上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司

• 企业全称: 上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司
• 企业简称: 德必集团
• 企业英文名: Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development ( Group) Co. LTD.
• 实际控制人: 李燕灵,贾波
• 上市代码: 300947.SZ
• 注册资本: 15113.7696 万元
• 上市日期: 2021-02-10
• 大股东: 上海中微子投资管理有限公司
• 持股比例: 33.01%
• 董秘: 刘思邈
• 董秘电话: 021-60701389
• 所属行业: 商务服务业
• 会计师事务所: 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)
• 注册会计师: 郭海龙、郭炎伟、何颢
• 律师事务所: 国浩律师(上海)事务所
• 注册地址: 上海市长宁区安化路492号1幢707室
• 概念板块: 专业服务 文化传媒 上海板块 创业板综 融资融券 空间计算 新型城镇化 边缘计算 租售同权 人工智能 高送转

• 注册地: 上海
• 成立日期: 2011-04-13
• 组织形式: 大型民企
• 统一社会信用代码: 91310000572698184Q
• 法定代表人: 贾波
• 董事长: 贾波
• 电话: 021-32508752,021-60701389
• 传真: 021-32508753
• 企业官网: www.dobechina.com
• 企业邮箱: sec@dobechina.com
• 办公地址: 上海市长宁区安化路492号A座812室
• 邮编: 200050
• 主营业务: 文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务
• 经营范围: 创意设计服务,建筑设计咨询,企业形象策划,市场营销策划,物业管理,企业管理咨询,商务咨询,会务服务,投资管理、实业投资,资产管理,建筑装饰工程,电子商务(不得从事增值电信、金融业务);计算机软硬件领域内的技术开发;网络系统集成。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
• 企业简介: 上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司(简称:德必集团),是文科创产业全价值链运营服务商,创立于2003年,2011年开始集团化运营。“德必“名称缘起:《论语·里仁篇》:“德不孤,必有邻”。集团总部位于上海长宁区,董事长贾波。德必集团目前已在北京、上海、杭州、南京、苏州、成都、长沙、西安、合肥、深圳、武汉、徐州、无锡,以及美国硅谷、意大利佛罗伦萨等十余个城市拥有近百个文化创意产业园区,并于2021年2月10日成功在深圳证券交易所挂牌上市,股票代码:300947。集团推出“轻公司生态圈”发展战略,为园区内外企业的连接、企业与人的连接、人与人的连接提供平台,构建了一个彼此信任、深度相连、共创价值的“未来森林”。
• 发展进程: 发行人的前身为德必有限,系贾波、万里江、德必创意于2011年4月13日共同出资设立的有限责任公司,注册资本100.00万元。其中,贾波出资69.00万元,万里江出资30.00万元,德必创意出资1.00万元。上海东睿会计师事务所有限公司对股东出资情况进行了审验并出具了《验资报告》(东会验2[2011]第0134号)。经审验,截至2011年3月31日,德必有限已收到股东首次缴纳的实收资本20.00万元,以货币出资。2011年4月13日,德必有限取得上海市工商行政管理局长宁分局核发的营业执照(注册号:310105000393079)。 发行人为德必有限整体变更设立。2017年11月25日,德必有限的全体股东签署《发起人协议》,具体约定了有关整体变更设立股份有限公司的权利义务。为整体变更设立股份有限公司之目的,德必有限聘请了会计师事务所及资产评估机构进行审计和评估。经审计,截至2017年7月31日,德必有限的净资产为50,780.31万元。经评估,德必有限的净资产评估值高于经审计的净资产。2017年12月15日,德必文化(筹)召开创立大会,以德必有限截至2017年7月31日经审计的净资产50,780.31万元折股,整体变更设立为股份公司。股份公司股本为3,742.20万元,每股面值1元,净资产大于股本部分计入资本公积。2018年1月22日,发行人取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。2019年4月,发行人对2017年7月31日为整体变更设立股份公司基准日的净资产账面值进行了更正。根据天职会计师出具的审计报告,更正后德必有限截至2017年7月31日的净资产为55,277.71万元,调增净资产4,497.40万元。根据沃克森出具的评估报告,更正后德必有限截至2017年7月31日的净资产评估值为115,369.32万元。2019年4月30日,发行人召开2019年第一次临时股东大会,审议通过《关于确认上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司改制设立方案的议案》,对上述更正事项予以确认。同日,全体发起人股东签署《发起人协议之补充协议》,对上述改制设立方案作出了书面确认,发行人就上述股东大会决议在上海市市场监督管理局办理了工商备案登记。天职会计师对发起人出资情况进行了审验并出具了验资报告。经审验,截至2017年12月15日,全体发起人已将德必有限截至2017年7月31日经审计的净资产55,277.71万元,按14.7714:1的比例折合股本3,742.20万股,净资产大于股本的51,535.51万元计入资本公积。 2017年5月,有限公司股权转让、增资2017年5月25日,德必有限召开股东会,决议同意长兴乾润将其持有的德必有限65.80万元出资额转让给阳光产险;同意阳光产险以15,063.20万元认购公司新增注册资本198.20万元。本次变更完成后,德必有限注册资本增至3,742.20万元。2017年5月25日,长兴乾润与阳光产险签署《股权转让协议》,将其持有的德必有限65.80万元出资额转让给阳光产险。2017年5月27日,德必有限取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。立信会计师事务所(特殊普通合伙)对股东新增出资情况进行了审验并出具了验资报告。经审验,截至2017年5月27日,德必有限已收到阳光产险缴纳的资本金15,063.20万元,其中198.20万元计入实收资本,14,865.00万元计入资本公积,以货币方式出资。2018年9月,股份公司增资2018年9月1日,德必文化召开2018年第三次临时股东大会,全体股东一致同意中安招商以19,999.9980万元认购公司新增注册资本222.2222万元。本次增资完成后,德必文化注册资本增至3,964.4222万元。