,推动管理向数字化、智能化转型,实现从“空间管理者”向“服务集成者”转变,打造全局互联智慧化可视化城市智控枢纽。
物业服务。
报告期内,新增物业管理项目43个,面积约514.69万平方米,新增城市空间服务项目2个,面积约170.42万平方米。
业务覆盖全国40个城市。
公司以拓规模提效益为主旨,以市场开拓、数字化赋能、合规治理为抓手,各项重点工作稳步落地。
一是拓宽全国市场版图,物业服务实现多点突破,新拓军队营区类项目,落地前海公园绿化养护首单；城市管家业务成功中标龙华观湖街道项目；产业服务实现外部市场破局,落地无锡梁溪半导体智慧产业园等一批产业园项目,长三角布局取得实质进展。
二是强化市场拓展体系建设,建立项目信息动态收集、履约评价定期归集两大机制,全面盘点整合投标核心资源,市场化拓展支撑能力持续夯实。
三是数字化平台迭代赋能业务,一网统管智慧平台开展版本迭代,三大空间智慧平台有序建设,IOC智能运营中心完成开发待试运行；同步搭建智慧生态合作体系,与多家头部企业达成合作意向,数字化底座持续夯实。
本公司作为房地产开发商,历史上根据房地产经营惯性为商品房承购人提供抵押贷款担保,截至2026年06月30日,尚未解除担保的担保余额为453,670.39万元。
本公司原名为深圳市天健实业股份有限公司,是经深圳市人民政府办公厅深府办复(1993)662号文批准,由深圳市建设(集团)公司作为主发起人,对其所属的深圳市市政工程公司(现更名为深圳市市政工程总公司)等六家公司中有关市政工程总承包、施工、装饰及相关房地产等主营业务的资产、负债合并重组,并吸收定向法人和上述六家子公司的内部职工参股,而于1993年12月6日正式成立组建的定向募集股份有限公司,1997年4月,本公司更名为深圳市天健(集团)股份有限公司。