天健集团 - 000090.SZ

主营业务：提供与房地产开发与经营、建筑施工、城市服务等三大产业上下游相关的产品和服务

经营范围：投资兴办工业实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品);开展对外经济技术合作业务(按中华人民共和国对外贸易经济合作部[2000]外经贸发展审函字第913号文规定办理);自有物业租赁。房地产开发经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)。以市场监督管理机关核定的经营范围为准。

深圳市天健(集团)股份有限公司(简称天健集团)系深圳市国资控股上市公司、特区建工集团旗下核心骨干企业。

1983年,中国人民解放军基建工程兵302团在深圳集体转业,1997年发起设立天健集团,1999年在深圳证券交易所上市,证券代码为000090。

天健集团主营城市建设、综合开发、城市服务,拥有规划设计、施工、投资、开发、运营、服务全产业链服务能力,全程参与了深圳经济特区的建设。

围绕城市所需,发挥天健所长,为重大基础设施建设、民生工程和公共服务提供一揽子解决方案。

天健集团旗下企业包括深圳市政集团有限公司、深圳市天健地产集团有限公司、深圳市粤通建设工程有限公司、深圳市特区建工能源建设集团有限公司、深圳市光明建工集团有限公司、深圳市特区铁工建设集团有限公司、深圳市天健龙岗建工有限公司、深圳市天健置业有限公司、深圳市天健城市发展有限公司、深圳市天健城市服务有限公司、深圳市天健投资发展有限公司等。

2024年,天健集团连续三度上榜《财富》中国500强,位列第490位,分别位列广东企业500强第112位、深圳企业500强第59位。

天健集团发扬敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干的特区精神,努力将企业发展融入国家战略与城市发展中,为加快打造更具全球影响力的经济中心城市和现代化国际大都市提供坚强保证,为建设中国特色社会主义先行示范区,创建社会主义现代化强国的城市范例贡献天健力量。

城市建设板块 业务涵盖市政、房建、道路、桥梁、隧道、水务、电力、能源等工程领域,现有施工资质超100项,业务模式包括工程总承包(EPC)、施工总承包、工程代建等模式。

其中,深圳市政集团有限公司是全国第一批、市属唯一一家市政公用工程施工总承包特级企业,20多次荣获鲁班奖、詹天佑奖、市政工程金杯奖、国家优质工程奖等国家级荣誉。

天健集团大力推进“区域建工”“央地合作”“走出去”战略,在坪山、光明、龙岗、宝安、龙岗、深汕、赣州等地成立属地企业。

公司承建的标志性工程包括:深圳公路主枢纽管理控制中心(鲁班奖)、北京首都机场三号航站楼(鲁班奖)、深圳地铁2号线工程(詹天佑奖)、滨海大道工程(全国金杯示范工程)、广深沿江高速(市政工程金杯奖)、布吉污水处理厂(鲁班奖、詹天佑奖、市政工程金杯奖)、东湖水厂、深圳市东部环保电厂(国家优质工程金奖)、深圳地铁9号线工程(国家优质工程金奖)、新洲红树碧道(中国人居环境奖)等。

综合开发板块 综合开发业务起步于1988年,为全国首批地产开发企业,拥有房地产开发一级资质,核心企业包括天健地产集团、天健棚改公司、天健城市更新公司,具备一、二级土地开发服务能力,是我市唯一集设计、开发、施工、物管于一体的全产业链开发国企,也是市属国企中唯一具备自主谈签能力的全过程旧改服务商。

天健地产集团连续多年上榜全国房地产百强企业,布局深圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞、成都9大城市,累计开发高品质住宅、商业、综合体、产业园区等超800万平方米,大力践行“好房子”理念,营造宜居+智慧美好生活。

开发的重点住宅项目包括:深圳天健天骄、天健公馆、悦桂府、悦湾府、和悦府、和瑞府、和郡府、天健现代城(联合国全球人居环境特别奖);广州天健汇、天健云山府、天健天玺花园、天健东玥台;上海天健萃园、天健浦荟大楼;南宁天健西班牙小镇、天健城、天健和府;长沙天健城、云麓府、芙蓉盛世(联合国全球人居环境社区奖);苏州山棠春晓、清枫和苑、清风和景雅苑;惠州天健书香名邸;东莞阅江来;成都麓湖天境。

