主营业务：文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务
经营范围：创意设计服务,建筑设计咨询,企业形象策划,市场营销策划,物业管理,企业管理咨询,商务咨询,会务服务,投资管理、实业投资,资产管理,建筑装饰工程,电子商务(不得从事增值电信、金融业务);计算机软硬件领域内的技术开发;网络系统集成。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司(简称:德必集团),是文科创产业全价值链运营服务商,创立于2003年,2011年开始集团化运营。
“德必“名称缘起:《论语·里仁篇》:“德不孤,必有邻”。
集团总部位于上海长宁区,董事长贾波。
德必集团目前已在北京、上海、杭州、南京、苏州、成都、长沙、西安、合肥、深圳、武汉、徐州、无锡,以及美国硅谷、意大利佛罗伦萨等十余个城市拥有近百个文化创意产业园区,并于2021年2月10日成功在深圳证券交易所挂牌上市,股票代码:300947。
集团推出“轻公司生态圈”发展战略,为园区内外企业的连接、企业与人的连接、人与人的连接提供平台,构建了一个彼此信任、深度相连、共创价值的“未来森林”。
公司作为全国领先的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商,主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。
公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求,利用自身园区设计和运营管理能力,对现存的各类老旧及空置建筑进行重新定位与更新改造,在保护和传承城市历史文化脉络的同时,为园区内文科创企业提供便捷化、智能化的办公环境和定制化、专业化的运营服务。
根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）,公司所属的行业分类为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。
截至报告期末,公司作为行业内屈指可数,能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商,在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、武汉等多个城市,以及意大利、美国等海外地区共运营管理了86个文化创意产业园区,运营管理面积超146.22万平方米。
其中,承租运营园区63个,运营管理面积约111.07万平方米；参股运营园区6个,运营管理面积约20.09万平方米；合作运营园区17个,运营管理面积约15.06万平方米。
公司从事的主要业务和主要经营模式如下：公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商,主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。
公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求,利用自身园区设计和运营管理能力,对各类既有建筑进行重新定位与更新改造,在保护和传承城市历史文化脉络的同时,为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。
报告期内,公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“合作运营”三种经营模式,未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式,向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。
1、承租运营承租运营模式下,公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同,租赁期限通常为10-20年。
园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务,主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务,并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。
2、参股运营参股运营模式下,公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司,公司并不控制园区运营公司。
该模式下,由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同,并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务,公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。
3、合作运营合作运营模式下,公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。
该模式下,公司依托自身园区管理方面的优势,提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等来收取相关业务收入,或通过与合作方营业额分成获取收益。
现阶段,公司寻求新的机会点,在稳健发展直投项目的同时,积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等轻资产创新发展模式,新业务模式较“承租运营”模式,投入成本较低,现金流更为安全。
发行人的前身为德必有限,系贾波、万里江、德必创意于2011年4月13日共同出资设立的有限责任公司,注册资本100.00万元。
其中,贾波出资69.00万元,万里江出资30.00万元,德必创意出资1.00万元。
上海东睿会计师事务所有限公司对股东出资情况进行了审验并出具了《验资报告》(东会验2[2011]第0134号)。
经审验,截至2011年3月31日,德必有限已收到股东首次缴纳的实收资本20.00万元,以货币出资。
2011年4月13日,德必有限取得上海市工商行政管理局长宁分局核发的营业执照(注册号:310105000393079)。
发行人为德必有限整体变更设立。
2017年11月25日,德必有限的全体股东签署《发起人协议》,具体约定了有关整体变更设立股份有限公司的权利义务。
为整体变更设立股份有限公司之目的,德必有限聘请了会计师事务所及资产评估机构进行审计和评估。
经审计,截至2017年7月31日,德必有限的净资产为50,780.31万元。
经评估,德必有限的净资产评估值高于经审计的净资产。
2017年12月15日,德必文化(筹)召开创立大会,以德必有限截至2017年7月31日经审计的净资产50,780.31万元折股,整体变更设立为股份公司。
股份公司股本为3,742.20万元,每股面值1元,净资产大于股本部分计入资本公积。
2018年1月22日,发行人取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。
2019年4月,发行人对2017年7月31日为整体变更设立股份公司基准日的净资产账面值进行了更正。
根据天职会计师出具的审计报告,更正后德必有限截至2017年7月31日的净资产为55,277.71万元,调增净资产4,497.40万元。
根据沃克森出具的评估报告,更正后德必有限截至2017年7月31日的净资产评估值为115,369.32万元。
2019年4月30日,发行人召开2019年第一次临时股东大会,审议通过《关于确认上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司改制设立方案的议案》,对上述更正事项予以确认。
同日,全体发起人股东签署《发起人协议之补充协议》,对上述改制设立方案作出了书面确认,发行人就上述股东大会决议在上海市市场监督管理局办理了工商备案登记。
天职会计师对发起人出资情况进行了审验并出具了验资报告。
经审验,截至2017年12月15日,全体发起人已将德必有限截至2017年7月31日经审计的净资产55,277.71万元,按14.7714:1的比例折合股本3,742.20万股,净资产大于股本的51,535.51万元计入资本公积。
2017年5月,有限公司股权转让、增资2017年5月25日,德必有限召开股东会,决议同意长兴乾润将其持有的德必有限65.80万元出资额转让给阳光产险;同意阳光产险以15,063.20万元认购公司新增注册资本198.20万元。
本次变更完成后,德必有限注册资本增至3,742.20万元。
2017年5月25日,长兴乾润与阳光产险签署《股权转让协议》,将其持有的德必有限65.80万元出资额转让给阳光产险。
2017年5月27日,德必有限取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。
立信会计师事务所(特殊普通合伙)对股东新增出资情况进行了审验并出具了验资报告。
经审验,截至2017年5月27日,德必有限已收到阳光产险缴纳的资本金15,063.20万元,其中198.20万元计入实收资本,14,865.00万元计入资本公积,以货币方式出资。
2018年9月,股份公司增资2018年9月1日,德必文化召开2018年第三次临时股东大会,全体股东一致同意中安招商以19,999.9980万元认购公司新增注册资本222.2222万元。
本次增资完成后,德必文化注册资本增至3,964.4222万元。
2018年9月29日,德必文化取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。
天职会计师对股东新增出资情况进行了审验并出具了验资报告。
经审验,截至2018年10月19日,德必文化已收到中安招商缴纳的资本金19,999.9980万元,其中222.2222万元计入实收资本,19,777.7758万元计入资本公积,以货币方式出资。
2018年12月,股份公司增资2018年11月2日,德必文化召开2018年第四次临时股东大会,全体股东一致同意中安招商以6,999.9930万元认购公司新增注册资本77.7777万元。
本次增资完成后,德必文化注册资本增至4,042.1999万元。
2018年12月11日,德必文化取得上海市工商行政管理局核发的营业执照(统一社会信用代码:91310000572698184Q)。
天职会计师对股东新增出资情况进行了审验并出具了验资报告。
经审验,截至2018年12月10日,德必文化已收到中安招商缴纳的资本金6,999.9930万元,其中77.7777万元计入实收资本,6,922.2153万元计入资本公积,以货币方式出资。