2018年9月29日,德必文化取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。天职会计师对股东新增出资情况进行了审验并出具了验资报告。经审验,截至2018年10月19日,德必文化已收到中安招商缴纳的资本金19,999.9980万元,其中222.2222万元计入实收资本,19,777.7758万元计入资本公积,以货币方式出资。2018年12月,股份公司增资2018年11月2日,德必文化召开2018年第四次临时股东大会,全体股东一致同意中安招商以6,999.9930万元认购公司新增注册资本77.7777万元。本次增资完成后,德必文化注册资本增至4,042.1999万元。2018年12月11日,德必文化取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。天职会计师对股东新增出资情况进行了审验并出具了验资报告。经审验,截至2018年12月10日,德必文化已收到中安招商缴纳的资本金6,999.9930万元,其中77.7777万元计入实收资本,6,922.2153万元计入资本公积,以货币方式出资。
• 商业规划: （一）公司从事的主要业务和主要经营模式公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商,主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求,利用自身园区设计和运营管理能力,对各类既有建筑进行重新定位与更新改造,在保护和传承城市历史文化脉络的同时,为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内,公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“合作运营”三种经营模式,未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式,向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。1、承租运营承租运营模式下,公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同,租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务,主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务,并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。2、参股运营参股运营模式下,公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司,公司并不控制园区运营公司。该模式下,由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同,并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务,公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。3、合作运营合作运营模式下,公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。该模式下,公司依托自身园区管理方面的优势,提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等来收取相关业务收入,或通过与合作方营业额分成获取收益。现阶段,公司寻求新的机会点,在稳健发展直投项目的同时,积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等轻资产创新发展模式,新业务模式较“承租运营”,投入成本低,现金流更为安全。（二）公司经营业绩情况截至2024年12月31日,在公司管理层和全体员工的共同努力下,公司克服了重重压力,园区管理面积已超141.7万平方米,较2023年同比增长4.96%；报告期内,公司实现营业总收入125,963.31万元,较去年同期上升7.73%；归属于上市公司股东的净利润为3,414.72万元,较去年同期提升2.73%。截至报告期末,公司作为行业内屈指可数,能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商,在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、武汉等多个城市,以及意大利、美国等海外地区运营管理了83个文化创意产业园区,运营管理面积超141.7万平方米。其中,承租运营园区64个,运营管理面积约111.78万平方米；参股运营园区6个,运营管理面积约20.08万平方米；合作运营园区13个,运营管理面积约9.84万平方米。（三）报告期内重点工作2024年,是德必集团深化发展、创新突破的一年。公司始终秉持"以客户为中心"的理念,持续优化服务生态,拓展合作边界,推动文科创产业升级,为城市更新与区域经济发展注入新动能。1、推进新园区落地,开拓轻资产运营模式2024年,公司紧密围绕客户需求,不断创新,努力提升服务体验,稳步推进多个新项目的落地运营。德必大华里、桃花坞里等项目相继开园,同时公司以轻资产新模式落地壹周德必创空间、环城德必易园项目,以分成+分红的创新合作模式同深圳广电集团签约深圳国家动漫画产业基地项目,与御联行深化合作推进在北京、上海等核心商圈的灵活办公空间布局,这些项目不仅提升了区域的产业竞争力,还助力了城市更新与区域发展,成为推动地方经济发展的新引擎。2、深化“园区+科技”合作,推动智慧化升级公司积极探索数字化与智能化转型,与商汤科技、海尔集团等企业合作,提升园区运营效率与服务体验。其中,公司旗下智链合创携手商汤科技等科技企业,引入先进的人工智能技术,完成国家文创实验区云园区的智能化升级,引入AI客服、智慧安防等创新应用；公司与海尔集团探索智慧楼宇新模式,优化能源管理与办公环境。这些举措进一步提升了公司园区的竞争力,为企业提供更高效、智能的服务。3、拓展战略合作,扩大文旅产业布局公司与深圳广电集团、张家港市文旅集团等战略合作伙伴深度合作,推动深圳国家动漫画产业基地焕新升级、奠基张家港市数字文化产业园。这些合作进一步扩大了公司在文旅领域的布局,提升了产业影响力。通过与多方的战略合作,公司成功开辟了合作新路径,拓展了产业生态边界,为文旅产业的高质量发展提供了强大动力。4、聚焦文科创主业,深化产业生态服务2024年,公司持续深耕文科创产业,通过“轻公司生态圈”建设,完善企业服务体系,整合文科创资源,助力万余青年创业者实现创业梦想。通过承办“文创上海”创新创业大赛和ZLead全球青年科创峰会等活动,设立创新创业孵化基地,提供资金、办公空间租赁补贴等多方面支持,公司为文科创企业搭建了良好的发展平台。此外,公司推出的德必-ICCI产教链通创基金,进一步激励了学生创新创业实践,培养了文创人才,推动了产业的可持续发展。