大型商业及产业园区项目包括:长沙天健城综合体;天健云途·创智中心;天健云途·龙岗。

近年来,积极参与保障性住房建设、城中村改造等“三大工程”及“工业上楼”、集中连片区域规划建设、城市更新等综合开发业务。

在保障性住房建设领域,采用“投建营”一体化驱动,高水准、高品质推动城市安居工程开发建设,累计开发建设保障房超1.6万,面积超100万㎡。

在城中村改造领域,成功攻克被称为“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚改项目,为消除重大公共安全隐患、改善人居环境提供了先行样本;推动深圳首个由市场主体投资的宝安区碧海花园棚户区改造项目,打造可售性人才房新模式;成为深圳首批城中村改造试点项目罗湖区螺岭片区改造项目的前期服务商和合作单位,承接南岭村土地整备利益统筹前期服务等项目,持续为盘活城市存量土地、构建房地产开发新模式贡献国企力量。

城市服务板块 拥有基础设施养护、代建和全过程咨询、城市管家、物业管理、招商运营等专业团队。

承担深圳市道桥隧养护占比近50%,加大“四新”技术应用及一体化管养探索,提升养护集约化和智慧化水平;自2005年起,承接深盐二通道、融悦山居保障性住房、茅洲河碧道试点段建设(生态环境部全国美丽河湖优秀案例)、龙岗儿童公园、福田区景观照明提升工程等超100个代建项目;物业服务覆盖全国34座城市,管理面积超21000万平方米,在“城市管家”领域先行先试,先后服务深圳、惠州、苏州等地12个街道,涵盖城市安全、城市颜值、城市生态、城市全域治理;聚焦“产业、商业、公寓运营”,提供定位策划、招商导入、智慧运营、产业投资全价值链服务,运营管理物业资产面积超80万平方米,拥有天健云途、天健蜂巢公寓等业务品牌,成功打造低碳智慧园区运营管理系统。

天健集团将立足深圳、服务湾区,牢牢把握城市建设与城市服务核心功能,履行服务大局、服务城市、服务产业、服务民生的职责使命,贯彻“专业、高效、品质、规范”的发展理念,以“不折不扣抓落实、雷厉风行抓落实、真抓实干抓落实、敢作善为抓落实”的工作姿态,坚持科技创新,锻造发展新引擎、新业务、新模式,积极推动公司高质量转型升级,进一步夯实核心能力,努力成为令人尊敬、创造美好生活的城市综合运营商。

（一）市场环境分析1、宏观经济环境2025年为“十四五”收官之年,今年上半年,我国面对更趋复杂严峻的外部环境,经济顶住压力、迎难而上,国内生产总值（GDP）同比增长5.3%,主要经济指标表现良好,高质量发展取得新成效。

2、行业格局和趋势2025年上半年,全国建筑业总产值136,745亿元；房地产开发投资46,658亿元,同比下降11.2%；新建商品房销售面积45,851万平方米,同比下降3.5%；新建商品房销售额44,241亿元,下降5.5%。

中央城市工作会议指出,我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期,城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段,应以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标,以推进城市更新为重要抓手,走出一条中国特色城市现代化新路子。

中央城市工作会议的工作部署涉及天健集团全产业链各业务板块,城市建设板块聚焦韧性城市、美丽城市的建设任务,综合开发板块关注宜居城市、文明城市的建设要求,城市服务板块拓展智慧城市的业务场景,对集团的高质量发展和业务转型指明了方向。

（二）公司主营业务情况报告期内,公司各主营业务板块情况如下：1、城市建设公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施,水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程,工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程,轨道交通工程等领域。

公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质,拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质,工程建设能力逐年提升。

公司践行新发展理念,持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级,加快建造方式转变,着力提升项目建设品质。

2、综合开发公司具有自主设计、开发、运营、服务全产业链,拥有房地产开发一级资质。

综合开发业务起步于1988年,累计开发项目总建筑面积800多万㎡。

重点布局深圳、广州、上海、成都、苏州等城市,产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。

近年来,公司持续推动开发周期提速,加大营销力度,优化城市布局,着力提升综合开发能力。

3、城市服务公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、一级土地整备服务（城中村改造、城市更新、土地整备利益统筹）、商业运营服务、物业服务等方面。

近年来,持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护,持续加大养护设备投入,提高机械化养护水平。

提升代建业务团队综合能力；自主培养了一支具有一级土地整备服务全过程服务能力的专业队伍。

持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力,推进生态园区、创意街区等业务发展。

积极探索“物管城市”新商业模式,为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”,着力提升品牌运营能力,打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。

（三）公司管理回顾报告期内,城市建设板块营业收入38.03亿元,同比减少15.94%；综合开发板块销售收入23.49亿元,同比增加60.75%；城市服务板块营业收入8.93亿元,同比增加1.62%。

1.城市建设谋变攻坚。

市场布局有所突破。

外埠市场协同深耕,赣州区域上半年中标10.73亿元,汕尾区域中标4.94亿元,中标深圳、佛山、武汉等地能源建设项目6个。

在建项目平稳推进。

持续抓好项目管理策划,推动在建项目优质履约。

科技创新驱动发展。

完成深圳市建筑物绿色拆除、综合管廊施工BIM标准、国内首个机器人抹灰等技术标准编制；打造机器人、光伏建筑一体化试点项目5项,落地AI+场景应用4项。

2.综合开发求变突围。

深化实施“一盘一策”。

抓住二季度窗口期,加快去化回款。

探索多模式发展。

全面梳理开发资源,完善项目储备库,分级分类推进项目实施。

中标首个房地产代建项目—长沙谷峰开发委托服务项目。

抢占城中村市场。

中标螺岭项目搬迁补偿合作单位；中标龙岗四联排榜、龙岗南门墩、龙华上塘城中村项目前期服务单位。

稳步跟进南岭村土地整备项目。

落地实践“天健好房子”。

主编深圳市《高品质住房评价标准》《商品住房技术导则》,参编住建部《好房子建设指南》。

3.城市服务应变强基。

加大市场拓展。

上半年新拓城市空间服务项目1个,续签5个。

新增珠三角、长三角、雄安新区等外埠服务项目34个。

全力稳商保租。

综合出租率约88.42%,精准匹配客户需求,稳固核心客户群体。

打造养护标杆。

聚焦“一区二路四桥一隧”核心项目,成功落地智能积水预警系统、SMA液态记忆金属铺装技术等多项创新示范。

推动智慧赋能。

优化智慧化平台建设,推动天健城市空间治理服务智慧平台开发。

推进AI深度应用,在深盐二通道等项目应用隧道智能监控系统,拓展无人机低空养护场景。

强化运营管理。

玉塘文体中心盛大开馆,与茅洲河体育艺术中心联动提升区域品牌效益,场馆综合使用率稳步提升。

布局新型业务。

积极参与福田区全域治理物业城市一网统管数字平台建设,力争打造全国全域治理改革标杆和“百千万工程”示范标杆。

4.组织管控聚变增效。

战略管理提质升级。

启动集团“十五五”战略规划编制工作,深化对标管理,谋划发展新格局。

机构改革全面推进,完成集团总部及部分下属企业组织机构改革。

成本管控抓实抓细。

优化采购管理,在自主采购施工项目、投资建设工程项目的专业及劳务分包招标中推行评定分离,加大优秀供应商结果应用。

资金管理从严从紧。

优化融资结构,降低融资成本,严控施工项目垫资、规范结算管理,加强资金计划执行管控,大力推进应收款项回收。

（四）主要业务构成情况1、城市建设业务（1）总体情况报告期内,城市建设业务进入总体下行状态,公司持续推进制度体系建设,促进企业规范化管理。

加强项目管理标准化建设,提升项目策划、自主施工和全过程管控能力。

推动科技强安,推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。

不断提升公司建筑科技含量,大力推进装配式建设体系及技术应用。

截至报告期末,公司在建项目249项,剩余合同金额216.76亿元。

（2）工程创优成果报告期内,公司积极开展工程创优工作,制定年度工程创优目标计划,分阶段开展创优工作,获得省优3项、市优质工程1项,市交通公用设施养护（服务）优质工程7项、市优质结构3项。

（3）科技创新成果报告期内,公司积极推进各项科研创新工作,新增省部级工法3项、专利22项。

2、综合开发业务（1）总体情况报告期内,公司主要在售楼盘20个,未售面积80.92万平方米,未结转的建筑面积115.96万平方米；在建项目7个,累计计容建筑面积91.64万平方米。

（2）主要项目开发情况（3）主要项目销售情况深圳市天健（集团）股份有限公司2025年半年度报告全文3、城市服务业务（1）总体情况公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、一级土地整备服务、商业运营服务和物业服务等业务。

报告期内,公司持续加大对城市服务业务的投入,积极提升城市服务业务能级,强化产业导入和策划,提升运营服务能力,业务稳中有进。

（2）城市服务业务开展情况城市基础设施管养服务。

报告期内,公司承接深圳市养护道路4,880条（单向）,道路总长3,445.05公里,总面积7,226.92万平方米；承接深圳市养护桥梁1,118座,桥梁总长141.9公里,总面积223.68万平方米；承接深圳市养护隧道管养单洞45个,隧道总长49公里,总面积77.68万平方米。

公司全面推进智慧管养体系建设,不断巩固自身在道路养护领域的优势地位,积极参与城市地下道路管养,加强道路养护管理的专业化、规范化、机械化水平。

报告期内,公司应用SMA液态记忆金属铺装技术,融合智能建造与绿色工艺,推动道桥养护标准升级。

智慧管养深化AI应用,提升决策智能化水平,拓展无人机低空作业应用,构建数据驱动、智能管控的体系。

一级土地整备服务。

报告期内,公司共推进1个实施主体项目,1个城中村改造项目,积极开展1个土地整备利益统筹前期服务、5个城中村改造项目前期工作,同时持续为大部分服务输出项目做好收尾阶段的履约服务。

顺利开展碧海花园（和郡府）项目回迁住宅选房活动,选房397套,到场选房率达100%。

积极参与深圳市城中村改造项目,中标罗湖螺岭城中村改造项目（第一阶段）合作单位及南门墩、上塘村城中村改造等项目前期服务商身份。

有序跟进南岭村土地整备利益统筹项目。

商业运营服务。

报告期内,聚焦核心业务提质增效,通过精准施策与创新运营实现多项工作突破。

市场攻坚成效显著,针对租赁市场“量价齐跌”挑战,以租金纾困、服务升级稳住核心客户。

智慧低碳运营领跑,10个园区接入设施设备管理平台,覆盖设备6732台；光伏、储能、充电桩等低碳项目成效突出。

品牌影响力持续提升,天健蜂巢公寓获“2024年度最具成长价值奖”“中国住房租赁信用百强企业”。

企服与拓展实现双突破,拓展多个行政保障服务项目,储备6个产业、公寓、商业项目,探索资产证券化等创新模式。

物业服务。

报告期内,物业服务新增物业管理项目62个,面积约1,715.6万平方米,新增城市空间服务项目1个,面积约42万平方米。

业务覆盖全国33个城市。

加大珠三角、长三角、雄安新区等重点地区拓展力度,累计新增外接项目34个。

持续提升公司整体市场竞争综合实力,新增14项软著证书,获深圳市光明区城市管理和综合执法局颁发的“2024年度光明区城市管理先进企业”荣誉和绍兴市越城区机关事务管理服务中心颁发的“优秀服务单位”。

优化智慧化平台建设,打造核心竞争力,积极参与福田区全域治理物业城市一网统管数字平台的建设,助力公司参与福田区智慧城市管理与运营。

推动天健城市空间治理服务智慧平台（二期一阶段）开发,持续优化IOC智慧运营中心。

（4）主要项目出租情况深圳市天健（集团）股份有限公司2025年半年度报告全文融资途径发展战略和未来一年经营计划向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保本公司作为房地产开发商,历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保,截至2025年6月30日,尚未解除担保的担保余额为835,184.16万元。

本公司原名为深圳市天健实业股份有限公司,是经深圳市人民政府办公厅深府办复(1993)662号文批准,由深圳市建设(集团)公司作为主发起人,对其所属的深圳市市政工程公司(现更名为深圳市市政工程总公司)等六家公司中有关市政工程总承包、施工、装饰及相关房地产等主营业务的资产、负债合并重组,并吸收定向法人和上述六家子公司的内部职工参股,而于1993年12月6日正式成立组建的定向募集股份有限公司,1997年4月,本公司更名为深圳市天健(集团)股份有限公司。